住宅建設規劃作為壹種新型的規劃，目前還沒有壹個明確認可的概念。王嘉文和馬赤玉(2006)認為住房建設規劃是指若幹年內住房建設的規劃，包括居住區數量和住房建設、居住水平等指標。
筆者認為，理論上對住房建設計劃更全面、更客觀的理解，應該是指城市政府(包括縣級政府)在壹定時期內，為滿足不同收入階層的住房需求，根據自身經濟社會發展目標和條件，更好地調控房地產市場、調節收入分配而進行的各項住房建設的綜合部署、具體安排和實施管理。住房建設計劃中的住房包括中高檔商品住房、普通商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房和廉租房五類住房，其中經濟適用住房包括公共租賃住房、經濟適用住房和廉租房。普通商品房屬於準經濟適用房，又稱“兩限房”，即建築面積有限、住房銷售價格有限的商品房。之所以稱之為“準經濟適用房”，是由這類住房的不完全商品化決定的，主要體現在這類住房的開發是在政府全程直接幹預下進行的，目的是保證中等偏上收入的家庭有足夠的購房支付能力，抑制投機投資的滋生，保證房價的穩定增長。
城市政府在實施住房建設計劃時，既要註重住房的總體供給，又要保證社會各階層都能以合理的價格水平享受到適宜的住房和居住環境，以實現“人人有房住”的社會發展目標。即城市政府不僅要關註住房的數量和質量，還要關註住房的公平分配，以保證中低收入群體的住房需求。住房建設規劃以滿足不同收入群體的住房需求為導向，根據不同收入群體規劃相應的住房類型，重點滿足低收入群體的保障性住房，類似於住房的專項規劃。
住房建設規劃分為總體規劃和近期建設規劃(含年度住房建設計劃，下同)兩個階段。根據需要，城市各級人民政府可以依法組織編制省住房發展規劃，並將其作為上級規劃，直接指導城市、縣住房總體規劃和近期建設規劃的編制。住房總體規劃包括市(縣)、鎮(村)住房發展規劃和中心城市住房規劃。
住房發展規劃應當包括以下內容: (壹)提出城市住房的政策發展框架，主要包括住宅產業發展、住房保障和人居環境保護的目標和策略。(二)預測城市人口總量和城市化水平，確定規劃期內容納人口所需的住房總量和建設標準。(三)根據城市發展方向、性質和經濟社會發展目標及條件，確定未來住房在不同城市空間的分配。(4)測算住房用地總需求，提出住房用地開發序列和供地策略。(五)提出與不同城市空間和住宅建設相匹配的三大設施發展目標。(6)根據城市的整體形象形式，提出住宅空間景觀形式和住宅設計的基本導則。(七)提出實施計劃的措施和有關建議。中心城市住宅規劃應包括以下內容:(1)確定城市住宅產業發展戰略；(二)預測城市住房需求規模，確定住房建設發展目標；(三)預測規劃期內各年住房需求總量和結構以及住房建設用地需求總量和結構；(四)確定年度住房供應量(包括新建和改建住房)和規劃期內各類住房建設總量的比例結構；(五)確定規劃期內各年住房建設用地總量和各類住房建設用地結構比例；(六)安排各類新建或改建住房用地的空間布局和範圍；(七)確定新建商品房、中低價位、中小套型邢弢普通商品房的建築面積結構比例，並布局在本市適宜居住的地段；(八)確定各類新建或改建居住用地的容積率、居住建築密度(每公頃居住用地的居住單元數)、居住區凈密度(每公頃居住用地的居住建築面積)和人口容量；(九)確定各類住房用地的學校、醫療、文化娛樂、體育、停車場、物業管理等重要社會服務設施的配套布局；(十)確定與房屋建設密切相關的電信、供水、排水、供電、燃氣、供熱、衛生等基礎設施的配套布局；(十壹)確定與住宅建設有關的公共安全設施和環境保護建設目標，提出改善居住環境、創造良好居住環境的措施；(十二)確定住房建設開發時機，提出實施計劃的步驟、措施和政策建議。住房總體規劃的強制性內容包括: (壹)住房規劃區範圍，與城市規劃區範圍壹致。(二)市、縣(市)應控制發展的區域。包括:基本農田保護區、風景名勝區、濕地、水源保護區等生態敏感區、地下礦產資源分布區。