(1)營業稅
1.應稅範圍:
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》，房地產開發企業營業稅應稅服務主要涉及以下兩個方面:
(1)土地使用權轉讓:指土地使用者轉讓土地使用權，土地所有者轉讓土地使用權以及土地使用者將土地使用權返還給土地所有者，不征收營業稅。土地租賃不按本稅目征稅。
(二)不動產買賣:指有償轉移不動產所有權的行為。
不動產是指不能移動，但移動後會改變性質和形狀的財產。本稅目的征收範圍包括:銷售建築物或構築物，銷售其他土地附著物。
A.出售建築物或構築物
建築物、構築物買賣是指建築物、構築物所有權的有償轉讓。以轉讓有限產權或永久使用權的方式出售房屋，視同出售房屋。
B.出售其他土地附著物
其他土地附著物的出售是指其他土地附著物所有權的有償轉讓。
b土地其他附著物是指除建築物、構築物以外的附著在土地上的其他不動產。
C.如果單位將房產無償贈送給他人，則視為出售房產。
d .銷售房地產時，將房地產所占用的土地使用權壹並轉讓的行為，按照房地產銷售額征稅。
E.以不動產投資入股，參與投資方利潤分配，共擔投資風險的行為，不征收營業稅。但是，股權轉讓應按本稅目征稅。
F.房地產租賃不按本稅目征稅。
2.涉及稅收
房地產開發企業主要涉及營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅。
(1)銷售不動產營業稅的計稅依據
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定:
A.納稅人的營業額是納稅人銷售不動產向對方收取的總價和價外費用。
B.單位將不動產無償贈與他人的，參照營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定確定其營業額。將不動產無償贈送給個人的行為，不應視為銷售不動產征收營業稅。
c《營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定，納稅人銷售不動產價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關有權按照下列順序核定其營業額:
A.按照納稅人當月提供的類似應稅服務或者銷售的類似不動產的平均價格核定；
B.按照納稅人提供的類似應稅服務或者近期銷售的類似不動產的平均價格核定；
C.應稅價值根據以下公式核定:
應稅價值=經營成本或項目成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅率)
上述公式中的成本利潤率由省、自治區、直轄市人民政府稅務機關確定。
(2)其他具體規定如下:
A.根據《中華人民共和國國家稅務總局關於轉發房地產開發企業銷售房地產征收營業稅問題的通知》(國稅函[1996]592號)規定，在合同期內，房地產企業將房地產委托給包銷商，由包銷商代理房地產開發企業銷售，營業稅按服務業-代理業征收；合同到期後，如果房子賣不出去，包銷商就會買下來。其實質是房地產開發企業將房屋銷售給包銷商，應按“銷售房地產”向房地產開發企業征收營業稅；保險人再次銷售不動產的，應按“銷售不動產”向保險人征收營業稅。
B.合作建房如何征收營業稅？
根據《轉發國家稅務總局關於印發〈營業稅問題解答(壹)〉的通知》(翟晶水影[1995]319號):
合作建房是指壹方(以下簡稱甲方)提供土地使用權，另壹方(以下簡稱乙方)提供資金進行合作建房。通常有兩種方式來建造合作房屋:
A.第壹種方式是純“易貨”，即雙方交換自己的土地使用權和房屋所有權。還有兩種具體的交換方式:
壹種是土地使用權和房屋所有權互換，雙方都取得了部分房屋的所有權。在本次合作過程中，甲方轉讓部分土地使用權，換取部分房屋的所有權，土地使用權隨之轉讓。乙方以轉讓部分房屋所有權為代價，出售房產換取部分土地使用權。所以合作建房雙方都有應稅營業稅。甲方應按“無形資產轉讓”稅目中的“土地使用權轉讓”分項征稅；乙方應按“銷售房地產”稅目納稅。由於雙方未進行貨幣結算，應根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定，分別核定各自的營業額。合作建房雙方(或任何壹方)出售房屋，又出售不動產的，應按“出售不動產”稅目對其銷售收入征收營業稅。
