當初對租界的評價主要是在革命史的範疇下進行的，所以我們關註的是租界帶來的痛苦和破壞。租界也被認為是“罪惡的巢穴”，是侵略者掠奪中國的基地，是外國冒險家的天堂。毫無疑問，從租界的建立、運作和後果來看，這樣的評價是符合歷史事實的。但也要看到事物本身的兩面性和復雜性。租界作為近代列強入侵的產物，伴隨著西方列強而來，不可避免地帶來了壹些值得借鑒的近代文明和企業管理、城市管理模式。因此，我們在繼續關註其侵略性和殖民性的同時，也需要全面審視租界的復雜性。特別是隨著改革開放的深入和國內學術界城市史研究的興起，租界的評價出現了壹些新的趨勢。它除了具有侵略性之外，還是外來資本主義文明的展示，在壹定程度上促進了中國近代文明的發生和發展。
位於中西交匯處的日租界，不僅是日本在中國最大的租界，也是日本侵略華北乃至中國的主要基地，地位十分重要，需要對其進行深入系統的研究。目前，隨著中日日租界檔案的開放，以及日本人在天津定居資料的整理出版，為研究提供了便利條件。今後，我們關註的重點是利用中日兩國豐富的檔案，輔以其他相關資料和回憶錄，進行更加深入和全面的研究。此外還深入探討了以前沒有討論或涉及的問題，如日本在天津的經濟侵略、軍事和間諜活動、日本建築、中國人在租界的活動等。在論述天津日本租界的起源與發展、歷史變遷及其在中國的地位的基礎上，應該恰當地評價不同層次的日本華僑對中國的態度和行動。本文試圖向讀者展示壹個完整的天津日租界歷史形象，還原壹個租界的歷史變遷和發展及其歷史意義。
這樣，該研究不僅具有開拓性，而且具有重要的學術價值。相信會對日租界及整個租界的研究，乃至天津地方史的研究起到壹定的推動作用。同時，通過對原日租界的實地考察，對我們今天的城市規劃建設、對外貿易和旅遊發展也有重要的參考價值。