壹、多項選擇題
1.下列各項中，()屬於土地增值稅征收範圍。
A.國有土地使用權出讓
B.國有土地使用權轉讓
C.租賃國有土地使用權
D.繼承國有土地使用權
2.下列行為中，需要繳納土地增值稅的是()。
A.企業向銀行貸款500萬元，以自有廠房作抵押，廠房仍在抵押中。
B.李將其擁有的壹塊土地使用權以固定價格投資於壹家工業企業。
C.房地產開發企業通過國內非營利性社會組織捐贈壹塊土地使用權用於教育。
D.企業以自有廠房補償欠企業B的債務，並已辦理產權過戶手續。
3.2065438+2002年3月，某房地產開發公司轉讓新建普通標準住宅壹套，獲利5000萬元，在轉讓環節繳納營業稅及附加共計275萬元。公司為取得該住宅的土地使用權支付土地價款及相關稅費共計2000萬元，房地產開發成本654.38+00萬元，利息費用654.38+00萬元(根據房地產項目，公司當地政府規定的其他房地產開發費用扣除比例為5%。該公司應繳納土地增值稅()萬元。
答:0
140.25
C.223.75
D.262.5
4.某市某房地產開發公司於5438年6月+10月通過拍賣方式取得壹幅土地使用權，支付價款和稅費共計6000萬元，占用了今年開發的寫字樓的80%。開發期開發費用4000萬元；管理費用2800萬元，銷售費用16萬元，利息費用400萬元(無法提供財務機構證明)。辦公樓於9月竣工驗收。10至12，房地產開發公司直接銷售總辦公面積的3/5，銷售合同記載的收入為120萬元；65438年2月，房地產開發公司建材供應商催要材料價格，經雙方協商，房地產開發公司以開發辦公樓的1/5補償材料價格。其余l/5公司出租，當年租金收入80萬元。據知，當地政府規定房地產開發費用扣除比例為10%。那麽房地產開發公司應繳納土地增值稅()萬元。
A.1038.0
1236.0
C.1416.0
D.1885.6
5.某工業企業於2011轉讓2002年購買的廠房壹座，轉讓時簽訂了產權轉讓證明，取得銷售收入50萬元。廠房原購買價90萬，折舊50萬。經房地產評估機構評估，該廠房重置成本價為60萬元，折扣率為70%。企業轉讓廠房應繳納的土地增值稅為()萬元。
答:0
B.2.39
c 1.57
D.2.17
6.某房地產開發企業為開發建設辦公樓取得土地使用權，支付土地價款及相關稅費* * *共計654.38+0.8萬元；開發期支付前期工程款654.38+0.3萬元，基礎設施款200萬元，公共設施款40萬元，施工企業款540萬元(合同約定工程總價600萬元，當期實際支付90%，剩余654.38+00%作為質量保證金保留2年，施工企業按工程總價開具發票)；項目建成後，企業對外銷售90%，剩余10%用於對外出租。那麽房地產開發企業進行土地增值稅清算時可以抵扣的房地產開發成本為()萬元。
A.970
B.873
C.819
D.910
7.位於市區的某國有工業企業委托某建築公司利用廠區閑置土地建設辦公樓，在取得土地使用權時支付土地出讓金654.38+00萬元及相關稅費60萬元；辦公樓開發費用800萬元；管理費用200萬元，財務費用300萬元(含辦公樓應分攤的利息費用654.38+0萬元，包括借款期間支付的利息20萬元，罰息654.38+0萬元，利息費用有金融機構證明)；辦公樓竣工驗收後，全部對外銷售，簽訂了銷售合同，銷售收入5500萬元。已知當地省級人民政府規定其他房地產開發費用計算比例為5%。企業出售辦公樓應繳納土地增值稅()萬元。
A.975.34
994.82
C.1236.64
D.1217.64
8.位於市區的某房地產開發企業將其開發的普通標準房全部出售，獲得銷售收入8000萬元。建造該房屋的土地價款及相關出讓金為2000萬元，房地產開發成本為3000萬元。公司無法按房地產項目計算分攤貸款利息；省政府規定，納稅人不能按照轉讓的房地產項目分攤利息支出或者不能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地產開發費用為8%。該企業應繳納土地增值稅()萬元。
答:0
B.348
C.480
D.648
9.根據土地增值稅法律制度的有關規定，納稅人建造普通標準住房進行銷售，增值額不超過扣除額()的，免征土地增值稅。