另壹種是以出讓土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若幹年，乙方投資建設和使用土地。租賃期滿後，乙方將土地使用權連同已建成的建築物歸還給甲方..在這個經營過程中，乙方以犧牲樓房為代價獲得了幾年的土地使用權，而甲方以出租土地使用權為代價獲得了樓房。甲方出租土地使用權的，按“服務業-租賃業”征收營業稅；乙方銷售房地產的，應按“銷售房地產”稅目征收營業稅。雙方分別納稅時，其營業額也應按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
B.第二種方式是甲方入股土地使用權，乙方入股資金，組建合資公司，合作建房。
對於這種形式的合作建房，需要根據具體情況確定如何征稅:
第壹種情況，房屋建成後，雙方采用* * *承擔風險，* * *享受利潤的分配方式的，甲方提供給合營企業的土地使用權視同投資入股，不按營業稅“無形資產用於投資入股並參與投資方利潤分配，由* * *分擔投資風險”的規定征收營業稅。出售不動產只對合營企業出售房屋所得征稅；雙方分享的利潤不征收營業稅。
第二種情況，房屋建成後，甲方以銷售收入提取壹定比例或提取固定利潤的方式參與分配的，不是營業稅所說的投資入股不征收營業稅的行為，而是甲方將土地使用權轉讓給聯營企業的行為，那麽，甲方取得的固定利潤或從銷售收入中按比例提取的收入，作為“轉讓無形資產”征稅；對於合資企業，按照所有房屋的銷售收入和“銷售不動產”稅目征收營業稅
第三種情況，房屋建成後雙方按壹定比例分配房屋的，這種經營行為不構成投資無形資產、共擔風險的營業稅相關行為。因此，首先，甲方轉讓給合營企業的土地應作為“轉讓無形資產”征稅，其營業額應按實施細則第十五條的規定核定。其次，合營企業的房屋分配給甲乙雙方後，如果分別出售，按“出售不動產”征稅。
對於土地使用權轉讓或預售房地產的定金，有以下規定:
納稅人提前轉讓土地使用權或者銷售不動產的，其納稅義務發生在收到預付款的當天。本規定所稱預付款包括預付定金。因此，預存款的營業稅納稅義務發生在收到預存款的當天。
C.根據《轉發國家稅務總局關於印發〈營業稅問題解答(壹)〉的通知》(翟晶水影[1995]319號):
“還本”賣樓是指商品房經營者在賣樓時承諾若幹年後將房價返還給購房人，是經營者為了加快資金周轉而采取的壹種促銷手段。以“還本”方式銷售建築物的，應按向購買方收取的總價及價外費用征收營業稅，不得扣除所謂“還本”支出。
D.中外合作開發房地產征收營業稅問題
根據《轉發國家稅務總局關於中外合作開發房地產征收營業稅問題的批復的通知》(翟晶水影[1994]205號)的規定:
A.中外合作建房稅收
中方取得的土地與外方合作轉讓土地使用權後，無論是按已建成商品房的分配面積分配，還是按商品房銷售後的收入分配，都不符合現行“以無形資產投資入股，參與投資方利潤分配，共擔投資風險，不征收營業稅”的政策。因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；它的營業額是實際獲得的總收入，包括價外收費；納稅義務發生在取得收入的當天。
同時，商品房買賣也要征稅。按住房分配(含面積分配)分別出售房屋的，對中外雙方銷售商品房取得的收入，按“銷售不動產”征收營業稅；以統壹銷售房屋方式進行銷售收入再分配的，對統壹銷售商品房取得的收入按“銷售不動產”征收營業稅；固定利潤支付給中方的，外方銷售商品房的全部收入，按“銷售不動產”征收營業稅。
B.關於中方取得的前期項目開發費的征稅問題
外方預先支付給中方的前期項目開發費用，視同中方以預付款形式取得的營業收入，按土地使用權轉讓計算征收營業稅。如果中外雙方分配收入時，將已征稅的開發費用從中國應得的收入中扣除，可直接沖減中國當期的營業收入。
C.中方定期取得的固定利潤，視同土地使用權轉讓所得，計算征收營業稅。
土地使用權轉讓屬於轉讓無形資產的營業稅範疇，稅率為5%。銷售不動產屬於銷售不動產的營業稅範疇，稅率為5%。計算公式為=營業額×5%。
(2)城市維護建設稅
根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》(國發[1985]19號):
1.計稅依據:納稅人實際繳納的營業稅。
2.稅率:分別為7%、5%和1%。
計算公式:應納稅額=營業稅×稅率。不同地區的納稅人執行不同的稅率。
(1)納稅人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區且在朝陽區、海澱區、豐臺區、石井區、門頭溝區、燕山區所屬街道辦事處管理範圍內的，稅率為7%；
(2)納稅人所在地在郊縣、鎮的，稅率為5%；
(3)納稅人所在地不在1和2範圍內的，稅率為1%；
(3)教育費附加
根據北京市稅務局轉發《北京市人民政府關於轉發國務院關於征收教育費附加文件的通知》(21994號)的規定:
1.計稅依據是納稅人實際繳納的稅額。
