壹，關鍵詞:農村房屋買賣，合同效力
1.典型案例:
1989、老寧與其他村村民老顧經人介紹訂立房屋買賣協議，老寧經村委會同意，將房屋以5000元的價格賣給老顧。兩人訂立協議後，村委會在協議上加蓋了公章。1991年，老顧家汗流浹背地進了房子所在的村子。2006年，老顧家在村委會許可下，對涉案房屋進行了改建。另查明，老顧家現為涉案房屋所在村集體經濟組織成員。2019因涉案房屋拆遷，老寧起訴老顧，理由是簽訂合同時老顧不是本集體經濟組織成員，雙方房屋買賣合同違法且具有強制性，要求認定雙方房屋買賣合同無效，要求老顧返還房屋。
2.法院判決
法院審理後認為，涉案房屋買賣合同是雙方真實意思的表示，且當事人在合同訂立後不久將戶口遷入涉案房屋所在村，現老顧已成為集體經濟組織成員。因此，基於老顧的戶籍、集體經濟組織成員身份、實際居住地、生產生活狀況，從尊重歷史、結合現實等方面，駁回了老寧要求確認房屋買賣合同無效並返還房屋的申請。
二、理解法律的要點
1.農村的房子可以自由買賣嗎？
我不能。首先，房屋買賣必須涉及宅基地買賣，這是我國法律法規禁止的。根據《土地管理法》第十壹條，農民集體所有的土地屬於村農民所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。相關政策還確認，農民住房不得向城鎮居民出售，也不得允許城鎮居民占用農民集體土地建房，相關部門不得為違法建設和購買的房屋發放土地使用證和房產證。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相關，不允許轉讓。最後，農村宅基地具有社會保障功能，允許農村房屋自由買賣不利於保護出賣人利益。
2.農房在什麽情況下允許買賣？
現行司法實踐表明，禁止農村房屋買賣是壹般原則，確認農村房屋買賣合同效力除外。買賣雙方為同壹集體經濟組織成員，並辦理了宅基地審批手續的，可以確認合同有效。
3.無效的農房買賣合同有什麽法律後果？《民法典》第壹百五十七條規定，民事法律行為無效、被撤銷或者被認定無效後，行為人因該行為取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失；各方都有過錯的，應當承擔各自的責任。法律另有規定的，從其規定。在交易過程中，雙方都應當知道法律禁止買賣農房的規定，所以雙方都有過錯。但相比較而言，合同被確認無效後，出賣人往往從土地升值或拆遷補償中獲得巨大利益，而買受人卻因房屋現值與原買賣價格的差額而蒙受巨大損失。因此，從公平原則出發，壹般認為賣方應承擔大部分損失。