房地產法系列報道
主題1:關於退房的研討會
序
從2011下半年開始，房地產市場上各種關於降價、退房的討論變成了現實的糾紛，訴訟案件明顯增多。
我們必須承認，2012年大部分開發企業都會面臨壹個退房潮，這個潮最終會有多高還有待觀察。
在本專題正文中，我們從原因、表現、後果三個方面對退房現象進行全面梳理。具體來說，在時間上，從商品房預訂階段開始到交付階段；從退房的內在原因來分析法定退房原因、約定退房原因和其他退房原因。
壹.預訂階段退房
“退訂”的概念
預訂階段退房，俗稱“退訂”，法律上定義為取消預訂協議或定金合同。是指在簽訂預售協議或定金合同後，但在簽訂商品房買賣合同前，買受人和開發商因各種原因不簽訂商品房買賣合同，導致預售協議或定金合同被撤銷的現象。
因此，在商品房預訂階段就存在退房風險。
保留階段合同的主要法律特征
“不確定性”體現在以下三點:
1，商品房買賣合同簽訂主體的不確定性。
2.商品房買賣合同條款的不確定性。
3.在履行預約協議或定金合同中，由於各種原因，壹方或雙方未能按約定履行上述合同，導致雙方發生糾紛，最終解除合同。
在預訂階段退房的原因
退訂原因
可能是購房者自身原因，如購房條件不符合法律法規政策，貸款不合格；也可能是開發商的原因，比如樓書廣告與實際不符，未取得預售許可證；也可能是由於不可歸責於雙方的原因，不可抗力，雙方無法就某些條款達成協議。
根據押金的處罰，退訂因原因不同有三種結果:退押金、沒收押金、雙倍退押金。
預訂階段常見的退房情況
1.不可歸因於雙方的原因
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》(法釋[2003]7號，以下簡稱《司法解釋》)第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的...因不可歸責於雙方的原因導致商品房買賣合同無法訂立的，出賣人應當將定金返還給買受人。據此，由於不可歸責於雙方的原因，買受人可以解除認購，並要求開發商返還已收定金。
司法實踐中，根據北京、上海、廣州等地法院的判例，“雙方不能就合同條款的變更達成壹致意見”的情形往往被視為不能歸責於雙方的原因。
2.由於“限購”“限貸”政策
預約協議或定金合同簽訂後，由於“限購”、“限貸”政策的出臺，購房者失去了購房和貸款的資格。這時候買家往往會選擇取消預訂。
《浙江省高級人民法院民壹庭關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的意見》第二條規定:“因限貸、限購、限購等調控政策的直接影響導致合同無法繼續履行的，不屬於不可抗力，壹般應認定為《解釋》第四條、第二十三條規定的不可歸責於雙方的事由。當事人據此要求解除合同的，可以支持，但當事人另有約定的除外。”
3.不可抗力
根據《合同法》第117條規定，不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。除法律另有規定外，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。
4.雙方不能就合同條款的修改達成壹致。
至於雙方不能就合同條款的修改達成壹致，應根據不同情況作出不同的分析。
在最高人民法院公報案“戴訴華鑫公司商品房認購協議定金糾紛案”的判決書中，終審法院認為，“預約合同的意義在於為雙方在公平、誠實信用的原則下繼續協商創造條件，最終訂立正式、完整的合同。因此，在繼續協商中，壹方違反公平、誠實信用原則，或者否定預約合同中約定的條款，或者提出對方不能接受的不合理條件，或者拒絕繼續協商訂立本協議的，均構成對預約合同的違約，應當承擔預約合同約定的違約責任。另壹方面，如果雙方在公平誠信的原則下繼續協商，但只是為了各自的利益，在其他條款上無法達成壹致，使本合同無法訂立，這是不能歸責於雙方的原因，不屬於預約合同所指的違約。在這種情況下，應當終止預約合同，並返還已支付的定金。”
已解決條款和未決條款之間的區別。
分析了實踐中雙方不能就條款達成壹致的幾種常見情況。
a、買受人在簽訂商品房買賣合同時要求變更名稱。
定金合同簽訂後，壹方繳納的定金用於擔保雙方簽訂商品房買賣合同的義務。根據定金合同的約定，該義務的主體應當是定金合同的當事人，即簽訂商品房買賣合同的主體也必須是定金合同的當事人。
B.買方貸款難度較大或因征信原因未能通過銀行貸款審批。
