“優先購買權是指特定民事主體依法先於他人購買特定財產的權利”。優先購買權具有以下特征:1，合法性。優先購買權是基於法律的規定。“因為優先購買權賦予了優先購買權人優先購買的機會，剝奪了非優先購買權人的購買機會，限制了財產出賣人選擇買受人的權利，所以這種權利必須是法定的”；2.對抗。優先購買權具有對抗第三人的效力，即具有壹定的物權效力，是優先購買權優先性的必然體現；3.期待。在財產所有權人將財產出售給第三人之前，對特定財產享有優先購買權的權利人的優先購買權是不現實的，只是處於期待狀態。只有當業主將房產出售給第三方時，這壹權利的行使才會從“可能”變為“現實”；4.親和力。優先購買權是基於壹定法律關系的存在，即法律只賦予具有壹定法律關系的民事主體優先購買權，所以優先購買權是依附於壹定法律關系的。
二、優先購買權的性質
理論界關於優先購買權的性質有多種學說，主要包括:物權說、債權說、期待權說、形成權說等。上述理論的形成主要是由於考察的角度不同。從權利內容看，有物權說和債權說；從權利的作用角度，得出形成權理論；從權利的條件構成來看，期待權理論已經形成。如果討論優先購買權的行使和效力，應該從權利作用的角度考察優先購買權的法律性質。從這個角度看，優先購買權是壹種形成權。所謂形成權，是指法律賦予的權利人僅憑自己的單方行為就可以引起法律關系發生、變更和消滅的權利。行使優先購買權可以根據權利人的單方意思消滅所有權人與第三人之間關於特定財產的買賣關系，形成與第三人同等條件的權利人與所有權人之間的買賣關系。
第三，優先購買權的行使和效力
(1)行使條件
法律賦予具有特定法律關系的民事主體優先購買特定財產的權利，但行使這壹權利必須滿足壹定的條件。壹是時間條件，即何時可以行使優先購買權。首先，業主必須表達出售特定房產的意向。優先購買權歸根結底是壹種買賣關系，在所有權人表明出售特定財產的意思表示之前不能成立，因此不能行使優先購買權；其次，當車主與第三方建立了買賣關系。當所有權人未就特定財產與任何第三人建立買賣關系時，優先購買權人只需依法與所有權人訂立買賣合同，不存在行使優先購買權的問題。只有當所有權人與第三人在特定的財產上建立了買賣關系，才需要行使優先購買權，以對抗第三人，實現自己的購買。因此，所有權人與第三人就特定財產建立買賣關系的時間，即為優先購買權開始行使的時間。還要註意“優先購買”和“優先承包”的區別。認為所有權人表示出售特定財產的意思表示後，第三人與優先購買權人同時要約購買特定財產的，優先購買權人可以行使優先購買權，即所有權人必須先與特定財產的權利人建立買賣關系。這是壹個錯誤的理解。這種觀點將優先購買權視為優先承包權。在這裏，所有者仍然有權選擇與誰建立業務關系，但這種選擇的結果並不壹定具有法律效力。二是內容條件，即先買權只能在建立什麽樣的內容買賣關系的前提下行使。根據法律規定，只有以“條件平等”為內容的買賣關系成立，權利人才能行使優先購買權。“同等條件”是指業主出售特定房產與第三人時，雙方訂立的買賣合同中約定的條件相對對等的條件。“同等條件”主要應從價格和支付價格的時間、頻率兩個方面來把握，即可以視為“同等條件”。至於其他方面，如價款的支付方式，只要不從根本上損害所有權人的出賣利益，就不必考慮為“同等條件”的內容。第三，期限條件，即優先購買權的行使期限。優先購買權具有對抗第三人的物權效力，會對通常交易的安全和穩定產生壹定的影響。因此，有必要對優先購買權的行使設定期限，否則不利於交易的正常進行。“現行立法對優先購買權沒有時間限制，實踐中無法把握和執行。對此，必須盡快解決。”確定這壹期限，主要原則是保證優先購買權人的權利能夠充分行使，不使所有權人與第三人之間的交易關系不穩定太久。法律可以規定優先購買權人在法定期限內行使權利，超過期限的優先購買權喪失；所有權人通知優先購買權人將特定財產出售給第三人的，行使優先購買權的期限為收到通知之日起15日；未經通知，優先購買權人自知道或者應當知道所有權人與第三人建立買賣關系之日起三個月內可以行使權利。但所有權人就特定財產與第三人建立買賣關系超過壹年的，優先購買權人不得再次行使優先購買權。上述期間在性質上應屬於預定期間。
