聽起來有點不可思議。更誇張的是，有壹家公司叫Republic Realm，專門從事虛擬房地產的並購、管理和開發。該公司最近獲得了超過3600萬美元的投資。這些虛擬財產存在於元宇宙中，如前面提到的分散土地。在這個“宇宙”裏，2019年賣500美元的土地，現在已經飆升到8000美元。
虛擬房地產價值形成的壹個核心因素仍然是稀缺性。和傳統房地產的邏輯壹樣，區位和配套是土地價值的驅動因素，但在虛擬世界裏，這些詞被“內容”取代了。在分散地，最受歡迎的土地位於市中心，賭場是最受歡迎的地方。壹個“元宇宙”的內容越多，地價就越貴。
誰來買單？目前在這個領域做的比較多的玩家是加密貨幣行業的投資人。與此同時，許多傳統的房地產投資者也蠢蠢欲動。虛擬房地產交易能夠成型，得益於NFT (non-fun token)，壹種具有不可分割性和不可替代性特點的非同質代幣，是目前主流的數字資產。在投資者推測的土地中，每個虛擬土地都有壹個唯壹的編號，相關數據存儲在區塊鏈中。擁有這片土地的玩家可以在上面做任何想做的事情，包括二次藝術創作，出租或者出售。
比如這個領域的另壹個知名公司叫做沙盒，他們基於以太坊區塊鏈打造了壹個社區驅動的去中心化虛擬世界。遊戲中的玩家可以在以太坊上建立和標記他們的遊戲體驗。沙盒中的每壹片土地都是區塊鏈中獨壹無二的NFT。玩家可以在劇情上創建3D像素化資產，或者直接在劇情上創建新遊戲。未來，沙盒還將支持將真實世界的物體掃描導入區塊鏈遊戲。
區塊鏈、虛擬房產、遊戲化體驗帶來了巨大的想象空間。在另壹個有趣的虛擬房地產交易中，人們在月球上建造了壹所房子。通過渲染和建模，他們有了壹張房子的3D全身照，裏面和外面都可以可視化。房子的布局非常完整——有指定的生活區、工作區、廚房、實驗室、健身房、技術場所，甚至還有壹個溫室，被認為是“壹種數字藝術”。
虛擬財產店鋪“以租代售”作為目前市場青睞的壹種不動產投資產品，實際上在操作中存在諸多法律風險，如:整體項目或非法集資；“售後回租，售後包租”難以持續盈利；具體店鋪不能單獨註冊或退貨；“以租代售”合同的效力難以確定；而開發商善用“合法形式”的套路從中獲利。無論上述哪種風險，店鋪投資者都有可能遭受損失，甚至“錢店雙輸”。當然，投資者不應對此類風險束手無策。在訴訟前、訴訟期間和執行階段，投資者可以采取措施保護自己的權利，以主動規避和降低相應的風險。最後，本文認為投資人最好的維權方式就是遠離虛擬財產商鋪“以租代售”的高風險投資項目，從源頭上切斷壹切後續風險的可能！
首先，概述虛擬財產商店的“以租代售”
(壹)介紹虛擬財產商店的內涵
所謂虛擬物業商鋪，是物業商鋪[1]的子概念之壹，主要是指開發商先將其開發的大型商業項目在圖紙上進行概念分割，然後將分割後的小面積單元出售給商鋪投資者，再由投資者與開發商簽訂協議，由開發商或第三方專業管理公司以租賃或委托管理的方式統壹管理和經營商場，投資者從中收取部分租金收益的房地產開發模式。[2]在實踐中，由於開發商在出售此類商鋪時並未進行物理分割，所售商鋪並無四個單元，因此不具備結構獨立性，故被業界(及學界)稱為虛擬產權商鋪。虛擬產權商鋪作為近年來廣泛流行的商業模式，實際上很難在我國現有的產權體系中找到自己合理的法律定位。[3]由於這種小面積的單位商鋪本身並不具備獨立使用的價值，投資人實際購買的所謂“產權”實際上是壹種基於商鋪面積份額大小的虛擬收益所有權。
(二)引入“以租代售”模式
