商品房市場中兩種主要的房屋銷售形式。事實上，預售階段和施工階段應該是房地產開發的同壹階段，但由於房地產企業預售收入稅務處理的特殊性，筆者將
單獨作為壹個階段來分析。
為防止開發企業拖延收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限，保證國家稅款及時足額入庫，保證不同納稅人稅負和納稅時間的公平性，稅法對房地產企業取得的預售收入的主要稅種進行了規定。
(1)營業稅
1.房地產企業是營業稅的納稅人。
《中華人民共和國營業稅暫行條例》(國務院令第540號)第壹條規定:在中華人民共和國境內提供勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和
個人為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。房地產企業預售開發產品屬於銷售房地產的行為，當然成為營業稅的納稅人。
2.稅收基礎
營業稅的計稅依據是納稅人的營業額，包括納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
價外收費包括手續費、補貼、基金、代收費用、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期支付利息、賠償金、代收資金、預付資金、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括以下列條件名義收取的政府性基金或行政事業性收費:
(1)國務院或財政部批準的政府性基金，國務院或省級人民政府及其財政、價格部門批準的行政事業性收費；
(2)征收時應出具省級以上財政部門統壹印制的財政票據；
(3)收到的款項應全額上繳財政。
因此，房地產開發企業銷售房地產向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息，應按規定繳納營業稅並自覺履行營業稅義務，不？
還有涉稅風險。但如果房地產開發企業的“代收費用”同時滿足上述三個條件，則無需繳納營業稅，否則應作為“價外費用”繳納。
3、視同銷售
新的《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條規定，納稅人有下列情形之壹的，視同從事應稅活動:
(1)單位或者個人將不動產或者土地使用權無償給予其他單位或者個人的；
(二)單位或者個人新建(以下簡稱自建)房屋並出售的自建行為；
(三)中華人民共和國財政部、國家稅務總局規定的其他情形。
4、納稅義務時間
《實施細則》第二十五條規定，納稅人提前轉讓土地使用權或者銷售不動產的，其納稅義務發生在收到預付款之日。
將不動產或者土地使用權無償贈與其他單位或者個人的，納稅義務發生在不動產所有權和土地使用權轉移之日。
自建行為，其納稅義務發生在出售自建建築物的納稅義務發生時。
(2)土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規定:“納稅人在工程竣工結算前轉讓房地產取得的收入，與成本確定或者其他原因有關，並且
無法計算土地增值稅的，可以先行征收土地增值稅，待項目全部竣工結算後進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定
形勢是公式化的。"
由於房地產企業開發經營的行業特點，商品房全部按項目壹次性開發，分批銷售，全部或基本商品房同期變現。
在銷售前，由於很多項目尚未結算，很難準確計算出本項目每批商品房銷售收入應繳納的土地增值稅，只有在每批商品房取得銷售收入時。
規定本項目應繳納的土地增值稅，只有在進行預征用，並在本期商品房全部或基本銷售完畢後進行結算，才為準確。因此，采用預付款制度。
預付稅
在性質上，屬於納稅人按照稅務部門的規定核定的應納稅額。首先，不按規定申報繳納預繳稅款不算偷稅。其次，稅務機關發現納稅人未按規定申報。
申報繳納預繳稅款時，應當按照稅法規定通知納稅人限期申報繳納，並可以按照規定加收滯納金。納稅人逾期仍不繳納的，稅務機關可以根據稅收征管法的規定，
第六十八條規定的處理:納稅人、扣繳義務人未按照規定的期限繳納或者少繳應納稅款或者應納稅款，經稅務機關責令限期繳納的，稅務機關除依照本法第壹條的規定，
除采取強制執行措施追繳其未繳或者少繳的稅款外，可以並處其未繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。
土地地方增值稅
壹般來說，普通標房預售收入1.5%，除普通標房外的其他房源預售收入3.5%，其他房地產項目預售收入4.5%。但是國家稅收
《總局關於加強土地增值稅征收管理的通知》(國稅發[2065 438+00]53號)要求各地提高預征率，其中規定，
為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地必須調整現行預征率。除保障性住房外，東部省份預征率不低於2%，中部和東北地區省份不低於2%。
1.5%，西部地區省份不得低於1%。各地要根據不同房地產類型確定適當的預征率(地區劃分按照國務院有關文件執行)。對於未預征或暫緩征收的土地。
區，應按照稅收法規進行，確保土地增值稅在預征階段及時到位，充分發揮調節作用。此後，各地陸續規定提高土地增值稅預征率。
(3)企業所得稅
(1)預收收入有納稅義務。