若首付款合同已明確約定用按揭貸款支付房款，買受人因無力貸款或貸款審批失敗而拒絕在商品房買賣合同中約定按揭貸款支付，則視為買受人違反了首付款合同的約定，開發商有權依據首付款合同的約定解除首付款合同並沒收首付款。
c、買受人要求在商品房買賣合同中約定樓書的廣告內容。
實踐中，為了規避“在商品房買賣合同中約定樓書廣告”的風險，多數開發商在定金合同中約定，買受人同意不將樓書廣告納入商品房買賣合同。如果首付款合同中有此類條款，則買受人在簽訂商品房買賣合同時不得要求納入售樓書的廣告內容，否則如因買受人此類要求導致商品房買賣合同無法簽訂，開發商有權解除首付款合同並沒收首付款。如果定金合同中沒有約定此類條款，買受人是否有權要求在商品房買賣合同中約定樓書的廣告內容，法律沒有明確規定，司法實踐中仍有爭議。
5.開發商或買方無正當理由取消認購。
定金合同簽訂後，部分當事人因市場風險、自身購房決策變化等原因希望解除認購，拒絕簽訂商品房買賣合同。需要明確的是，定金合同是雙方訂立合同的保障。壹方拒絕簽訂商品房買賣合同的，另壹方有權解除合同，並要求拒絕簽訂合同的壹方承擔相應的定金責任。
6.重復銷售導致的退訂風險
在預訂階段，有時會出現“壹房二賣”的情況，通常是指開發商在簽訂定金合同後，將同壹套商品房出售給其他購房人，或者就同壹套商品房的預訂與其他購房人簽訂定金合同。
再銷售前書面告知前預訂人，確認並固定定金合同終止或解除的效力，是審慎的做法。
總結
基於上述情況，在商品房預訂階段，開發商和買受人可以各種理由請求解除預訂，如果因此而終止預訂協議或定金合同，雙方可根據具體情況和原因承擔相應責任。建議在公司拒簽合同或面臨買家拒簽合同時，參考上述分析，結合簽約時的具體情況做出合理判斷和適當應對，防範退訂可能帶來的法律風險。
2.簽訂購房合同後退房
從現行法律規定和法院審判實踐來看，退房的條件主要包括法定退房條件和約定退房條件。
合法退房，顧名思義，是法律明確規定的，壹旦發生，當事人有權退房。
約定退房是指在不違反法律強制性規定的情況下，當事人通過協商達成壹致意見，壹旦發生就可以退房的情形，是雙方真實意思的體現。
(1)合法退房情況
1.購房合同被依法確認無效後，買受人退房。
買受人與開發商訂立的房屋買賣合同經法院或仲裁機構確認無效後，買受人有權退房，開發商應向買受人返還購房款。《合同法》第五十二條規定了多種合同無效，其中任何壹種都可以認定無效。
從實踐來看，導致購房合同無效的案例並不多。常見的原因是因為未取得商品房預售許可證，購房合同無效。
2.購房合同依法解除後，買受人退房。
根據《合同法》第五十四條規定，買受人因重大誤解訂立的合同，或者訂立時顯失公平的合同，或者開發商以欺詐、脅迫的手段或者利用職務上的便利使買受人在違背真實意思的情況下訂立的合同，買受人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。但通常情況下，購房者想以此為理由退房，往往很難證明。
3.開發商延期交房超過壹定期限的，買受人有權退房。
根據司法解釋第十五條，出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內未履行的，買受人有權請求解除合同。從該條規定來看，開發商延期交房。在這種情況下，合同的另壹方有權終止合同。
4.因限購等調控政策無法實現購房合同目的的退房情況。
需要註意的是，在當前形勢下，如何處理限購限貸政策導致的退房問題，浙江省高院《關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若幹意見(試行)》對此進行了明確界定和區分。
意見第二條規定，因限貸、限購、限購等調控政策的直接影響導致合同無法繼續履行的，不屬於“不可抗力”，壹般應認定為《解釋》第四條、第二十三條規定的“不可歸責於雙方的事由”。當事人據此要求解除合同的，可以支持，但當事人另有約定的除外。
該意見第三條規定，調控政策實施前訂立的合同，未明確約定以抵押貸款方式付款的。現在如果買方以受限貸政策影響無法繼續履行為由要求解除合同，壹般不會得到支持。
該意見第四條規定，調控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現買受人能夠證明因首付比例提高、無法辦理按揭貸款等原因無法繼續履行，請求解除合同的，可以予以支持；出賣人應將收到的購房款或定金返還給買受人。出賣人請求買受人承擔訂立合同實際支出的費用等合理損失的，可以酌情支持。