(三)住房建設用地。包括:規劃期內住房建設用地開發規模、各類住房建設用地範圍、各類住房建設用地規模和結構比例、基礎設施和公共服務設施用地、環衛設施用地。土地利用強度控制分區及相應的控制指標:土地面積、容積率、建築密度、建築限高、人口容量等。);房屋規劃區內各類綠地的具體布局；住宅地下空間的開發與規劃。(四)市政基礎設施、公共服務設施和公共安全設施。包括:電信、供水、排水、供電、燃氣、供暖、衛生等。文化、教育、衛生、體育等重大公共服務設施布局；住宅消防通道、行人疏散通道、集散廣場等主要公共安全設施。(五)住房規劃區內歷史文化遺產的保護。包括:歷史文化和特色景觀資源的保護；歷史文化街區、歷史建築和重要地下文物埋藏區的具體位置和邊界。(六)居住區生態環境保護和建設目標、汙染控制和治理措施。(七)居民區防災減災工程。包括:住宅防洪標準、防洪堤走向；居住區各類房屋的抗震標準和消防疏散通道；居住區人民防空設施的布局；居住區地質災害防治規定。年度住房建設規劃(計劃)的內容應當包括以下內容: (壹)根據住房總體規劃和城市經濟社會發展狀況，確定各類住房的年度建設目標；(二)確定年度住房供應量(包括新建和改建住房)和各類住房建設總量的結構比例；(三)確定年度住房建設用地總量和各類住房建設用地的比例結構；(四)確定各類住房的建設範圍，並布局在城市中適宜居住的地段。(五)確定各類新建和改建住房用地的年容積率、居住建築密度(每公頃居住建築數量)、居住區凈密度(每公頃居住建築面積)和人口容量；(六)確定年度新建和改建住房項目相關的基礎設施、公共服務和公共安全設施的建設規模、具體位置和範圍；(七)根據當地房屋拆遷規劃和計劃，確定年度房屋建設拆遷範圍、規模和時序，明確拆遷補償方式和標準，確定房屋建設用地補償範圍和規模；(八)根據城市創建特點和年度建設目標，提出住宅設計和住宅空間環境設計，以指導城市住宅建設；(九)確定保障規劃實施的政策措施，包括住房建設用地詳細規劃、按規劃實施和管理、保障住房建設用地供應的政策措施。
從上面可以看出，住房建設計劃的內容側重於各類住房建設的規劃安排，包括總計劃(規劃期內各類住房的總套數和總建築面積)、結構計劃(90㎡和70%的控制標準，廉租房、經濟適用房、公租房和普通商品房的建築面積)和時序計劃(規劃期內各類住房年度供應總量和年度供應面積)。
(2)居住區規劃。
居住區規劃是指對城市居住區的房屋、公共設施、公共綠地、室外環境、道路交通、市政公用設施等進行全面而具體的安排。
l住宅建設規劃與住宅規劃的異同:
相似之處:都是對城市居住區的房屋及其環境進行規劃布局，以滿足居民的生活需求。
區別:1)從規劃層面看，住宅建設規劃是城市總體規劃的進壹步落實，起著承上啟下的作用，對居住區的規劃起著指導作用。住房建設規劃是站在經濟社會可持續發展的戰略高度，對住房發展戰略、住房建設標準、住房建設總量和居住用地布局進行全面部署和具體安排，屬於戰略規劃。居住區規劃的依據是住宅建設規劃等。，且是實施性規劃，對擬開發的地塊(居住區)進行詳細的建設規劃，主要對居住用房、公共服務設施、公共綠地等進行全面具體的安排。2)從關註對象看，住房建設規劃側重於如何滿足中低收入群體的住房需求，住宅規劃側重於如何滿足有購買力的購房者的多樣化需求。3)從政策上看，住宅建設規劃屬於保障性規劃，更側重於社會規劃，而住宅規劃屬於商業規劃，更側重於物理空間規劃。(1)住宅樓
住宅是指供家庭居住的建築物。住房是人類生活的基本載體，體現了人類社會的進步和生活方式的改變。住宅是城市空間的基本元素。它是壹個城市中面積最大、面積最大的建築類型，集中體現了城市的基本風貌和特色。新世紀以來，能源日益成為全球關註的焦點。住宅作為城市的能源“消費大戶”，對城市未來的可持續發展至關重要。
與住房相關的概念有:
1)套型是指由不同的使用面積和居住空間組成的壹整套住宅類型。
