農村房屋不限戶，簽訂的房屋買賣協議也有效。但需要註意的是，農村房屋取決於宅基地屬於農村集體成員，因此購買人必須是村民集體成員；而且協議的內容應當是雙方的真實意思表示，內容也應當符合法律規定；最終簽訂合同的當事人必須都具有完全民事行為能力，否則協議可能無效。
村民宅基地的申請流程如下:
1，應用。申請人應當持申請材料向當地村民委員會提出書面用地申請。村委會每季度集中審核申請材料，依法召開村民委員會或村民代表大會審議，並張榜公布。自張貼之日起15個工作日內本村村民未提出異議或異議不成立的，報鄉鎮國土資源所初審；
2.現場調查。鄉鎮人民政府應當組織國土資源所進行現場勘查和群眾調查，對建設用地和建設申請條件進行審查，並做好勘查記錄和審查意見；
3.填寫申請表。初審合格後，國土資源所發放《農村村民住宅用地及建設申請表》；
4.村委會審核。村委會對申請人提交的《農村村民住宅用地及建設申請表》進行審核簽字，證明申請人原住宅用地及家庭成員現居住狀況的，由負責人簽字，加蓋村委會公章，報鄉鎮人民政府審核；
5.回顧並報告。鄉鎮人民政府收到村委會上報的住宅建設用地申請材料後，完成審核並當場確定規劃用地範圍，報縣國土資源局初審。縣國土資源局對符合審批條件的上報縣人民政府；
6.認可。縣人民政府批準使用土地的，由縣國土資源局核發《建設用地批準書》；
7、放樣。由國土資源牽頭，鄉政府人員根據建設用地批準書和村鎮建設工程規劃許可證到現場進行放樣，劃定範圍，填寫放樣記錄卡，參加放樣人員在放樣記錄卡上簽字。放樣後，土地申請人可以開始施工；
8.驗收和認證。新建、改建、擴建農村村民住宅，應當自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內，依法申請土地初始登記或者變更登記、房屋產權登記，領取土地使用權證書和房屋所有權證。
綜上，農村的房子不是壹戶，簽訂的房屋買賣協議也是有效的。但需要註意的是，農村房屋取決於宅基地屬於農村集體成員，因此購買人必須是村民集體成員；而且協議的內容應當是雙方的真實意思表示，內容也應當符合法律規定；最終簽訂合同的當事人必須都具有完全民事行為能力，否則協議可能無效。
法律依據:
《中華人民共和國民法典》第壹百四十三條
符合下列條件的民事法律行為有效:
(壹)行為人具有相應的民事行為能力；
(2)意思表示真實；
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。