所謂住房反向抵押養老保險，是指擁有完全產權的老年人將其財產抵押給保險公司，經抵押權人同意，繼續對房屋享有占有、使用、收益和處分的權利，並按約定條件領取養老金，直至身故；老人身故後，保險公司有權對抵押財產進行處置，處置所得將首先用於支付養老保險的相關費用。
我國住房反向抵押養老保險壹般屬於人壽保險中的生存保險。所謂人身保險，簡稱壽險，是指以人的生命為保險標的，以被保險人的生存、死亡或生存與死亡為給付條件的人壽保險。具體分為壽險、身故險和生死養老保障。其中，生存保險是指在約定的保險期間內，以被保險人的生命維持為保險事故的保險。住房反向抵押養老保險在中國是壹個新生事物。2005年，保監會批準幸福人壽保險股份有限公司經營反向抵押貸款產品，但幸福人壽在實際操作中並無此項保險業務。
應該說，結合了房產抵押制度和生存保險制度的住房反向抵押養老保險，與現行法律制度並不協調。住房反向抵押養老保險生存和發展的法律環境尚不具備，法律環境的不完善必然使保險公司和潛在投保人在保險合同的成立和履行上存在風險。
具體而言，保險公司和投保人都應特別註意以下問題:
盡可能將老年夫婦作為同壹被保險人。
《意見》規定被保險人應為60周歲以上的老年人，並未規定老年夫婦是否可以作為被保險人。
隨著生活質量的提高，60歲以上的老年夫婦壹起生活是非常普遍的。如果只有壹方配偶投保，另壹方配偶可能面臨被保險人死亡後失去房屋處置權的不利局面。從保護GAI老年人合法權益的角度出發，應盡量使老年夫婦成為同壹被保險人，只有在夫妻雙方死亡後，保險公司才能取得抵押房屋的處置權。
並不是所有的房子都可以設置反向抵押。
《意見》規定，老年人反向抵押貸款的房屋需要有完整產權，包含三層含義:
第壹，要求老年人在住房上享有財產權，而不是使用權或受限制的財產權。城市公房和自辦公房、軍隊住房、公租房等。，這類房屋老年人不享有所有權而只有使用權，除非政策允許或產權人同意，否則不能設定抵押。至於經濟適用房，根據《經濟適用房管理辦法》規定，產權人出售經濟適用房時，國家享有優先回購權，國家優先回購權基於公眾利益，應優先於保險公司對房屋的處置權。
第二層意味著老年人必須對房子享有完全的產權。目前老人名下的房屋，大多屬於夫妻共同財產，或者家庭共同財產。應當明確的是，不宜對夫妻共有的房屋設定反向抵押，尤其是夫妻共有財產，且其中壹個老年人對同壹財產設定抵押的情況。他死後，保險公司對房屋的處置可能會給活著的壹方帶來困難。
第三層是指沒有法律禁止抵押，尤其是宅基地上的房子。根據《物權法》第184條規定，除法律另有規定外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權。不得抵押，由此可見，農民即使擁有宅基地房屋的所有權，也不能將其作為反向抵押。
被保險人享有哪些權利？
在住房反向抵押養老保險關系中，被保險人的權益主要依據保險合同確定，最重要的條款應包括:
1.抵押房屋的權利條款，即根據對抵押的壹般理解，被保險人仍應保留對抵押房屋的占有、使用、收益權和有限處分權。
所謂有限處分權，是指經抵押權人同意的處分。《物權法》規定，抵押期間，未經抵押權人同意，抵押人不得轉讓抵押財產，但受讓人清償債務消滅抵押權的除外。對於老年人來說，他們在房屋上享有擔保和處分的利益，與保險人建立反向抵押養老保險關系是實現房屋擔保價值的體現。但隨著時間的推移，如果房價上漲，老人身體狀況需要變現，且因重病將抵押的房子賣掉，此時老人保留處分利益就很重要了。本保險合同雙方應對此給予足夠的重視。
2.房子升值的收益歸誰所有？
老人去世後，房子由保險人處置。這時候如果房子有升值，利益怎麽分配？《意見》中，根據保險公司對投保財產增值處理方式的不同，保險產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與式產品是指保險公司可以參與分享不動產增值收益，通過評估，將被保險人抵押不動產的增值部分按合同約定在被保險人和保險公司之間進行分配。不參與型產品是指保險公司不參與分享不動產增值收益，抵押不動產增值部分全部歸被保險人所有。
如果老人想在去世後從子女那裏繼承升值收益，需要與保險人簽訂非參與式住房反向抵押養老保險合同。
