不動產經營租賃適用稅率

城鎮化的過程，大量人口離開農村來到城市工作，這些留在城市的人口大部分依靠租房在城市落腳。所以城市裏出租房屋行業還是比較發達的，關於出租房租，稅率肯定是要了解的。壹、個人所得稅（10%）個人出租住房取得的收入，屬於“財產租賃所得”的征稅範圍，稅率為20%。財產租賃所得以壹個月內取得的收入為壹次，每次收入不超過4000元的，可以定額減除800元；每次收入在4000元以上的，定率減除20%的費用。減除後的費用再乘以20%的稅率就是應繳納的個人所得稅。但是，我國對於個人出租住房有稅收優惠政策，即對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。二、印花稅（應納但免征）訂立經濟合同要征收印花稅，經濟合同包活財產租賃合同，訂立合同的當事人雙方均要繳納印花稅。財產租賃合同的印花稅的稅率為1‰，按照合同上記載的金額為計稅金額。但是，我國對於簽訂住房租賃合同有免稅政策，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。三、房產稅（4%）房產稅是房屋產權人持有房屋所要交的稅款。即使房屋產權人將房屋出租，交給他人占有使用，但是因為房屋產權人依然是房屋的所有者，仍然要繳納房產稅。根據我國稅法的相關規定，對個人出租住房，不區分出租房屋的實際用途，均按4%的稅率征收房產稅。四、城鎮土地使用稅（分級幅度稅額）城鎮土地使用稅是以實際占用的土地面積為計稅依據向土地使用權人征收的壹種稅。由於出租人在購買獲得房屋時壹並取得了相應的土地使用權，故不論房屋是否出租都應交稅。城鎮土地使用稅實行分級幅度稅額。具體如下：大城市1.5元-30元/平方米；中等城市1.2元-24元/平方米；小城市0.9元-18元/平方米；縣城、建制鎮、工礦區0.6元-12元/平方米。各省、自治區、直轄市人民政府可在上述法定稅額幅度內，根據當地的實際情況確定所轄地區的適用稅額幅度。五、增值稅（1.5%）曾經房屋出租屬於營業稅的調整範疇，“營改增”之後就統壹成征收增值稅。根據國稅局2016年發布的《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，個人（自然人）出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。如果出租的是非住房性質的不動產，按照5%的征收率計算應納稅額。六、城市維護建設稅（地區差別比例稅率）、教育費附加（3%）、地方教育費附加（2%）這三種稅統稱為附加稅，是對繳納增值稅、消費稅的單位和個人附加征收的壹種稅，計稅依據為納稅人實際繳納的增值稅和消費稅的金額。在住房出租中，因為不涉及消費稅，所以附加稅的計稅金額是出租人因出租房屋繳納的增值稅的金額。其中，城市維護建設稅實行地區差別比例稅率：城市市區為7%；縣城、建制鎮為5%；其他地方為1%。教育費附加為比例稅率3%。地方教育費附加為比例稅率2%。上述稅率各自乘以增值稅的納稅金額就是出租人因此要交的三種附加稅的金額了。

對於買房的人來說“要不要交房產稅”是十分重要，要交哪些稅也是購房者不可疏忽的壹個大問題的，今天就結合營改增政策，針對不動產的稅收與租賃問題簡單的介紹壹下。壹、納稅人(壹)、在中華人民***和國境內銷售自己開發的房地產項目的企業，為增值稅納稅人。(二)、增值稅納稅人分為壹般納稅人與小規模納稅人兩大類。納稅人年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為壹般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。二、征稅範圍1.根據《銷售服務、無形資產或者不動產註釋》規定，房地產業主要涉及以下稅目：(壹)房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目;(二)是房地產企業出租自己開發費房地產項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目(不含不動產售後回租融資租賃)。2.不征收增值稅的項目下列情形不屬於在境內銷售服務或者無形資產：(壹)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。(二)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。(三)境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。(四)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。3.稅率和征收率(壹)、房地產企業銷售、出租不動產適用的稅率均為11%。(二)、小規模納稅人銷售、出租不動產，以及壹般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。(三)、境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。從稅制適用而言，壹般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。4.計稅方法(1).基本規定增值稅的計稅方法，包括壹般計稅方法和簡易計稅方法。壹般納稅人發生應稅行為適用壹般計稅方法計稅。壹般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但壹經選擇，36個月內不得變更。小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。(2).壹般計稅方法的應納稅額壹般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。(3).簡易計稅方法的應納稅額(壹)簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合並定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)5.銷售額的確定(1)基本規定納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：(壹)代為收取並符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費;(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。(2)具體方法(壹)房地產開發企業中的壹般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額。房地產老項目，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。(二)房地產開發企業中的壹般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。(三)房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。(四)房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。(五)房地產開發企業中的壹般納稅人銷售房地產老項目，適用壹般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。(3)試點前發生的業務(壹)試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額征收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。(二)試點納稅人發生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業稅，營改增試點後因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。(三)試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。(4)銷售使用過的固定資產壹般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。使用過的固定資產，是指納稅人符合《試點實施辦法》第二十八條規定並根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。(5)視同銷售的處理納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉讓不動產而無銷售額的(用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：(壹)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。6.增值稅進項稅額抵扣(1).增值稅抵扣憑證納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。(2).準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額(壹)從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統壹發票，下同)上註明的增值稅額。(二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。(三)購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價×扣除率買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上註明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。(四)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上註明的增值稅額。(3).不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額(壹)用於簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。納稅人的交際應酬消費屬於個人消費。(二)非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。(三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。(四)非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。(五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬於不動產在建工程。(六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。(七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建築裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。只有登記為增值稅壹般納稅人的房地產企業才涉及增值稅進項稅額抵扣。7.納稅地點基本規定屬於固定業戶的納稅人銷售租賃不動產應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同壹縣(市)的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。屬於固定業戶的試點納稅人，總分支機構不在同壹縣(市)，但在同壹省(自治區、直轄市、計劃單列市)範圍內的，經省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。8.納稅義務發生時間(1).納稅人銷售、出租不動產，為發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成後收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。(2).納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。如有變動，請以官網發布的消息為準。