擔保人的房屋可以被查封或扣押，但被查封或扣押時，擔保物權壹般被指定為保管人。
查封需要滿足以下條件:
1.有法律依據:查封必須有法律依據，即查封決定必須由法律或法律規定的授權機關作出，查封活動必須在法律規定的範圍內進行；
2.查封財產:必須有具體的查封財產對象，包括房屋、車輛、存款、有價證券等。
3.查封的必要性:查封必須是必要的，即必須證明被查封的財產在訴訟和執行活動中可能對權益造成損害；
4.受影響方的通知:必須在查封前通知受影響方，告知其被查封財產的情況，告知其權利義務；
5.有法定程序:查封必須按照法律規定的程序進行，包括制作查封決定書、送達查封通知書、制作查封筆錄。
扣押的過程如下:
1.確認扣押財產:法院或其他主管機關將確認法定情況下需要扣押的財產或財產所在地；
2.扣押通知書:法院或其他主管機關將向財產所有人或管理人發出扣押通知書，告知扣押財產的事實、理由和期限；
3.查封:產權人或管理人接到查封通知後，需要協助執行人進行查封。執行員將查封標誌置於財物上，並制作查封記錄；
4.扣押期間的處理:在扣押期間，不得處置或轉移被扣押的財產。財產所有人或者管理人需要使用查封的財產的，需要向法院或者其他主管機關提出申請，經批準後方可使用；
5.查封的終止:查封期限屆滿或查封目的達到時，財產所有人或管理人可向法院或其他主管機關申請終止查封。經批準後，執行人員將啟封印章，並取消密封標誌。
綜上所述，查封屬於強制措施，對受影響當事人的權益有壹定的影響。因此，在實際操作中需要註意尊重被查封當事人的合法權益，以保證查封措施的合法性和合理性。
法律依據:
《民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十三條。
查封、扣押、凍結擔保物權人占有的擔保財產，壹般應當指定擔保物權人為保管人；財產由人民法院保管的，質權和留置權不因占有轉移而消滅。