(2)對運動的限制
另壹方面，優先購買權的行使對所有權人處分特定財產施加了壹定的限制。因此，從保護所有權人利益的角度出發，有必要限制優先購買權的行使，以防止優先購買權人濫用權利。第壹，買受人將特定財產出售給與其有法律關系的第三人的，優先購買權人不得行使優先購買權。所有權人與第三人之間存在法律上的身份關系，如繼承關系、近親屬關系、贍養關系等。當業主將特定的房產賣給第三方時，會有自己的利益或感情因素。這種業務具有很強的身份屬性，不同於普通業務。因此，在這種情況下，優先購買權人不能行使優先購買權。第二，所有權人拍賣特定財產的，優先購買權人能否行使優先購買權，分兩種情況區別對待。壹種情況，優先購買權人知道所有權人正在拍賣特定財產(所有權人告知或者通過其他方式)而不參與競買的，視為放棄優先購買權，以後不得行使。參與但未能競拍成功的人不能再次行使優先購買權，因為拍賣的規則是價高者得。此時，優先購買權人不再具備行使權利的內容條件，即不具備“同等條件”；另壹種情況是，先買權人不知道所有權人拍賣特定的財產(不知道權利不存在主觀過錯)，所以未能參與競買，第三人通過拍賣程序與所有權人建立了買賣關系。對此，優先購買權人仍可主張在“同等條件下”行使優先購買權。第三，所有權人的特定財產被司法機關采取強制措施出售的，優先購買權人不能行使優先購買權。司法機關強制出售所有權人的特定財產時，所有權人已經喪失了對該財產的處分權，因此不能再對所有權人適用優先購買權。那麽，優先購買權人可以向司法機關行使優先購買權嗎？妳也不能。司法機關的懲戒行為是行使公權力的行為，屬於國家行為性質，優先購買權人行使沒有法律依據。
(3)鍛煉的效果
行使優先購買權會有什麽影響？這壹點非常重要，直接關系到優先購買權的最終效果，直接影響到優先購買權人行使這壹權利的積極性和必要性。行使優先購買權可以產生以下兩種效果:
第壹效力(前效力):優先購買權的行使首先產生所有權人與第三人之間針對特定財產所建立的買賣關系無效的效力。最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若幹問題的意見》第118條規定:“出租人出售租賃房屋，應當提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權；出租人未按本規定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。”這種效力是優先購買權優先性的體現，即對抗第三人效力的體現。沒有這種效力，就不能說優先購買權具有先於他人購買特定財產的物權效力，這也是優先購買權產生以下第二種效力即前置效力的前提效力。
第二種效果(後效):行使優先購買權排除第三人購買特定財產不是最終目的，最終目的是在特定財產上建立權利人與所有權人之間的買賣關系。這是優先購買權的“購買”意義的體現和最終效果。優先購買權的行使最終會產生這樣壹種效果:權利人與所有權人之間就特定財產建立壹種與第三人購買“同等條件”內容的買賣關系。與第壹種效應相比，這種效應就是第二種效應，即後效。只有當優先購買權產生這兩種效力時，其行使才是完全的、徹底的，缺少任何壹種都不是優先購買權的徹底實現。
(4)優先購買權的競合
行使優先購買權時，可能會出現權利競合的現象，即某壹特定財產上有數個優先購買權，這些權利都主張該權利。對於優先購買權的競合，可以分以下幾種情況區別對待:基於同壹特定法律關系中的優先購買權的競合，優先購買權人的優先購買權是針對非優先購買權人的，兩者在特定財產的購買方面是地位不對等的(基於購買的“同等條件”)，壹方相對於另壹方具有法律上的“特權”，所以，但是，當購買人享有優先購買權，並且這種優先購買權存在於同壹特定法律關系中時，優先購買權人之間就不存在法律上的購買地位不平等。面對幾個法律購買地位平等的買家，業主應該有選擇和決定的權利。基於不同特定法律關系的優先購買權競合。
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