答:20%
B.30%
約40%
D.50%
10.根據土地增值稅的有關規定，納稅人應在房地產轉讓合同簽訂後()內到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。
A.7天
B.10天
C.15天
D.30天
二、選擇題
1.下列各項中，()需要繳納土地增值稅。
A.壹方出地，另壹方出錢，雙方合作建房，完工後轉讓。
B.房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成後向客戶收取施工收入。
C.企業間的不動產交換
D.企業轉讓舊房舊樓的行為
2.下列各項中，不征或免征土地增值稅的有()。
a .個人之間交換自有住宅房地產由當地稅務機關核實。
B.因國家建設需要依法被征用和收回的房地產
C.房地產開發企業以其建設的商品房進行投資或合資。
d .企業合並中，被合並企業將房地產轉讓給被合並企業。
3.房地產開發企業在確定土地增值稅抵扣項目時，允許作為“房地產轉讓相關稅費”項目抵扣的稅費有()。
A.營業稅
B.教育附加費
C.城市維護建設稅
D.印花稅
4.在下列情況下，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算()。
A.土地使用權直接轉讓
B.銷售許可3年未完成。
c房地產開發項目全部竣工銷售。
d已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的80%，其余為自用。
5.下列稅務處理中，符合土地增值稅清算制度規定的有()。
A.納稅人清算後繳納的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內繳納的，不收取滯納金。
b .不得扣除房地產開發企業因逾期開發而支付的土地閑置費。
c、分期開發的房地產項目，應分期進行土地增值稅清算。
D.轉讓舊房、舊樓，未評估價格且不能提供購房發票的，以收入全額為增值額征收土地增值稅。
6.房地產開發企業開發建設的居委會、派出所、停車場等公共設施及配套清算項目的成本、費用，可在征收土地增值稅時扣除()。
建成後，產權屬於所有業主。
B.建成後有償出租給其他企業。
C.完成後有償調入事業單位。
D.竣工後無償移交政府。
7.某工業企業轉讓10年前購買的舊廠房，無法獲得評估價，但可以提供購買發票。經當地稅務機關確認，計算土地增值稅時可以扣除的項目有()。
a根據發票所列金額計算的金額，從購買年到轉讓年每年加5%。
B.買房時繳納的契稅
C.銷售時繳納的營業稅
D.廠房的賬面價值
8.根據土地增值稅的有關規定，下列說法正確的是()。
A.除另有規定外，不得扣除房地產開發企業的預提費用。
B.房地產開發企業銷售裝修後的房屋，不得扣除裝修費用。
房地產開發企業全部使用自有資金，沒有利息支出，因此不得扣除房地產開發費用。
d土地增值稅清算時，已計入房地產開發成本的利息支出，應調整為財務費用進行抵扣。
9.下列各項中，不需要繳納土地增值稅的有()。
A.因國家建設需要依法征用的房地產
B.房地產開發企業建造普通標準房出售，增值不超過30%。
房地產開發企業將開發的房地產分配給股東。
D.因城市規劃由納稅人轉讓的不動產。
10.房地產開發企業有下列情形之壹的，稅務機關可以參照當地同類開發規模和收入水平企業的土地增值稅稅負水平，按照不低於征收率的稅率核定征收土地增值稅。
法律、行政法規規定應當設置會計賬簿而未設置的。
B.拒絕提供納稅信息
C.擅自銷毀帳簿
D.未能按時納稅
三、計算問題
(1)
位於市區的某房地產開發公司於2011開發辦公樓，為開發該辦公樓支付土地價款420萬元，繳納相關稅費654.38+05萬元；支付拆遷補償款80萬元，基建654.38+0萬元，建築安裝工程480萬元。企業全部使用自有資金，貸款未發生利息支出；開發後全部銷售給位於同城的某工業企業，簽訂銷售合同，銷售金額2000萬元。根據合同約定，工業企業以貨幣資金15萬元和價值500萬元的未開發土地使用權作為付款金額。土地使用權是某工業企業兩年前以460萬元購買的(不含購買時繳納的相關稅費)。201112月工業企業繳納銀行存款15萬元並辦理土地使用權產權過戶手續，按規定繳納印花稅。已知當地省政府規定房地產開發費用扣除比例為9%。