2)使用面積也叫屋內使用面積，是指房屋的實際使用面積，不包括墻、柱、保溫層等結構構造的面積。
(2)住房
住房是人們基本生活必需品的重要組成部分，在社會生活中非常重要。房屋是指供人居住的房屋，或者說是供人居住的房屋，包括普通住宅、經濟適用房、公寓房、別墅房，以及簡易房、廉租房等。根據目前中國住房市場的具體情況，我們可以從不同的角度對住房進行分類。在我國，①根據住房供應方式的不同，可分為商品房、普通商品房、經濟適用房、廉租房四種，其中後三類住房屬於城鎮保障性住房。②根據申請方式不同，可分為自住住房和經營性住房(主要為租賃住房)。(3)根據土地使用性質的不同，可分為以出讓方式取得土地使用權的房屋和以劃撥方式取得土地使用權的房屋。在中國，經濟適用房和廉租房的土地是通過劃撥獲得的。根據住房所擁有的配套設施，分為完全住房和不完全住房。這裏所說的住房建設計劃中的住房是指成套住房。
(3)居住面積
根據《城市居住區規劃設計規範》(GB 50180-93) (2002年版):
1)居住區又稱城市居民聚居地，壹般指不同人口規模的居住區和由城市主幹道或自然邊界環繞，並與人口規模(3-5萬人)相對應，配備壹套較為完善的公共服務設施，能夠滿足本區域居民物質文化需求的居住區。居住區除居住建築外，還必須配備與居住人口規模相應的公共建築、道路和公共綠地。
2)居住區，俗稱居住區，是指由城市道路或自然邊界環繞，與人口規模(10000-15000)相對應，並配有壹套能夠滿足本區域居民基本物質文化需求的公共服務設施的居住和生活聚落。1.3商品房、普通商品房、經濟適用房、廉租房
(1)商品住宅
商品房原指房地產開發經營企業，經批準建設用於市場銷售的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。國內商品房是指房地產開發企業在中國境內(目前不包括香港、澳門特別行政區和臺灣省)土地使用權轉讓並經政府規劃部門批準後銷售的住宅、商品房和其他建築物。外銷商品房，是指房地產開發企業根據政府外商投資主管部門的規定，通過土地出讓金等方式，向政府計劃主管部門申報列入正式項目計劃後，用於向國內外出租的房屋、商業用房及其他建築物。
(2)限價商品住房
普通商品房又稱“兩限房”，是指政府對開發商開發成本進行測算，對住房銷售價格、建設標準和銷售對象進行限制，將開發商利潤控制在合理範圍內，並最終制定土地出讓價格的住房。因為普通商品房既限制地價又限制房價，所以很多人稱之為“兩限房”，即建築面積有限、房屋銷售價格有限的商品房。
根據國辦發[2005]26號(國務院第八條):“為合理引導住房建設和消費，大力發展節地型住房，對中小套型邢弢和中低價位普通住房在規劃審批、土地供應、信貸、稅收等方面給予優惠政策支持。享受優惠政策的房屋原則上應同時滿足以下條件:住宅小區建築容積率在1.0以上，單套建築面積在1.20平方米以下，實際成交價格在65438+同級別土地上房屋平均成交價格的0.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但上浮比例不得超過上述標準的20%。直轄市和省會城市的具體標準報建設部、財政部和國家稅務總局備案，並於2005年5月31日前公布。”。
可見，對於普通商品住房，在享受優惠政策的同時，還受到以下約束:“對於中低價位普通商品住房建設項目，在土地供應前，城市規劃主管部門將根據控制性詳細規劃出具建築高度、容積率、綠地率等規劃設計條件， 房地產主管部門將會同相關部門提出住房銷售價格、邢弢面積等調控要求，並作為土地出讓的前置條件，確保邢弢中低價位住房的有效供應。 各地要加強房地產開發項目規劃許可監管。對2年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查，不符合規劃許可的項目要堅決撤銷。”
(3)經濟適用房
