收益法(收益資本化法)又稱收益資本化法和收益還原法。它是房地產估價中常用的方法之壹。收益法是壹種估算估價對象未來的正常凈收益，選擇壹個合適的收益率或資本化率和收益乘數將其折現到估價時點並累加，從而估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，再用收益率或資本化率和收益乘數折算成價值，從而獲得估價對象價值的方法。
收益法的實質是根據房地產的預期收益能力來尋求估價對象的價值。
收益法的雛形是早購年法，用幾年的年租金(或土地年收入的幾倍)來表示土地的價值。
企業價值評估中的收益法是指通過對被評估企業的預期收益進行資本化或折現來確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益貼現法。
收益法的理論基礎:
收益法是基於期望原理的。預期原則揭示了決定房地產當前價值的因素主要是未來因素而不是過去因素，即房地產的當前價值通常不是基於其過去的價格、開發成本、收入或市場狀況，而是基於市場參與者對其未來收入或滿意度和樂趣的預期。歷史數據的作用主要是用它來推斷未來，解釋預期的合理性。具體來說，雖然壹個房產過去的收益和現在的價值沒有關系，但不代表過去的收益沒有用。過去的收益往往是預測未來收益的依據和參考，除非外部條件發生了變化，使得過去的趨勢不會繼續。因此，為防止實際估價隨意脫離估價對象的實際收入，預測其未來收入，應調查估價對象至少三年的年收入，並在估價對象至少三年的收入水平和當前同類房地產的基礎上，合理預測估價對象的未來收入。