此外，雙方還應註意保險人處置房屋的方式。不同的處置方式可能會對雙方的權益產生很大的影響，包括出售、拍賣、評估後折價。壹般來說，拍賣或評估後折價確定的價格是比較客觀的，可以更好地保證房屋價值效益的最大化。需要註意的是，由於我國法律禁止流動，雙方不得約定老人去世後房屋直接歸保險人所有。
3.不被追索的權利。
老年人死亡後，處置不動產所得不足以支付保險公司支付的養老保險相關費用的，由保險公司承擔房價不足的風險，保險公司不得向老年人的其他財產追償，也不得向其家屬追償；
4.隨意終止保險合同的權利。
投保人是否有權隨意解除保險合同。《保險法》規定，除法律另有規定或者保險合同另有約定外，被保險人可以解除合同。具體到住房反向抵押養老保險還存疑。考慮到保險公司合同履行周期長、合同風險高的特點，保險人可以通過協議完全排除被保險人的權利。如果被保險老人想保留這壹權利，就要註意條款，積極與保險公司協商。
5.養老金索賠。
老年人在辦理住房反向抵押養老保險時，要特別註意養老金的獲取方式。至於國外的模式，壹般有壹次性付款、分期分批付款、分期分批付款和在壹定信用額度內付款的組合。養老金的領取方式關系到養老金的現金投資收益歸誰所有，雙方對其都有需求，需要謹慎對待。
如實披露很重要。
《保險法》第16條規定了投保人對保險標的和被保險人的如實告知義務。在住房反向抵押養老保險合同關系中，投保人應註意的告知義務至少可以包括三個方面:人的告知、物的告知和自己財產的告知。
所謂人的告知，就是被保險人身體狀況的告知。由於老年人的長壽風險是反向抵押養老保險中保險人的主要風險之壹，老年人應當如實向保險人披露自身的健康狀況和既往病史，以便保險人據此確定合理的養老金數額。物的告知主要是抵押房屋的告知，包括權屬、質物、原抵押、司法查封、土地使用權期限等。對自己的財產進行告知，主要是指老年人對自己的收入、未償債務、訴訟糾紛的告知義務。
雖然上述情況看似與反向抵押養老保險無關，但卻是保險人判斷能否承保的重要因素。很難想象有避險動機的保險人會接受已經資不抵債的老人的保險要約。
老年人在簽訂保險合同時應遵守上述告知義務。如果保險人因被保險人故意或重大過失解除保險關系，老人可能面臨無法及時還清貸款及利息的風險。
土地使用權期限屆滿後怎麽辦？
我國城市建設居住用地使用年限為70年。雖然《物權法》第149條規定住宅建設用地使用權到期自動續期，但在眾多關於住房反向抵押養老保險可行性的研究中，如何看待具有同等效力的保險合同，如何履行，仍然是人們關註的焦點。那麽《意見》試點期間是否存在這個問題？
通過對《意見》的分析，可以看出土地使用權期限問題依然存在，但影響不大。這主要是因為《意見》中住房反向抵押養老保險試點期限僅確定為2065438+2004年7月1至2065438+2006年6月30日。鑒於我國商品房開始於上世紀80年代以後，現有商品房的使用壽命至少為35年。即使按照35年計算，在保險合同履行期間，土地使用權到期前，試點期間60歲以上老年人的平均預期壽命需要達到95歲。
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美國反向抵押貸款的三種主要類型
1.聯邦住房管理局有壹個保險住房反向抵押貸款。
這種貸款也被稱為房產價值轉換抵押貸款(H E C M)。經美國國會批準，反向抵押貸款的回收金額將超過房屋價值和貸款意外受損時的賠償金。用戶可以選擇壹次性貸款，按月支付，在壹定信用額度內按需支取。借款人需要定期支付反向抵押貸款的保險費和貸款相關費用。期限屆滿，停止貸款，住戶搬家或死亡後收回抵押房屋用於還款，居住期間利息照常累計。
2.聯邦住房管理局的未保險住房反向抵押貸款。
這種貸款的特點是期限固定，即貸款人定期支付貸款金額，借款人在約定期限內還款，不收保險費。這種貸款名額有限，入選者需要有壹定的收入來源。無保險反向抵押貸款適用於短期資金需求較大，支付金額高於有保險的住房反向抵押貸款。固定還款期要求還款金額充足，因此借款人用於還貸的資金來源必須穩定。
3.貸款人有壹個保險住房反向抵押貸款。
這種貸款的保險由金融機構辦理，貸款對象的資質不需要政府認可。未來增值住房的收益將由貸款機構和住戶享有。貸款人定期提供貸款，或者在此基礎上增加可提前支取的信用額度。貸款利率可以固定，也可以變動，額外的貸款成本如房貸保險費、咨詢費等也可以浮動。