要求:按以下序號答題，每題計算總數。
(1)計算房地產開發公司出售寫字樓土地增值時可以抵扣的開發成本。
(2)計算房地產開發公司出售寫字樓土地增值時可以扣除的開發費用。
(3)在計算房地產開發公司銷售的辦公樓的土地增值額時，可以扣除與房地產轉讓有關的稅收。
(4)計算房地產開發公司出售辦公樓的土地增值。
(5)計算房地產開發公司銷售辦公樓應繳納的土地增值稅。
(6)計算工業企業以土地使用權購買辦公樓應繳納的營業稅、城建稅、教育費附加。
(7)計算工業企業以土地使用權購買辦公樓應繳納的土地增值稅。
(2)
位於市區的壹家工業企業委托壹家建築公司利用廠房空間建造辦公樓。竣工驗收後出售總建築面積的2/3，* * *獲得轉讓收益9800萬元並簽訂買賣合同；剩下的1/3全部出租，當年租金收入80萬元。已知企業為取得土地使用權支付的土地價款及按國家統壹規定支付的相關費用共計4050萬元，房地產開發成本3000萬元。企業未按房地產項目分攤銀行貸款利息。已知當地省政府規定房地產開發費用扣除比例為10%。
企業在申報繳納土地增值稅時進行如下計算:
(1)扣除項目金額。
=4050+3000+(4050+3000)×10%+(9800+80)×5%×(1+7%+3%)+(4050+3000)×20%
=9708.4(萬元)
(2)增加值=9800-9708.4=91.6(萬元)
(3)增值率= 91.6÷9708.4×100% = 0.94%，適用稅率為30%。
(4)土地增值稅=91.6×30%=27.48(萬元)
請根據《土地增值稅暫行條例》及相關規定，分析企業計算的土地增值稅是否正確。如果沒有，請指出錯誤，並列出計算應納土地增值稅的步驟。
壹、多項選擇題
1.
答案b
分析選項A:轉讓國有土地使用權不屬於土地增值稅的範圍；方案C:租賃國有土地使用權。出租人雖已取得收入，但土地使用權並未轉讓，故不屬於土地增值稅的範圍；選項D:繼承國有土地使用權，不屬於土地增值稅範圍。
2.
答案d
分析選項A:以房產作為抵押，抵押期間不征收土地增值稅；方案B:非房地產開發企業投資或聯營房地產的，被投資或聯營企業為非房地產開發企業的，暫免征收土地增值稅；選項C:產權人或土地使用權人通過我國境內非營利性社會團體和國家機關將產權和土地使用權捐贈給教育、民政等社會福利和公益事業的，不征收土地增值稅；選項D:以不動產清償債務轉移不動產所有權的，屬於土地增值稅征收範圍，應繳納土地增值稅。
3.
答案d
分析(1)扣除項目總金額= 2000+1000+100+(2000+1000)×5%+(2000+1000)×20%+270。(2)增加值=5000-4125=875(萬元)；(3)增值率= 875/4125×100% = 21.21%，適用稅率為30%；(4)應交土地增值稅=875×30%=262.5(萬元)。
4.
答案d
(1)允許扣除項目金額的分析* * * =[6000×80%+4000+(6000×80%+4000)×10%+(6000×80%+4000)×20%](2)增加值=(12000+12000/3)-10032 = 5932(3)增值率= 5968/10032×100% = 59.49%，適用稅率40%，速算扣除系數5%；(4)房地產開發公司應繳納的土地增值稅= 5968×40%-10032×5% = 2387.2-501.6 = 1885.6(萬元)。
5.
答案b
分析①評估價=60×70%=42(萬元)；(2)允許抵扣稅額=50×0.5‰=0.025(萬元)，50萬元的銷售收入比原進價少90萬元，不需要繳納營業稅、城建稅、教育費附加；(3)扣除項目總金額=42+0.025=42.025(萬元)；④增值額=50-42.025=7.975(萬元)；⑤增值率= 7.975÷42.025×100% = 18.98%，適用稅率為30%；⑥應交土地增值稅=7.975×30%=2.39(萬元)。
6.
