我國法律、行政法規對改變房屋用途有強制性規定。
首先，根據我國“不動產壹體化，隨處步行”的基本政策，建築物及其他附屬設施的使用功能取決於附屬土地的用途。《物權法》第140條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條明確規定，改變土地用途應當經有關行政主管部門批準。其次，房屋用途的改變涉及建築物使用目的的根本改變，這是關系到業主利益的重大問題。因此，《物權法》第77條規定，業主將房屋改為商用的，應當遵守法律、法規、管理規約，並取得有利害關系的業主的同意。
我國法律、行政法規對改變房屋用途的強制性規定是有效的規範。
根據民法理論，違反強制性規定的法律行為不壹定無效，強制性規定應分為禁止性規範和有效性規範。如果法律沒有否定法律行為的內容和結果，只是要求法律行為的外在條件，則是禁止性規範。比如，租賃合同應當登記備案的要求是壹種禁止性規範，但不備案不影響合同效力；如果法律行為本身及其內容的實現為法律所禁止，則為有效規範，如規定不得買賣毒品。違反這壹規定必然導致合同無效。就未經主管機關批準改變房屋用途而言，首先，如果將其視為禁止性規範，房屋所有人的行為只能通過主管機關的處理或處罰來糾正。如果在合同效力中不予否認，將導致房屋所有人逃避應繳納的國有土地使用權出讓金，影響土地分類管理、城市規劃和相鄰房屋所有人的利益，損害利害關系人的權益，同時也是對其他遵守規則的經營者的不正當競爭。其次，由於不同用途的房屋在消防、水電等方面的設計布局和程度不同，如果在不改變配套設施的情況下改變房屋用途，很容易影響房屋的正常使用，甚至危及人身安全，損害公眾利益。因此可以推斷，擅自改變出租房屋使用功能的行為並非法律本意，應當規範我國法律、行政法規關於改變房屋用途的強制性規定，當事人違反該強制性規定將導致租賃合同無效。
法律依據:
中華人民共和國民法典
第二百七十九條業主不得違反法律、法規和管理規約將住宅改為營業用房。業主將房屋變更為經營性用房的，除遵守法律法規和管理規約外，還應當經有利害關系的業主壹致同意。
商品房租賃管理辦法
第六條有下列情形之壹的房屋不得出租:
(壹)違法建築；
(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
(三)違反規定改變房屋使用性質的；
(四)法律法規禁止出租的其他情形。