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出租收益權轉讓是否合法?

法律主觀性:

股權收益權轉讓是合法的,法律沒有限制。公司股東依法享有收益權。收益權是指基於所有者的財產獲得經濟利益的可能性,是人們因取得額外財產而產生的權利義務關系。

法律客觀性:

非法轉租後收取的租金如何處理,被德國理論視為不當得利。而王澤鑒先生則認為承租人違法轉租不是無權行為,出租人與承租人之間存在租賃關系。承租人支付對價使用收益,出租人無權使用收益。所以承租人並沒有因為非法轉租而受到傷害,所以原則上應該在租賃合同中解決。出租人可以解除合同或者主張不履行債務的損害賠償,而不訴諸不當得利請求權。王黎明先生認為,承租人無權通過轉租獲得利益,因此承租人獲得的收益扣除租金後的剩余部分可以作為不當得利返還給出租人。我們認為王澤鑒先生的觀點更符合邏輯。出租人出租房屋獲得租金收入,其對價是使承租人獲得租賃房屋的使用權。出租人在法律上並沒有因為轉租而受到直接損害。因此,轉租人因轉租而獲利更多,對出租人不構成不當得利。當然,出租人因轉租造成房屋損壞或者其他損失的,可以依據租賃合同或者侵權債權人承擔損害賠償責任。非法轉租,承租人與轉租人簽訂的合同是否有效?有三種不同的觀點:第壹種觀點:合同無效。根據《合同法》第二百二十四條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人給租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”轉租行為必須得到出租房屋的同意。未經出租人同意的轉租行為明顯屬於違法轉租,因此轉租合同應當無效。第二種觀點:效力未定的合同。根據《合同法》第51條規定:“無權處分他人財產的人,經權利人追認或者無權處分人訂立合同後取得處分權的,該合同有效”。無權處分行為是壹種效力未定的行為。非法轉租應屬於無權處分,因為,對於轉租而言,雖然承租人擅自轉讓的只是對租賃物的占有和使用權,但承租人擅自將占有和使用權轉讓給他人,實際上是非法處分他人財產所有權的行為。轉租合同應當是效力未定的合同。第三種觀點:合同有效。違法轉租合同是約定合同,雙方同意才有效,所以轉租合同應該是有效合同。首先,根據合同法規定,租賃合同是壹種允諾合同。雙方同意後,轉租合同立即生效。其次,轉租符合合同的功能。法律規定轉租需要征得出租人的同意,以保護出租人的利益,但未經出租人同意的轉租往往並不損害出租人的利益。出租人和承租人簽訂租賃合同的目的無非是為了獲得租賃房屋帶來的租金收入。轉租行為的發生並不影響出租人實現收益,在某些情況下還能保證其收益。最後,根據契約自由原則,其目的是鼓勵交易,維護穩定的市場秩序。違法轉租合同本質上是壹種債權合同,通過協商壹致設立債權的效力不應受第三人的約束,因此即使未經出租人同意,轉租合同也應有效。註意,轉租合同有效必須有壹個前提,即轉租人善意無過錯,即不知道或者不應當知道承租人無權處分。在無權處分的情況下,應對善意相對人予以特殊保護,轉租合同應認定為有效合同。

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