稅率為3%。
計算公式:應納教育費附加=營業稅稅額×稅率。
(4)土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國發[1993]138號)，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人征收的壹種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓不動產取得的增值額和規定的適用稅率計算征收。增值額是納稅人轉讓不動產取得的收入扣除條例規定的項目金額後的余額。
具體來說:
1.對於土地使用權轉讓，只對國有土地使用權轉讓征稅，集體土地使用權轉讓不納入征稅範圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》規定，集體土地未經國家征收不得轉讓。所以集體土地的流轉是違法的，所以不能納入征稅範圍。
2.地上建築物的轉讓，是指在土地上建造的壹切建築物，包括地上和地下的各種附屬設施。
3.附著物是指附著在土地上，不能移動，但壹旦移動就損壞的東西。
4.取得收入的行為，包括轉讓不動產的全部價款和相關的經濟利益。
5.土地增值稅的計稅依據
計稅依據是納稅人轉讓不動產取得的增值額。增值額是納稅人轉讓不動產取得的收入扣除條例和細則規定的項目金額後的余額。
房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與房地產轉讓有關的經濟利益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，計算土地增值稅增值額的扣除項目金額包括:
(1)取得土地使用權支付的金額；
(二)土地開發的成本和費用；
(三)新建房屋及配套設施的成本、費用，或者舊房屋、建築物的評估價格；
(四)與房地產轉讓有關的稅收；
(五)財政部規定的其他扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，計算土地增值額的扣除項目如下:
A.取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權而支付的土地價款和按照國家統壹規定支付的相關費用。
B.開發土地、新建房屋及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目的實際成本，包括征地拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和間接開發費。
C.土地開發、新建房屋及配套設施支出是指與房地產開發項目相關的銷售費用、管理費用和財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發相關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目歸集或分配。為便於計算，市政府在《北京市人民政府關於征收土地增值稅有關政策問題的通知》第7號(北京法正(1996))中明確，財務費用中的利息支出，如能按轉讓的房地產項目分攤，並提供金融機構證明，可據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的數額。其他房地產開發費用在土地使用權和房地產開發成本之和的5%以內扣除。不能按轉讓的房地產項目計算利息費用或不能提供金融機構證明的，按取得土地使用權支付的金額，在房地產開發成本的65，438+00%以內扣除房地產開發費用。
D.舊房和舊樓的評估價格。指轉讓已使用的房屋及建築物，經市政府批準的房地產評估機構評估的重置成本價乘以成新折現率，並經當地主管稅務機關確認。
E.與房地產轉讓有關的稅收。指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。轉讓不動產所支付的教育費附加也可以作為稅金扣除。
F.加扣。從事房地產開發的納稅人，可以在取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和上加20%扣除。
6.稅率:
土地增值稅實行四級累進稅率，即增值額不超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值超過扣除項目金額50%且不超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的，稅率為50%。增值超過扣除項目金額200%的，稅率為60%...