在實踐中，虛擬財產商店通常是結合“以租代售”來實施的。所謂“以租代售”，就是開發商將物業(商鋪、酒店式公寓等)出租。)有或有產權或無產權(指無法辦證)的長期(30年、40年等)給客戶。)，並通過這種長租期達到類似產權出售的效果。在這種“以租代售”模式下，開發商與投資方通常約定在5年至10年不等的期限內將商鋪回租給自己(或關聯公司)，以實現商場的統壹經營管理。在回租期間，投資者可以獲得“固定收益率”或“市場化租金水平份額”，回租到期時，投資者還可以自由處理購物行業:轉租、轉賣、獨立經營，或要求開發商回購。在實踐中，這種模式將由投資者以“購買20年使用權+免費使用至產權登記截止日”的形式完成。基於本文的論述，商鋪的“以租代售”離不開“售後租回”或“售後包租”等協議。所以，本文所說的“以租代售”，其實是對商鋪“以租代售、售後回租或售後包租”經營模式的統稱。
(三)虛擬財產型商鋪“以租代售”的做法。
1.熱開口
作為上述兩種模式的結合，虛擬財產商店“以租代售”成為近年來市場青睞的壹種商業模式。對於開發商來說，這種商業模式可以快速變現企業固定資產，達到充分回籠資金的目的；對於投資者來說，小面積單位“出售”商鋪的投資門檻較低，由專業開發商負責運營管理，而且回租、包租等協議也保證租金收益。所以幾乎每壹個虛擬財產式的店鋪“以租代售”項目都是火爆開盤。
2.劣勢逐漸顯現
但實際上，充分發揮上述優勢的前提是，開發者是壹個有商業道德和誠信的有能力的開發者。否則，如果開發商只顧“用錢融資”，而不管商場的運營，吃虧的只有商鋪投資者。如前所述，虛擬財產商店很難在我國現有的產權制度中找到合理的法律定位。這意味著我國現有法律實際上明顯缺乏對此類店鋪的規制和監管。實踐中，開發商在完成“以租代售”後，會用手中的商鋪產權抵押給銀行繼續獲得貸款，從而實現最大化融資。但由於缺乏監管，開發商在獲得如此大量的資金後，可能不會將其投入到商場運營中。反而有可能為其他項目“做同樣的事情”繼續融資。隨著回租高峰期的到來，如果市場不景氣或者開發商資金鏈遇到問題，開發商承諾給投資者的高額回報很可能無法兌現。事實上，由於近年來房地產市場的持續“降溫”，開發商通過虛擬產權商鋪“以租代售”的“後融資”問題逐漸顯現，尤其是進入業主回歸階段後，雙方矛盾逐漸暴露，糾紛不斷。
第二，虛擬財產商店“以租代售”的法律風險
事實上，基於虛擬財產的商店在實際操作中存在許多法律風險。稍有不慎，投資者就很容易遭受損失，甚至“錢和錢都虧了”。由於我國現行法律對這種商業模式缺乏規範和監管，虛擬產權商鋪“以租代售”在實踐中極易走樣，成為開發商在市場上攫取利益的工具和手段。具體來說，虛擬財產店鋪“以租代售”可能存在以下風險:
(壹)整體項目或涉及非法集資
根據《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若幹問題的解釋》第二條第1項規定，實踐中任何人以“出租出售”的方式出售虛擬財產店鋪，都可能涉嫌觸犯我國刑法第176條規定的非法吸收公眾存款罪。從目前的商業實踐來看，虛擬財產商鋪通常需要結合“以租代售”的銷售方式。虛擬財產商鋪“以租代售”的商業模式，原本是為了開發商從市場上獲得最快最大的融資。基於“融資”的目的，虛擬財產型商鋪“以租代售”實際上只能作為開發商“集資融資”的壹種方式，商鋪的出售或出租只是壹種虛假的形式。其實很多開發商自始至終都沒有想過長期的業務發展，只是想短期套現，所以這些地產商只是用大量的廣告來拋出誘人的高額回報，吸引投資者上當，在獲得高額利潤後試圖逃離。[5]從這個意義上說，商鋪的投資者，從接觸到以租代售的虛擬財產類商鋪開始，其實就已經註定要虧損了。實踐中，除了“售後回租”，還有“回租回租”的情況。[6]而後者的出現，實際上是開發商發現虛擬財產型商鋪無法辦理許可證的合理解釋。因為買商鋪要有證，“租”商鋪沒必要。所謂“租後回租，租後回租”，是指在“回租、回租”內容與“以租代售”模式壹致的情況下，開發商通過出讓商鋪使用權的方式，將壹定面積的商鋪“出租”給商鋪投資者，由投資者支付20年的商鋪使用權。20年期滿後，投資者可免費使用商鋪，直至產權登記截止。但無論是“售後回租”還是“租後回租”，都只是開發商實現快速融資的商業手段。其本質與《商品房銷售管理辦法》禁止的“回款銷售”無異，也涉嫌觸犯《刑法解釋》規定的非法吸收公眾存款罪。
