民宿的經營分析及稅務風險探討

民宿的經營分析及稅務風險探討

引言

隨著90後00後成為消費群體的主體，他們的出遊消費伴隨著自己的特色：不求很貴，但要有個性，不僅要有特色，還要有實惠的住宿特征，催生了大批的富於地方特色的民宿民居產業的興起。

而民宿中有超出酒店的自身屬性的個性居住特點，也包含與地方旅遊經濟相結合的景觀文化要素，所以，民宿形成了自己的特色獨立的經營模式。並且，民宿的經營形式既有個體加盟，也有統壹收租統壹出租的形式，不壹而論。

本篇主要探討民宿中的其中壹個細分市場：即在收集散戶形式的毛坯房為原型，然後經個性的裝修風格的打造，形成整體牲的獨特品牌的民宿形式投放市場。

下面對該模式進行壹系列的經營可能性分析及稅務風險方面的探討，為決策者提供依據。

壹、 經營模式

?（壹）毛坯房的裝修要約

在景區及附近區域，通過調研和市場營銷的方式征集壹批毛坯商住房。然後與業主協商，以5萬元價格做全包裝修，包括室內家俱與家電的添加，（裝修材料為品牌），三個月後按月支付給業主房租，由我方負責民宿的營銷。

（二）我方根據民宿的再出租，實現營銷收入，減除對應的成本費用及房東的租金後形成自己的利潤。

二、 經營模式的會計報表上的體現

（壹）代收代支的裝修費用：代收裝修費完全用於裝修，本身不產生利潤，不計算營業收入即：

代收裝修款 5 0000-50000（裝修費用）=0元利潤

（二）[endif]主營收支與快捷酒店對比如下：

三、 經營分析的底層邏輯

（壹） 體現民宿的特色，在價格上占優。

? ? 民宿在住宿體驗上可能沒壹般的酒店那麽專業，所在在價格上是不能高於壹般意義上的快捷酒店的。這也是民宿稱為民宿的壹個底層邏輯。是價格優勢造就了民宿與酒店的分爭市場的前提條件。雖說民宿在空間上可能比酒店要大壹點，但對於消費群體上來說，只是壹份額外的福利，因為他們並不在於地方有多在，夠用即可。

（二）體現自己的風格，不要像酒店那條千篇壹律

這也是民宿的壹個特色，即來自各個層面的房子，本身就是各有特色的，通過裝修的不同變化都能感受到不壹樣的“家”的感覺。

（三） 從日租推向長短租

1、民宿另壹個不同於酒店的優勢就是長短租，酒店可能不會因為房客住得時間長就給出多少優惠；但民宿在自己的經營上有著靈活性：在保證原房東房租的情況下，可能適當在租期長的方向上給予更高的價格優惠。

2、即日租等於酒店，租期越長，價格越低。

3、在酒店住宿與普通民房月租之間做好平衡。

（四）利潤來自轉租利差

通過統壹收購民宿房源，統壹裝修，統壹發布。改變了那種個體房東單槍作戰，難抗風險，體驗不佳的劣勢。，集中平臺的優勢，規模化經營，以薄利營銷，既保證房源的利益，化解個體出租難的窘境，又能開源增收，開成品牌效應。

三、 轉租民宿經營的風險分析

（壹） 原房東的信任成本

如何讓目標房東向壹個不認識的民宿平臺繳納裝修金，雖然裝修價格要比同等裝修水平實惠。

除了必要前期營銷廣告外，還可以采取以下幾種方法：

1、可以同意分期付款——在材料入住房屋後，讓房東見到實物，再撥付款；

2、像購房款先打入資金監管平臺壹樣，可以先行將裝修款打到雙方信任的第三方，如美團，飛豬等平臺上，由平臺根據進度付款。

（二）[endif] 主營創收能力

當房源達到壹定規模的時候，如何不能及時出租，形成出租收入，而給付原房東的房租收入就會面臨資金壓力。

所以應該：

1、加大營銷力度，盡快房租收入變現；

2、與原房東簽訂諒解備忘錄，比如疫情期間可以延緩支付租金。

（三） 部分成本會高於酒店

比如，民宿是分散於各個城市區域的，雖然可居住範圍更廣泛，但也不像酒店那樣集中化，比如消毒和洗滌就要派專車，運輸成本加大。

或是就近選擇幹洗店，這也會增大初期的調研成本。

?（四）? 民宿條件還欠缺

民宿作為新興產業，在政策有不夠完善的地方，在民風觀念上還有不夠認可的地方。

1、比如，疫情期間，部分小區嚴禁外來人員出入，事實就會造成部分民宿無法正常營業。

2、而且作為營業性質的場所，在居民區的政策許可，還需要進壹步關註，民宿的安全性也要作為風險指標進壹步作為規避措施，比如提前申請治安備案等。

3、基於民宿的各類安全、責任風險，應辦理相應的商業保險，以分散、對沖經營壓力。

五） 民宿的信用風險：

根據以往民宿消費的投訴案例，會出現衛生、安全、消防等重大投訴事故；比如房源描述不符，退房不退錢，甚至嚴重的還有發生私自設置攝像頭侵犯遊客隱私等造成社會惡劣行為。所以，作為平臺統壹規範，統壹經營能有效避免這種個別民宿宿主所作出的短期故意行為。提高平臺的信譽，贏得平臺的口碑。是初期積累信用分值的重要因素。

四 、 民宿的稅務風險探討

? （壹） 增值稅應正規化。

1、對於酒店服務業國家在增值稅方面是給予相當優惠政策的，特別是疫情影響後，國家推出壹系列刺激服務產業的經濟帶動措施，所以，增值稅稅負是很低的，除了享受增值稅在季銷售額30萬元以內免片增值稅外，還有增值稅征繳時，再減免部分教育附加稅的征收。這些政策作為初創民宿平臺都符合享受條件。所以在初期運營階段，對增值稅的征繳費用支出可不需要過多擔心。

2與增值稅同步產生的經營出租收入，則應開具正規增值稅發票，對國家和房客負責。沒必要給外界留下不正規的印象。

? （二） 所得稅的稅負影響

同增值稅壹樣，所得稅國家也給予壹定比例的減免，在成立公司初期時，開辦費分擔較大，壹般不存在所得稅繳納問題，但如果後期經營狀態良好，利潤上升空間大，則考慮將所得稅的查賬征收方式改為核定征收方式，能減輕所得稅的稅收負擔。

? （三）關於房產的房產稅和土地稅的風險應對

民宿的房產稅原則上應由所有權人來繳納，所以，民宿平臺在要向房東支付租金時，就要事先在合同上註明，關於房產稅由房東繳納。

物業費也應在合同中寫明負擔情況。

四、 結語

我們對任何壹個新興產業都抱有很大的期待，像早期的網約車，後期的快遞與外賣，不僅個人投入了極大的熱情，社會抱有很大的寬容和期待，國家也適用地給予應用的寬松環境和政策支持，所有，我們有理由認為，新興的民宿產業將迎來它的輝煌時刻，它的應運而生會極大地提高新的生態旅遊的體驗，也為商務旅程提供極佳的備用選項。所以，我們期間民宿產業的更快更好地發展。

參考文獻

[1] 耿衛華?艾蘇波. 疫情防控背景下線上短租行業監管中存在的問題及對策. 中國市場監管研究?2020年06期

[2] 卞珅?***享經濟下民宿業平臺企業盈利模式構建、實現和發展——以小豬短租為例 《山東青年政治學院學報》,2020年.04期

致謝