大產權房(商品房)必須五證齊全，可以抵押，小產權房不在交易市場備案交易，也不能按揭貸款購買。
產權大的商品房用地是國有出讓性質(可以發國有土地使用證)，產權小的多是集體土地性質，不能發國有土地使用證。大產權房可以發預售證，而小產權房是禁止買賣的，更不用說沒有預售證。
擴展數據:
房地產產權應註意的事項:
無論是二手房還是新房，都要了解產權，尤其是二手房的產權。比如1995，開發商買了房子的土地使用權70年，但實際上新業主買的房子是2017，使用年限只有48年。住宅建設用地使用權期限屆滿，自動續期。
不同的土地用途有不同的建築屬性和產權。買新房時，購房者可以查看開發商的土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，買二手房時，購房者可以查看房產證上的房屋性質和規劃用途。
百度百科-大產權
人民網-北鬥壹號是大產權嗎？