2.商品房包銷是以剩余商品房為擔保的壹種行為。承銷合同明確約定承銷期屆滿後，如果承銷商不能賣出承銷的房屋，承銷商將直接買入剩余的承銷房屋。與商品房代理不同的是，在代理權限內，代理的法律後果包括商品房不能出售，最終由委托人承擔。與代銷不同的是，代銷商不向開發商支付任何款項，也不承擔商品房賣不出去自己買的風險。承銷、代理、代銷最大的區別是，前者風險和收益大，後者風險和收益小。
3、商品房包銷行為是直接參與銷售的行為。在商品房包銷中，開發商將銷售特許經營權轉讓給包銷商後，壹般不屬於與買受人的銷售行為，而是由包銷商直接與買受人簽訂購房協議，收取房款。與中介的區別在於，中介是壹種中介服務行為，為購房者提供信息和服務，為了促成開發商與購房者交易的成立而獲取中介費。中間商不直接參與銷售，所以不承擔任何銷售風險。
4、商品房包銷行為是壹種特殊的附條件買賣行為。與壹般商品房買賣不同的是，壹般商品房買賣是買賣雙方轉移商品房所有權的行為。買賣雙方的關系很清楚。壹方出錢買房子，另壹方出錢買房子。包銷行為是包銷人幫助開發商將商品房銷售給買受人，獲取包銷價格與銷售價格的差價。包銷的目的不是直接購買開發商的商品房，而是在約定期限屆滿時直接購買未售出的包銷住房。所以在包銷期間，包銷商名義上是為開發商向購房者銷售商品房，實質上是為自己銷售這些商品房。因為，在此期間，包銷商會將所有的包銷房源賣給買方，所以他們不需要購買剩余的包銷房源，只與開發商構成代理關系，而不是買賣關系。壹旦承銷到期，承銷商將不得不購買剩余的承銷機構。這時候承銷商和開發商就形成了買賣關系。