1.未登記的房屋買賣合同有效。國家實行不動產統壹登記制度。沒有登記，就不會發生物權變動的效力。依法成立的房屋買賣合同具有債權效力，房屋是否辦理產權登記不影響買賣合同的效力。
2.法律依據:《中華人民共和國民法典》第502條
依法成立的合同，自成立時生效，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準手續的，從其規定。未辦理批準等手續影響合同效力的，不影響合同中批準等義務條款的履行和相關條款的效力。
二、農村房屋買賣合同有效，為什麽？
1，無效合同的標準僅限於違反法律、行政法規。農村房屋出售給城鎮居民的房屋買賣合同無效的判決依據是相關法律法規。該通知的發布機關是國務院辦公廳，不是國務院，所以該文件不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。
2.土地管理法規定的土地使用權不得用於非農業建設。其立法目的是維持農業用地數量，保證農民生存和糧食供應。宅基地本來就是建設用地，其主體的變化不會導致農用地的減少。因此，該條不適用於宅基地，以此作為認定農村房屋向城鎮居民出售的房屋買賣合同無效的依據，也有違立法本意。
3.從所有權法律保護的基本精神來看，限制農民買賣房屋不是維護農民利益，而是侵害農民權利。如果限制農村房屋的處置權，完全違背了我國保護農民利益的國策。民法典的基本精神是契約自由，它包括訂立契約的自由、契約內容的自由和契約對象的自由。限制農民向城市居民出售房屋，也有違契約自由的基本精神。
4.通過家庭承包取得的土地承包經營權，可以依法通過轉包、出租、互換、安裝或者其他方式流轉。農民處分其承包土地經營權的權利。法律體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主權，認為農民可以從自身利益最大化的角度合理處分自己的財產，這是立法精神的壹大進步。既然作為農民生計基礎的農業承包地都可以流轉，那麽對於農村宅基地也應該做出同樣的理解。