按揭是指買受人將與出賣人簽訂的商品房買賣合同的標的物抵押給銀行，銀行貸給買受人壹定數額的款項，並以買受人的名義將該款項支付給房產中介的法律行為。
2.商品房按揭的法律特征是什麽？
1.主體包括三方:買家、房產賣家、房貸銀行。
2.按揭的法律關系有三點，即買受人與房地產出賣人之間的買賣合同關系、買受人與按揭銀行之間的借款合同關系、買受人與按揭銀行之間的擔保法律關系。
3.抵押的最大法律特征是抵押法律關系的標的物與擔保合同的標的物相同。
4.抵押權人可以通過兩種方式實現抵押權。壹種方式是以拍賣標的物所得價款折價或者優先受償；另壹種是在合同中約定回購條款，房產賣方從銀行回購標的物，並以回購款優先償還銀行貸款。
二、貸款抵押中的法律關系有哪些？
從我國目前房貸中的法律關系來看，涉及的當事人主要有銀行、開發商、購房者(即貸款申請人)和保險公司。
主體之間的法律關系如下:
1.購房者與開發商之間的商品房買賣關系
購房人要按揭買房，首先要與開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買具體的房屋，並在付款方式中約定以銀行按揭方式付款。
2.買方和銀行之間的借貸關系
買受人與開發商簽訂買賣合同後，應按規定提供相關證件和資料，向銀行申請個人住房(或商業)抵押貸款。銀行會根據申請人的身份和信用狀況確定貸款的年限和比例，雙方同時簽訂貸款合同。
3.買家與銀行之間的抵押關系
購房人向銀行申請貸款時，應在取得產權證後將所購房屋抵押給銀行，並對向銀行申請的抵押貸款設立抵押權。購房人未按借款合同約定償還銀行貸款的，銀行可以將購房人抵押的房屋實現抵押權、折價、變賣或向法院申請拍賣，所得價款優先受償。
4.開發商與銀行、購房者的擔保關系。
在抵押過程中，銀行往往會要求開發商為購房者提供階段性擔保，即在購房者所購房屋抵押登記完成之前，由開發商對購房者所欠銀行債務承擔擔保責任，如果購房者不還款，則由開發商承擔擔保責任。
5.買方、銀行和保險公司之間的保險關系。
購房人將所購房屋抵押給銀行時，必須在貸款期間為抵押房產(所購房屋)投保財產保險，並指定銀行為第壹受益人。
6.開發商與銀行的回購關系
從法律的角度來看，按揭的回購過程有兩種情況:
壹種是在購房人所購房屋取得產權證之前，開發商履行回購義務，本質上是開發商與購房人解除買賣合同，而不是法律意義上的回購行為；
另壹種是購房人取得所購房屋的產權證後，開發商根據條款規定回購購房人的房屋，雙方又發生了壹次財產轉移行為，是法律意義上的真實回購。
上述法律關系看似獨立，實則聯系緊密，* * *同構成為抵押各方的法律關系體系。抵押中的借貸關系和買賣關系應作為壹個整體來看待，沒有壹個法律關系就談不上另壹個法律關系的權利義務。基於擔保與抵押的法律關系，擔保與抵押合同都是借款合同的從合同，保險關系與回購關系是對擔保借款關系的補充。