根據《關於土地增值稅征收管理若幹問題的通知》(翟晶水兒[1996]240號)規定，對於頻繁轉讓不動產的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓不動產取得的收入，因涉及成本認定或其他原因，可以預收土地增值稅，待項目全部竣工結算後進行清算，補繳多繳部分。預征率為:預售賓館、飯店、寫字樓、辦公樓等不動產，按照預售收入的3%的稅率預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓等不動產，按預售收入的2%征收土地增值稅；預售其他房地產的，土地增值稅按照預售收入1%的比例預繳。
(5)財產稅:
如果企業擁有產權，就需要繳納房產稅。
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發[1986]90號)，房產稅是對在城市、縣城、建制鎮和工礦區擁有產權的境內單位和個人，按照房產稅原值或租金收入征收的壹種稅。房產稅以房產原值(評估值)為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
如果企業有土地使用權，需要繳納城鎮土地使用稅。
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令第17號頒布)，城鎮土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內有土地使用權的單位和個人，以實際占用的土地面積為依據，按照規定的稅額征收的壹種稅。年應納稅額= ∑(各級土地面積×對應稅額)。北京市城鎮土地的納稅等級分為六級，每級土地的納稅標準為:壹級土地每平方米年稅額為10元；二級土地年稅額每平方米在8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額為4元；五級土地每平方米年稅額為1元；0.5元，六級土地每平方米年稅。
(七)城鎮房地產稅、外商投資企業土地使用費。
單位屬於外商投資企業或外國企業的，應繳納城鎮房地產稅和外商投資企業土地使用費。
1.根據《中華人民共和國城鎮房產稅暫行條例》(第2004號令發布)。中央人民政府政務局133)，城市房地產稅是對擁有產權的外商投資企業、外國企業和外籍個人、港澳臺同胞征收的壹種稅。城市房地產稅按房產原值計算，稅率為1.2%。
計算公式為:年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。
2.根據《北京市人民政府關於北京市征收中外合資經營企業土地使用費暫行規定的通知》(鄭經發[1985]81號)，外商投資企業的土地使用費根據企業所處的地理位置和偏僻程度、地段的繁華程度、基礎設施的完善程度等因素，，但以出讓方式取得土地使用權的除外。按外商投資企業實際占用的土地和適用的單位標準收取土地使用費。
計算公式為:應繳納土地使用費=占用土地面積*適用單位標準。
(8)印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》(中華人民共和國國務院令第11號)，印花稅是對經濟活動和經濟往來中印花稅暫行條例所列各類憑證征收的壹種具有行為性質的憑證稅。它分為從價稅和從量稅。
應納稅額=應納稅額×稅率，應納稅額=憑證數×單位稅額。
暫不對土地使用權轉讓的憑證(合同)征收印花稅，但對合同、書證等征收印花稅。書面記載的土地開發建設、房地產買賣和租賃活動，應當按照印花稅的有關規定繳納印花稅。買賣房屋的，簽訂的購房合同按產權轉移文件所載金額的萬分之五繳納印花稅。房地產交易管理部門應當監督買賣雙方在轉讓合同或者協議上申請貼花後註銷納稅，再辦理過戶手續。
辦理房地產權屬證書時，按權利許可每張五元繳納印花稅，房地產權屬管理部門監督收款人按貼花註銷房地產權屬證書上的稅款，再辦理認證手續。
(9)契稅
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務院令第224號)，契稅是在中華人民共和國境內轉讓土地、房屋所有權時，對承擔土地使用權、房屋所有權的單位征收的壹種稅。
征收範圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)、房屋出售、房屋贈與和房屋交換；土地使用權流轉不包括農村集體土地承包經營權流轉。
1.下列轉讓方式視同土地使用權轉讓、房屋買賣或房屋贈與納稅:
(1)以土地、房屋所有權抵債，或以固定價格投資或入股；
(二)中獎、預購、墊資建房或者轉讓無形資產繼承土地、房屋所有權的；
(三)建設項目轉讓時，土地使用權隨之轉讓；
(4)以其他方式構成土地、房屋權屬轉移的事實。
2.契稅的計稅依據如下:
(1)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣為交易價格；即土地、房屋權屬轉移合同中確定的價格，包括承辦人應當交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。房屋買賣成交價格中包含的行政事業性收費是成交價格的壹部分，不應排除在外。因此，合同中確定的交易價格中包含的所有價格都屬於計稅依據。納稅人應按照合同確定的交易價格全額繳納契稅。
(二)土地使用權贈與和房屋所有權贈與，由契稅征收機關參照同類土地使用權買賣和房屋買賣的市場價格或評估價格核定；
(3)土地使用權、房屋所有權的交換，土地使用權、房屋所有權是交換價格的差額；
(4)以劃撥方式取得土地使用權的，房地產經批準轉讓時，除承辦人按規定繳納契稅外，房地產轉讓方還應繳納契稅，稅款以已繳納的土地使用權出讓金或土地收益為計稅依據。
(五)土地、房屋所有權部分的交易價格；部分所有權變更為完全所有權時，為完全所有權的交易價格，扣除部分所有權原繳納的稅費。
前款交易價格與市場價格的差額明顯不合理且無正當理由的，契稅征收機關應當參照市場價格核定。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務院令第224號)，契稅是在中華人民共和國境內轉讓土地、房屋所有權時，對承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的壹種稅。納稅人是房屋和土地所有權的繼承人。
應納稅額=計稅依據×稅率。