答案b
分析可以扣除房地產開發成本=(130+200+40+600)×90% = 873(萬元)。工程竣工驗收後，房地產開發企業按合同約定扣留建築安裝企業壹定比例的工程款作為開發工程的質量保證金。在計算土地增值稅時，建築安裝企業向房地產開發企業開具質量保證金發票的，按照發票所載金額抵扣。
7.
答案c
分析(1)取得土地使用權可以抵扣的金額=1000+60=1060(萬元)；(2)可抵扣的房地產開發成本=800(萬元)；(3)可抵扣的房地產開發費用=(100-20-10)+(1060+800)×5% = 163(萬元)；(4)可抵扣的房地產轉讓相關稅= 5500×5%×(1+7%+3%)+5500×0.5‰= 302.5+2.75 = 305.25(萬元)；(5)可抵扣項目總金額= 1060+800+163+305.25 = 232825(萬元)；(6)土地增值= 5500-2328.25 = 3171.75(萬元)；(7)增值率= 3171.75÷2328.25×100% = 136.23%，適用稅率50%，速算扣除系數15%；(8)企業應繳納的土地增值稅= 31，71.75×50%-2，328.25×15% = 1，236.64(萬元)。
8.
回答a
分析(1)取得土地使用權應扣除的金額為2000萬元；(2)應扣除的房地產開發成本3000萬元；(3)扣除的房地產開發費用=(2000+3000)×8%=400(萬元)；(4)應扣除的與房地產轉讓相關的稅=8000×5%×(1+7%+3%)=440(萬元)；(5)其他扣款金額=(2000+3000)×20%=1000(萬元)；(6)扣除項目總金額= 2000+3000+400+440+1000 = 6840(萬元)；(7)增加值=8000-6840=1160(萬元)；(8)增值率= 1160÷6840×100% = 16.96%；由於普通標準住宅增值額不超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，故企業應繳納的土地增值稅為0。
9.
回答a
在土地增值稅的稅收優惠條款中規定:納稅人建造普通標準住房出售，增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值超過項目扣除額20%的，按全部增值額計算繳納土地增值稅。
10.
回答a
分析土地增值稅納稅人應在房地產轉讓合同簽訂後7日內到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。
二、選擇題
1.
回答ACD
分析選項A:壹方出地，另壹方出資，雙方合作建房，房屋建成後按比例劃撥給個人使用的，暫免征收土地增值稅；轉讓完成後，應征收土地增值稅。方案B:房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成後向客戶收取施工收入。對於房地產開發公司來說，雖然取得了收入，但房地產的所有權並沒有發生轉移，其收入屬於勞動收入性質，不屬於土地增值稅的範圍，因此不需要繳納土地增值稅。選項C:企業之間進行不動產交換，不僅產生不動產產權和土地使用權的轉移，而且取得實物收入，屬於土地增值稅的範圍，需要繳納。選項D:企業轉讓舊房舊樓，屬於土地增值稅的範圍，需要繳納。
2.
回答ABD
分析選項A:個人將自有住宅房產進行交換的，經當地稅務機關核實後，可以免征土地增值稅；方案B:因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅；方案C:房地產用於投資或合資經營，被投資或合資的企業從事房地產開發，或房地產開發企業以其建造的商品房投資、合資的，征收土地增值稅；選項D:企業兼並中，被兼並企業將房地產轉讓給被兼並企業的，暫免征收土地增值稅。
3.
回答ABC
分析選項D:房地產開發企業的印花稅已包含在房地產開發費用中，不能單獨扣除。
4.
回答BD
分析選項AC屬於納稅人應進行土地增值稅清算的情形。
5.
回答ABC
分析轉讓舊房和建築物，既不能提供評估價格也不能提供購房發票的，地方稅務機關可以實行核定征收。
6.
回答ACD
分析完成後，有償出租給其他企業的，其成本費用不得扣除；有償轉讓完成後，應計算收入，扣除成本和費用。
7.
