[案情簡介]
1998年4月，肖某受張某委托到某房地產公司看房，看中了壹套商品房，即以張某的代理人身份與該房地產公司簽訂了國內商品房認購書，並支付了定金10000元。肖某在認購書的代理人壹欄簽上了自己的名字，但張某並未在認購書上簽名或蓋章。張某實地看房後，對房屋結構不滿意，與肖某壹起要求房地產公司註銷認購書並返還定金。但是被房地產公司拒絕了。多次協商無果，張、肖訴至法院。法院經審理，判決《國內商品房認購書》無效，被告房地產公司應返還張定金10000元。
[案例分析]
本案涉及的法律問題主要是房屋買賣中的無權代理。
無權代理是指沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後的“代理行為”，是效力未定的民事行為。本案中，肖的行為明顯屬於第二種無權代理，即超越代理權限而代表他人實施法律行為。張某僅委托肖某看房而非購房，肖某以張某名義與房地產公司簽訂認購書，屬越權行為，認購書效力待定。同時，根據有關法律規定，被代理人對無權代理有合法的追認權。通過追認，無權代理行為可以轉化為授權代理行為。但本案中，張某既未在認購書上簽字，也未蓋章，事後提出退房。顯然，張拒絕承認認購書的效力。因此，認購書對張不具有法律效力。
根據我國法律規定，定金是合同的壹種擔保，也是壹種從屬合同。主合同(房屋認購)無效時，首付款合同(或條款)也無效，房地產公司基於其取得的首付款應返還給張。