認購協議的法律效力
關於認購協議的法律效力有兩種觀點:協商說和締約說。必要協商是指壹旦雙方訂立了認購協議，雙方就有義務在未來某個時間為買賣合同的訂立進行協商。當事人只要為買賣合同的訂立進行了協商，就已經履行了預約義務，商品房預售合同是否最終訂立不是他們的問題。訂立合同論認為，認購書的效力是訂立商品房預售合同，所以當事人僅僅為了訂立預售合同而進行協商是不夠的，還必須成功訂立該合同，否則認購書就沒有意義。
如果認購書不包括預售買賣合同的主要內容，則采用協商論更為合理，因為此時雙方對買賣合同的主要內容尚未達成理解，認購書只能約束雙方在約定時間內善意協商訂立買賣合同，而難以約束其訂立買賣合同。如果雙方經過善意協商難以達成壹致，任何壹方均不視為違約；反之，可以要求其承擔責任。
如果認購協議已經包括買賣合同的主要內容，則采用合同必須訂立的理論更為合理。商品房認購書總是有壹定內容的，尤其是在雙方達成的約定已經基本履行完畢，即商品房認購書已經符合購房合同成立條件的情況下，應當強制出售。因此，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方式，並能據此確定面積等事項，或者能確定房屋總價，那麽購房合同的必要條件已經滿足，開發商就有義務為認購人預留預留商品房。
認購協議和正式合同有什麽區別？
購房認購協議只是意向性協議。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售應當符合下列條件: (壹)已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(二)持有建設工程規劃許可證；(三)根據商品房預售情況，開發建設投資已達到工程建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期；(四)向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證書。《商品房銷售管理辦法》第二十二條也規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房或者向買受人收取任何具有預付款性質的費用。因此，房屋認購協議的簽訂明顯違法，應認定為無效合同。
認購協議只是簡單的說明了妳房子的總價，面積，樓層。正式合同需要在網上房產備案，這是妳以後辦產權證的材料之壹。
認購協議的有效期是多少？但是，法律領域對認購協議的效力也存在爭議。也就是說，壹旦業主和開發商發生糾紛，就要去法院明辨是非。現在買房，都會簽認購協議。在簽訂認購協議時，購房者要看清協議內容，同時買房後壹定要記得拿到真實的購房合同，這樣以後辦理房產證會更容易。
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