以房養老也叫“住房反向抵押貸款”或“反向抵押貸款”。是指老年人將自有產權房屋抵押或出租，以定期獲得壹定金額的養老金或接受老年公寓服務的壹種方式。
存在的問題(法律制度
老年人住房(7)
法律法規沒有明確規定，政府層面很難實施“以房養老”。“以房養老”需要民政局、房管局、人社局、金融保險機構等部門制定具體政策和細則後才能推廣。
“以房養老”需要透明公正的法律環境。“以房養老”涉及房地產、金融、社保、保險以及政府相關部門，對這些領域的操作質量要求很高。如何保證這些行業和部門公平經營、管理和執法，在當前法治不健全的情況下，是壹個很大的挑戰。以房地產評估為例。由於起步較晚，我國房地產評估機構還極不規範，整體素質不高，市場惡性競爭。有爭議的鑒定結果，尤其是對弱勢群體的鑒定，更難以得到及時、公正、合理的處理。
有意見表示，今後新修訂的《老年人權益保障法》修訂時，應當確立老年人居住權優先保障的原則。
養老觀念
“養兒防老”的觀念壹直影響著這壹代老人。很多老人和年輕人還是很難接受把自己住了多年的房產抵押給養老院而不給孩子。目前經濟還不發達，貧富差距還比較大。很多普通人辛辛苦苦壹輩子就為了攢壹套房子。老了還要把房子抵押給銀行養老。這讓人覺得銀行好像在“搶錢”。有評論指出，“以房養老”折射出中低收入群體內心深處的無奈。
老年人護理服務
老人不願意離開房子去養老機構，很大程度上是因為養老機構不完善。好點的養老院收費太高，還要找關系；服務差不到位。
金融機構
“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自金融機構，其中擔心房價下跌是主要原因。壹位保險從業者表示，這項工作的“難點”在於難以預測國內房地產市場價格的長期趨勢、平均壽命等關鍵因素。對於銀行、保險公司等機構來說，反向抵押貸款正好與正向抵押貸款相反，時間越長，風險越大。
產權限制
我國住宅用地70年期限也是保險公司和銀行普遍關心的問題。當老年人在晚年抵押他們的房子時，
以房養老計劃
商品房的使用壽命大多很短，老人去世，房子的使用壽命甚至更短。保險公司或銀行依靠剩余使用年限來補償已支付的養老金成本。壹方面他們的支付能力有限，另壹方面他們的風險更大。)簡單來說，老人去世後房子歸國家。