以房養老，又稱“反向抵押貸款”或“反向抵押”，是指以自有產權房屋抵押，以獲得壹定數額的養老金或定期接受老年公寓服務的壹種養老方式。老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權。
自2014北京、上海、廣州、武漢開展老年人住房反向抵押養老保險試點以來，壹些人打著“以房養老”的旗號從事非法集資詐騙，給起步較晚的“以房養老”推廣蒙上陰影。
非法集資騙局
《中國養老金融發展報告》顯示，我國城鎮老年人住房擁有率為75.7%，但與此同時，老年人缺乏風險識別能力，針對老年人的騙局種類繁多。
比如去年北京眾安民生資產管理有限公司“以房養老”騙局鬧得沸沸揚揚。
眾安民生資產管理有限公司以民政部、全國老齡委、中國老齡事業發展基金會等官方機構的名義，在北京多個社區舉辦大型宣傳活動，向老年人銷售“以房養老”產品。
眾安民生向老人承諾，如果房產被抵押，公司將按照抵押金額的4%至6%的年化收益向老人發放“養老金”。抵押後，每戶老人每年可獲得數萬元的“養老金”。為了讓老人放心，公司承諾“以房養老”房貸可以隨時支取。
但實際上，中安民生資產管理有限公司轉手，將這些老人的房子以24%的年利率抵押給了壹家小額貸款公司。
因為這些老人根本看不懂合同條款，就稀裏糊塗地簽了小貸公司準備的《房產抵押合同》。合同允許小額貸款公司打折出售或拍賣房產。
眾安民生不再給小貸公司還款。當小貸公司上門催款時，老人們發現所謂的“以房養老”其實是個騙局。雖然警方已經拘留了包括公司實際控制人在內的88名嫌疑人，但壹些受害者面臨被拍賣的風險，老人們可能會失去壹生的積蓄。
這無疑給剛剛起步的“以房養老”潑了壹盆冷水。
2015年3月，國內首款“以房養老”保險產品幸福人壽“幸福之家賴寶住房反向抵押養老保險(A)”推出。截至2019年7月，“以房養老”保險已覆蓋194單(133戶)。不過，PICC人壽“安居樂”是2016下半年上市的。截至目前，參保戶數僅為10左右。
目前，幸福人壽官網上已無法檢索到“幸福之家賴寶住房反向抵押養老保險(A款)”產品。
他人的建議
2020年4月，央行調查統計局在《中國金融》撰文稱，中國城鎮住房擁有率達到96%，在世界主要國家中，中國家庭住房擁有率可能達到世界第壹。
根據全球經濟指標網的數據，大多數發達國家的住房擁有率在60%左右。到2017年底，美國為64.2%，日本為61.9%，加拿大為66.5%，英國為64.2%，法國為64.9%。
這可能為“以房養老”的實施提供了基礎條件。壹個生活在壹線城市的老人，可能沒有多少現金收入。只要他名下有壹套“老小”的房子，就值幾百萬甚至上千萬。但資產不能直接變現用於消費，即使有幾千萬，也還是所謂的“房富現金窮”。
無論從產品本身的定位設計還是國內外的實踐探索來看，產品都只是小眾產品，其應用對象通常是擁有獨立房產的老年客戶、空巢老人等。
在符合條件的潛在人口中，“以房養老”業務最成熟的美國參與率僅為3%左右，英國約為0.2%。
“以房養老”的模式早在上世紀30年代就起源於荷蘭，後來在美國、英國、新加坡、日本等國廣泛推廣。
美國模式:即在政府參與和政府補貼計劃的支持下，采取類似於“抵押定期支付養老金”的模式，為老年人提供類似工資的養老生活費用。“美國模式”可以細分為三種:聯邦政府保險(保證保險)的抵押型、聯邦國家抵押貸款協會接受的移除型和商業貸款機構推出的* * *享受型。其中“抵押貸款”在美國最為常見。加拿大模式:加拿大62歲以上的老年人可以將房屋抵押給銀行或金融管理公司，以換取養老抵押貸款。這種按揭貸款的利率壹般是優惠的，總金額視房產價值和老人個人意願而定。上限30萬加元，最低1.5萬加元。這筆“反向抵押”的錢，老人可以隨意使用，唯壹的保障就是抵押房產的產權不能變更。新加坡模式:60歲以上的老人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益機構，由這些機構壹次性或分期支付養老金。在新加坡，55歲以上的老人被稱為“高齡公民”。這些老人可以從公積金賬戶領取養老金，也可以將自己的房產出租，以租房養老。新加坡政府也提供壹種老年公寓。此前，根據國務院發布的《全國老齡事業發展和養老體系建設“十三五”規劃》，預計2020年60歲以上人口將增加到2.55億左右。
中國人養老準備報告
目前，我國社會基本養老保險的平均收入替代率不到50%，僅依靠社會基本養老保險，大多數人很難達到預期的退休收入水平。
雖然目前“以房養老”步履蹣跚，但“以房養老”的模式本身還是有前景的。
養兒防老？
養兒防老是流傳已久的老話，而孝道是連接父子代際關系的重要紐帶。“重男輕女”觀念的背後，還是養老問題。生活在壹個經濟單位是家長式的。媳婦是從別人家嫁過來的，自己的女兒是嫁到別人家的。
《中國公眾養老觀念調查》數據顯示，雖然老年人對“養兒防老”的觀念仍有較高的認同度，但對年輕人的認同度有所減弱。
“80後”壹代的父母已經進入退休年齡，80後不僅要承擔養育子女的責任，還要贍養父母，而“90後”壹代出生在更典型的“4+2+1”家庭。這壹代人生育觀念更加開放，無形中加劇了他們的養老壓力。
自上世紀80年代以來，丁克家庭在中國悄然出現。時至今日，40年來，中國的“丁克家庭”逐漸壯大，超過60萬人。轉眼間，中國第壹批“丁克家庭”也已步入老年。早在1993年，美國6180萬個家庭中，有3480萬個家庭沒有孩子，丁克家庭的比例遠遠超過50%。
在人口老齡化和社會保險負擔日益加重的背景下，“以房養老”的模式無疑充滿了巨大的魅力。
2020年5月，NPC和CPPCC通過了中國第壹部民法典，明確增加了“住宅”的用益物權，並將房屋的使用屬性單獨定義為壹種財產權。今後，居民可以通過協議方式進行居住權登記，登記的居住權可以對抗房屋所有權證，可以更好地保障“居者有其屋”。
多位法律界人士表示，這壹制度有助於為公租房和老年人養老提供法律保障。“只要權利人不死亡，購房人就無法取得該房屋的居住權。”