(二)“售後回租，售後包租”難以持續盈利。
現實中，商鋪投資人以遠高於市場價的價格購買或“租賃”虛擬財產商鋪，但實際上他們自己並沒有對所購買/租賃的商鋪進行經營或轉租的權利，只能由商場內的特定管理公司進行管理。在這種情況下，投資者的盈利取決於商場的整體運營效果。如前所述，“以租代售”只是開發商“斂財融資”的壹種方式。開發商融資目的達到後，其實並不關心商場後期的整體運營。此時，所有相關的風險都已經轉移給了投資者。在經營好壞與開發商無關的情況下，投資人很難遇到壹個足夠“善良”的開發商，在缺乏相應監管和激勵的情況下，依然願意努力經營整個商場。此外，除了“敵對”的開發商，即使現實中有真正想把商場經營好的開發商，商場在經濟不景氣的情況下“經營不善”仍然是必然的。只要出現上述任何壹種風險，投資人持有的回租或包租協議就會變成壹張廢紙(充滿權利)。直到最後，這些沒有商鋪產權的投資人，對商場管理公司只是享有壹紙債權，甚至連權利主張的對象都不是商鋪的產權方(也就是開發商)。
(三)特定店鋪無法獨立註冊或退貨。
1.產權登記難。
虛擬財產店鋪無法確認登記，無法辦理產權證，也是現實中的壹大風險。由於很多開發商在前期規劃虛擬產權的商鋪、商場時，並沒有用隔墻或釘條將獨立空間進行物理分割，無法對每壹家商鋪進行測繪進而無法提交測繪成果進行審批，因此不存在辦理“小產權證”的可能。[7]此外，即使在實踐中有些開發商單純為了賣商鋪的方便而越界，我們仍然不能認定本案中的商鋪含有清四。因為，在這種情況下，投資者購買的小面積商鋪仍然缺乏實質性測繪的基礎，因而無法登記取得產權證。對此，無論是否穿越，虛擬財產類店鋪“僅在面積概念上劃分銷售額”的本質不會改變。現實中，很多開發商為了規避《商品房銷售管理辦法》中“售後回租、包租”的禁令，為了應對業主要求辦證的集體維權事件，設計了“回租”的新模式。其實還是治標不治本。進入回報階段，只要開發商前期承諾的高回報不能兌現，“從大夢中醒來”的投資者就集體成為“被開發商從頭到尾騙來騙去”的受害者。
2.退店申請難以得到支持。
此時，由於虛擬財產商鋪難以申請許可，商鋪投資人基於“所有權”或“合同權利”請求返還商鋪也難以獲得法院支持。原因是我國不動產物權登記。沒有登記，店鋪投資者自然不享有虛擬財產型店鋪的所有權。那麽商鋪投資人基於《物權法》關於返還原物權利的規定而要求返還涉案商鋪的請求，將失去法院支持的合理依據。實踐中，即使部分城市註冊了虛擬產權商鋪，投資人要求返還的請求仍然得不到法院的支持。如李凱寧訴深圳市龍興泉商業管理有限公司、深圳市龍興聯泰家具有限公司壹案，在李凱寧已辦理產權登記的情況下，法院最終認為，為保護大多數業主的整體經營利益，避免社會財富的浪費，可以適當限制無權業主行使所有權的方式(不支持商鋪返還)。[8]另壹方面，對於根據“合同權利”要求返還店鋪的投資人(如果當時合同中有返還店鋪的約定)，司法實踐中最常見的觀點是:作為壹個整體建築物，買受人購買的店鋪沒有明確的四至或具體位置，只是壹個名義上的店鋪，要求返還店鋪實體並不現實，因此虛擬財產型店鋪不能分割返還。