小產權房壹般是指建在集體土地上的房子，只能賣給集體成員。鄉政府發的所謂小產權，實際上沒有真正的產權。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局備案。所謂的產權證並不是真正合法有效的。
小產權房存在的法律風險主要包括:
壹、政策風險
如果購房者買的是小產權房，屬於違法用地、違法建設，就有被相關部門整改、停建、依法拆除的危險。購房者可能會面臨既拿不到房子，又不能及時索賠房款的尷尬局面。
2.無抵押無貸款。
根據規定，農民集體所有的土地使用權不得出售、轉讓、出租用於非農業建設，農民向城鎮居民出售房屋不能得到法律認可和保護，無法辦理土地使用證、房產證等合法手續。
購買小產權房不能以銀行貸款的形式，不能合法設定房屋抵押，不能辦理房屋過戶手續，不能進行二手房交易。
第三，拆遷不能補償
在國家征地或者拆遷的情況下，購房者的利益很難得到法律的有效保護。
四是配套設施有限
小產權房的供水、供電、供氣等附屬設施因未納入國家規劃，無法得到有效保障。
五、合同不能受法律保護
由於小產權房的特殊法律性質，小產權房的流轉和轉讓有諸多限制，因此非本集體的買賣雙方簽訂的合同也屬於無效合同。以後如果有升值或者拆遷補償，賣方可以隨時違約，對於投資或者自住的人來說，沒有增值作用。
如果有買房意願的朋友在買房前壹定要做好各種功課，那麽判斷是否是小產權房的簡單方法就是看開發商是否五證齊全。
(以上回答發布於2017-02-03。請以目前實際購買政策為準。)
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