1.“小產權房”有兩種:壹種是建在集體建設用地上的房子，即建在“宅基地”上的房子只屬於農村的集體所有人，其他村的農民買不到；另壹種是在集體企業土地上或者占用耕地違法建設的房屋。
2.小產權房壹般都是非法占地，屬於違章建築，沒有房產證，沒有法律保護。商品房是國家批準後建設的，有房產證，70年產權，受法律保護。
第二，根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬於集體所有，村民只有宅基地使用權。農民向城鎮居民買賣房屋，無法得到法律的認可和保護，無法辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
可見，小產權房不能轉讓或出售給非本集體成員的第三方。但這並不意味著小產權房不能轉讓，而是其轉讓或出售的對象是有限的，只能在集體成員內部轉讓和置換。
擴展數據:
小產權房是指建在農村集體土地上的房屋，沒有相關證件和土地出讓金。其產權證不是國家房管部門頒發的，而是鄉鎮政府或村政府頒發的，又稱“鄉鎮產權房”。
“小產權房”不是壹個法律概念，而是人們在社會實踐中形成的約定俗成的稱謂。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在國土房管局備案。所謂的產權證並不是真正合法有效的。
小產權房的出現與城市房價的飆升密不可分，從2007年房價快速上漲開始成為社會關註的熱點。根據國家相關要求，“小產權房”是不允許發證的，不受法律保護。
購買風險
(1)法律效力
壹般來說，“小產權房”買賣合同的效力認定為無效。而且還要區分不同的情況:
農村集體經濟組織成員之間在本鄉範圍內買賣農村房屋，應當認定房屋買賣合同有效。
如果房屋出售給家鄉以外的人，經有關組織和部門批準，可以認定合同有效。
將房屋出售給家鄉以外的人，未經有關組織和部門批準，未實際履行合同或者購買人未實際居住和使用房屋的，合同無效。
(二)房地產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，所以不構成法律意義上的不動產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
小產權房
根據《中華人民共和國土地土地管理法》規定，小產權房不能轉讓或出售給非本集體成員的第三方，即購買後不能合法轉讓。同時對房屋的保值增值也有壹定的影響。
政策風險
購買在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同並支付房款後，如果相關部門對農村產權房的建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至強制拆遷。購房者將面臨既拿不到房子又無法及時索賠房款的尷尬局面。
買房後，如果有國家征地拆遷，由於農村產權房沒有國家承認的合法產權，購房者不是合法產權人，無法獲得產權拆遷補償，作為實際使用人的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
缺乏監督
沒有明確規定限制農村產權房的開發建設，開發建設監管缺位，對購房者利益造成壹定影響。同時，沒有開發商的資質，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。
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