涉案房屋為翁夫婦1購買，為同壹房產。1977年，翁與兩個兒子簽訂的分居證明，其實質是翁夫婦分割自己的財產，分給子女。也就是說，分居協議中分配給兩個兒子的住房面積，實際上是對兩個兒子的贈與。
但《分居證明》簽訂後，相關不動產變更登記手續未在政府相關部門辦理或備案。也就是說，贈與的財產並沒有實際履行。
2、農村宅基地房屋所有權的確定原則
涉案房屋屬於農村宅基地房屋。1992期間，農村宅基地使用權申報登記時，爭議宅基地使用權及房屋所有權登記在翁2家三口名下。宅基地使用權審查登記的實質是宅基地使用權和房產所有權的登記。經過這次審核登記，翁壹家兩口成為涉案房產所有人。
3.訴訟時效
根據訴訟時效的有關規定，訴訟時效從權利人知道或者應當知道權利受到損害之日起計算。超過二十年的權利受到損害的，人民法院不予保護。
自1997年7月起，涉案宅基地的權利登記在翁某2名下，翁某3的權利受到侵害。但涉案宅基地審核登記至今已20余年，翁某3提起訴訟已20余年，失去了勝訴的權利。
法律條款
民法
第壹百八十八條請求人民法院保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，從其規定。
訴訟時效期間從債權人知道或者應當知道權利受到損害和債務人知道之日起計算。法律另有規定的，從其規定。但是，自權利被損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。特殊情況下，人民法院根據權利人的申請，可以決定延期。
第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源可以不登記。
第六百五十九條捐贈財產依法需要辦理登記或者其他手續的，應當辦理相關手續。