墻體歸業主* * *，開發商不能保留外墻使用權。業主可以合理利用與其專有部分緊密相連的外墻。我們認為第二種觀點是正確的，理由如下:1。外墻不屬於單壹業主，也不屬於開發商，而是屬於業主* * *，開發商在出售房屋時不能在商品房買賣合同中約定保留外墻的所有權和使用權。首先，根據區分建築物所有權理論，即墻芯和最後粉刷面，專有部分所有權人行使權利的邊界不能超過墻芯，而外墻面明顯超過墻芯。所以外墻面不能歸單個業主所有，只能歸全體業主所有。其次，根據《物權法》第16條“不動產登記簿是不動產權屬和內容的依據”，不可能將特定房屋的特定外墻登記在登記機構的不動產登記簿上單壹所有人名下。由於外墻不能登記在單個業主名下，所以只能屬於特定房屋的全體業主。再次，根據最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第三條規定，“除法律、行政法規規定的* *部分外，建築物區分範圍內的下列部分也應當認定為《物權法》第六章所稱的* *同壹部分: (壹)建築物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，
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