《國家稅務總局關於房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發〔2009〕31號)第六條規定，企業通過正式簽訂房地產買賣合同或房地產預售合同取得的收入，應當確認為銷售收入的實現。
因此，從企業所得稅的角度來看，房地產企業通過簽訂房地產預收款合同取得的收入，不再存在“預收賬款”的概念。只要簽訂了銷售合同和預售合同，收了錢，不管產品是否完工，都確認為收入，承擔企業所得稅的繳納義務。
(2)預收賬款應納稅所得額的計算方法
國稅發〔2009〕31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應當按照每季度(或月份)預計應納稅毛利率計算，計入當期應納稅所得額。
開發產品完工後，企業應及時結算其稅收成本，計算以前銷售收入的實際毛利，同時將其實際毛利與其對應的預計毛利之間的差額計入當年企業項目和
合並其他項目計算的應納稅所得額。"
企業銷售未完工開發產品的應稅毛利率，由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按照下列規定確定:
(1)開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市的市區和郊區的，不低於15%。
(二)開發項目位於地級市城區和郊區的，不得低於10%。
(三)開發項目位於其他區域的，不低於5%。
(四)屬於經濟適用住房、限價房和危改住房的，不得低於3%。
(3)預售階段廣告費、業務推廣費、業務招待費的稅務處理。
原文件國稅發[2006]31規定:“廣告費、業務推廣費、業務招待費。按以下規定進行處理:
1.開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務推廣費、業務招待費等三項費用的計算基數。預售收入轉為實際銷售收入時，作為計算基數。
2.新設開發企業在取得首款開發產品實際銷售收入前發生的與建設和銷售相關的廣告費、業務推廣費、業務招待費，可按稅收規定結轉扣除，但結轉期限最長不超過3個納稅年度。"
新國家稅務總局文化部文〔2009〕31號不再限制預售收入作為廣告費、業務推廣費、業務招待費的計算基數；取消了相關廣告費、業務推廣費和業務招待費，結轉期限最長不超過3個納稅年度。
(4)預售收入相關稅費及附加稅前扣除。
1，按月或按季申報，不得抵扣。
《國家稅務總局關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國〔2008〕299號)第壹條規定，房地產開發企業應當按照當年實際實現利潤按季(或按月)預繳。
繳納企業所得稅的，應當按照規定對開發建設住宅、商品房等建築物、附著物、配套設施及其他開發產品竣工前取得的預售收入進行估算。
利潤率按季度(或月份)計算預計利潤額，提前計入利潤總額，待開發產品完成並結清應稅成本後，再根據實際利潤進行調整。
因此，企業在按月或按季申報企業所得稅時，預售收入所繳納的營業稅及附加不能從當期利潤或收入中扣除。
2.年度所得稅匯算清繳時，可以扣除。
企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按每季度(或每月)預計的應納稅毛利率計算，計入當期應納稅所得額。
我們知道，毛利和收入是兩個不同的概念，只有從毛利中扣除相應的稅費，才能成為收入。因此，在進行年度企業所得稅匯算清繳時，應扣除與預期收入相匹配的稅金、附加費及相關費用。
此外，稅款是否屬於當期費用，應以納稅義務發生的時間為判斷依據，即納稅義務發生時，屬於已發生的費用；納稅義務時間尚未發生的，不屬於當期納稅期間。
費用(如提前繳稅)。營業稅中提到，如果采用預付款方式，納稅義務發生在收到預付款的當天。因此，房地產開發企業按照預售收入繳納的稅款是以稅收為基礎的。
依法應當在納稅義務發生時繳納的稅款，不屬於預繳性質，可以在支付發生的當期計入當期稅金及附加，可以作為當期利潤總額的扣除項目在稅前扣除。現在
在很多地方，預繳的土地增值稅也可以稅前扣除。
如某市某房地產企業2009年取得預售住房654.38+00萬元。我市規定房地產企業預售業務所得稅預計應稅毛利率為654.38+05%，土地增值稅預征比例為2%。
分析:房地產企業預售業務所得稅時應作如下處理:預收貨款毛利1.5萬元(1000×15%)，應交營業稅50萬元(1000×5%)，應為
繳納城建稅及教育費附加5萬元(50×7%+55×3%)，預繳土地增值稅20萬元(1，000× 2%)，預售業務應納稅額調整為75萬元。
(150-50-5-20)房地產企業預售業務預繳所得稅187500元(75×25%)。
(4)時差的處理。
企業會計準則不確認預售業務的收入，而稅法規定取得預付款時應繳納所得稅，導致可抵扣暫時性差異。房地產企業應根據預收賬款確認遞延所得稅資產。
賬面價值與計稅基礎產生的可抵扣暫時性差異計算遞延所得稅資產，借記“遞延所得稅資產”，貸記“所得稅費用”，同時調整當年應納稅額。
(4)印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，預售商品房時，簽訂商品房買賣合同或者商品房預售合同的，應當按照合同記載的金額的萬分之五或者按月繳納印花稅。
(5)城鎮土地使用稅
房地產開發企業預售階段和城鎮土地使用稅的稅務處理與土地取得階段相同。
(6)財產稅
房地產開發企業預售階段的房產稅處理涉及到施工階段。