回答ABC
納稅人轉讓舊房及建築物的分析，不能取得評估價，但能提供購房發票的，取得土地使用權所支付的金額、新房及配套設施的費用或舊房及建築物的評估價，可從購房當年至轉讓當年每年加5%扣除；納稅人購房時繳納的契稅，能夠提供契稅完稅證明的，允許作為“與轉讓不動產有關的稅費”扣除，但不得作為加計5%的基數。
8.
回答廣告
分析房地產開發企業銷售裝修後的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本扣除；房地產開發企業全部使用自有資金，無利息支出，房地產開發費用可以扣除。
9.
回答廣告
分析選項B:房地產開發企業建造普通標準住房進行銷售，增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過20%的，按照其增值總額的規定繳納土地增值稅；選項C:房地產開發企業將開發的房產分給股東的，視同銷售該房產，照章征收土地增值稅。
10.
回答ABC
房地產開發企業分析有下列情形之壹的，稅務機關可以參照當地開發規模和收入水平相近的企業土地增值稅稅負情況，按照不低於預征率的稅率核定征收土地增值稅:(1)依照法律、行政法規的規定應當設置賬簿而未設置的；(二)擅自銷毀賬簿或者拒絕提供納稅信息的；(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額；(四)符合土地增值稅清算條件，企業未在規定期限內辦理清算手續，經稅務機關責令限期辦理，逾期不辦理的；(5)申報計稅依據明顯偏低，且無正當理由的。
三、計算問題
(1)
回答和分析
(1)房地產開發公司可抵扣房地產開發成本=80+100+480=660(萬元)。
(2)房地產開發公司可抵扣的房地產開發費用=(420+15+660)×9%=98.55(萬元)。
(3)房地產開發公司可抵扣的房地產轉讓相關稅費= 2000×5%×(1+7%+3%)= 110(萬元)。
(4)房地產開發公司扣除項目總金額= 420+15+660+98.55+10+(420+15+660)×20% = 1522.55(萬元)土地增值=2000-1522.55=477.45(萬元)
(5)房地產開發公司應繳納的土地增值稅:
增值率= 477.45÷1522.55×100% = 31.36%，適用稅率為30%；應交土地增值稅=477.45×30%=143.24(萬元)
(6)工業企業應繳納的營業稅、城建稅、教育費附加合計=(500-460)×5%×(1+7%+3%)= 2.2(萬元)。
(7)工業企業應繳納的土地增值稅:
扣除項目總額=460+500×0.5‰+2.2=462.45(萬元)；土地增值=500-462.45=37.55(萬元)；增值率= 37.55÷462.45×100% = 8.12%，適用稅率為30%；應納土地增值稅=37.55×30%=11.27(萬元)。
(2)
回答和分析
(1)該企業計算的土地增值稅有誤。
(2)錯誤如下:
(1)企業對外銷售總建築面積的2/3，只能抵扣轉讓建築面積對應的土地使用權金額和開發成本，但企業多抵扣了，多抵扣了房地產開發費用。扣除金額相應減少4050×1/3+3000×1/3+(4050×1/3+3000×1/3)×10% = 2585(萬)
②從辦公樓租金收入中支付的營業稅、城建稅、教育費附加不應作為土地增值稅的抵扣金額，但企業已作為抵扣金額抵扣，抵扣金額應相應減少80×5%×(1+7%+3%)=4.4(萬元)。
(3)售樓處繳納的印花稅可以抵扣，但抵扣項目金額中不包含單位，抵扣項目金額應相應增加9800×0.5‰=4.9(萬元)。
(4)非房地產開發單位不適用20%扣除的規定，但企業已將該金額作為扣除項目扣除。扣除項目金額應相應減少(4050+3000)×20% = 1410(萬元)。
(3)應繳納的土地增值稅:
①扣除項目金額= 9708.4-2585-4.4+4.9-1410 = 5713.9(萬元)
或者，扣除項目金額= 4050×2/3+3000×2/3+(4050×2/3+3000×2/3)×10%+9800×5%×(1+7%+3%。
②增值額= 9800-5713.9 = 4086438+0(萬元)
③增值率4086.1÷5713.9×100% = 71.51%，適用稅率40%，速算扣除系數5%。
④應交土地增值稅= 4086.1×40%-5713.9×5% = 1348.75(萬元)。