保障性住房是指政府提供優惠政策，限定邢弢面積和銷售價格，按照合理標準建設，向城市低收入住房困難家庭供應的政策性住房。也可以定義為廉價商品房和補貼房。
與商品房不同，第壹，保障性住房是具有社會保障性質的商品房，是國家為解決中低收入家庭住房問題而建設的普通住房。這種住房由於減少了部分工程建設費用，造價略低於普通商品房；第二，經濟適用房具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指房價相對於市場價格相對適中，能適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在房屋設計和建築標準中強調房屋的使用效果，而不是建築標準。
與經濟適用房相關的概念有:
城市低收入住房困難家庭是指在市、縣人民政府所在地鎮範圍內，家庭收入和住房條件符合市、縣人民政府規定條件的家庭。
(4)租賃住房
廉租住房是指市政府通過在住房領域實施社會保障職能，向全市城鎮最低收入家庭提供的租金相對較低的普通住房。
與廉租房相關的概念包括:
城鎮最低收入家庭廉租住房保障是指實施以發放租賃住房補貼、廉租房分配和住房租金核減為重點的具體保障措施。
(5)公共租賃住房。
公共租賃住房是指市政府在住房領域向符合條件的本市城鎮低收入家庭提供的普通住房，租金低於市場租金。(1)容積率(也叫建築面積毛密度)
容積率是指每公頃居住用地上各類建築的建築面積(萬m & amp；sup2/嗯& ampsup2)或居住區總建築面積(萬m & amp；sup2)和居住用地(萬m & amp；sup2)是衡量土地利用強度的指標。容積率可以根據需要設置上限和下限。容積率下限可以保證開發商的利益，可以綜合考慮土地收購價格和樓租的關系；容積率上限防止城市基礎設施超負荷運轉，防止過度開發導致環境質量下降。
(2)建築密度
建築密度是指各類建築的地下室總面積與居住用地面積的比值(%)。不同於容積率的概念，它側重於建築基底的面積。另壹方面意味著規劃控制了壹個地塊內除建築以外的土地比例上限。建築密度側重於平面二維環境需求，保證壹定的開敞空間和綠地率[1]。
(3)建築高度(或建築高度限制)
建築高度是指主體建築的屋頂到地面(或腳)的垂直距離。建築物的高度不可能是無限的。限制建築高度的因素除了地基承載力、建築技術水平等客觀因素外，還包括建築施工的積極因素、整個城市或局部地區的環境要求等。其中，經濟因素和社會因素是影響壹個建築高度的最主要因素。為了克服在經濟利益的驅動下盲目追求建築高度，造成城市景觀千篇壹律，規劃部門需要根據建築所處的不同位置及其對城市整體空間環境的影響，提出壹個允許的建築建設最高限高(上限)，這就是建築限高指標的由來。
(4)綠化率
綠地率是指居住區各類綠地面積之和的比率(%)。規劃控制它的下限。綠地應包括:公共綠地、房屋旁綠地、屬於公共服務設施的綠地和道路綠地(即道路紅線範圍內的綠地)，包括符合當地植樹覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建築的屋頂綠地，不應包括屋頂和露臺的人工綠地。
(5)四個指標的相互轉化。
容積率、建築密度(%)、建築高度(m)[建築層數(樓層)]和綠地率(%)直接影響城市土地開發的強度和開發商的開發效益，與市民的居住環境和城市社會的綜合環境質量密切相關。容積率、建築密度、建築高度有壹個相互制約的數量關系。如果我們知道第二個，我們就能知道第三個。比如1hm2的地塊就是10000 m2；6層住宅樓；容積率為1.2；建築密度為20%。即在建築密度壹定的情況下，容積率與住宅地塊的平均層數成正比；同樣，在壹定層數下，容積率與住宅地塊的建築密度成正比。當容積率作為控制土地使用的機制運行時，樓層和開放空間之間存在置換關系，即高層建築的土地比低層建築的土地少。
[1]夏南凱，田保江。控制性詳細規劃[M]。上海:同濟大學出版社，2005: 45 ~ 46。