該意見第6條規定
調控政策實施前訂立的合同，因限購或限購政策確實無法履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將已收購房款或定金返還買受人。出賣人起訴或者反訴買受人繼續履行合同、承擔違約責任或者適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔訂立合同實際支出的費用等合理損失的，可以酌情支持。
5.如果套房類型與圖紙設計不符，誤差範圍較大，買受人有權退房。
《商品房銷售管理辦法》第十九條規定，戶型與設計圖紙不符或者相關尺寸超出約定誤差範圍，且合同未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
6.面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權退房。
買房時，房屋實際面積與簽訂購房合同時的約定面積存在壹定誤差，這種情況比較普遍。如果購房合同中沒有約定處理方式，那麽僅根據最高法院的司法解釋，面積誤差比的絕對值超過3%，買受人要求解除合同並返還已付購房款及利息的，應予支持。
7.房產中介擅自變更規劃設計的，買受人有權退房。
商品房預售後，規劃設計發生變化，導致戶型、朝向、空間大小等發生變化。，不符合購房者決定購房時的意願，本質上是對購房者權益的侵害。對此，《商品房銷售管理辦法》規定，經規劃部門批準的規劃變更和設計單位同意的設計變更，導致商品房的結構類型、戶型、空間尺寸、朝向等發生變化，以及其他影響商品房質量或者使用功能的情形的，房地產開發企業應當自變更成立之日起10日內書面通知買受人。房地產開發商未在規定期限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
8.房屋主體結構質量有問題的，買受人有權退房。
商品房交付時，買受人無權因質量問題拒絕收房或要求解除合同。最高法院解釋第十二條規定，房屋主體結構質量不合格，不能交付使用的，或者房屋交付使用後，經核實房屋主體結構質量確實不合格，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。
9.產權證逾期超過壹定期限的，買受人有權退房。
最高法院解釋第十九條規定，商品房買賣合同或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的房屋所有權登記期限屆滿壹年以上，因出賣人的原因買受人不能辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。對於開發商來說，房產證遲遲不能辦理，會導致購房者退房的法律風險，也容易引發群體訴訟的爆發。我們應該盡力確保在合同約定的時間內辦理房產證。
10.因未能簽訂擔保貸款合同而退房。
最高法院解釋第二十三條規定，商品房買賣合同規定，因壹方原因致使買受人未能訂立商品房擔保貸款合同的，另壹方可以請求解除合同並賠償損失。因不可歸責於雙方的原因致使商品房擔保貸款合同無法訂立，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將購房款本金及其利息或者定金返還給買受人。
11.違反國家規定或嚴重影響正常居住和使用的，買受人有權退房。
房地產開發建設過程中，各方嚴格遵守國家強制性規範和標準。比如工程建設標準、住宅設計規範、民用建築設計通則等中的強制性條文。這些強制性規範主要涉及人民生命財產安全、人身健康、環境保護等公共利益。如果違反強制性規則意味著房屋不符合交付條件，買受人可以退房。
(2)按合同約定退房
約定退房包括雙方約定的退房和達到合同約定的退房情形時的退房。
買房時，尤其是期房，買方多集中在面積誤差大小、能否按時交房、規劃設計是否有變更、能否按時領證、房屋質量、是否與廣告樓壹致、小區配套、房價等問題，買方對上述問題的關註程度都會不同程度地在合同中有所體現。
嘉興商品房在售。
目前，簽訂的買賣合同以浙江省建設廳和浙江省工商行政管理局制定的《浙江省商品房買賣合同示範文本》(浙F1-2008-1)(以下簡稱“示範文本”)為依據，本合同約定的條件包括:
1，面積誤差比絕對值超過3%
當事人選擇設定價格的，不能據此退房，也不能參照該面積誤差範圍要求退房。
面積誤差比3%的絕對值，約定的時候可以破。
2.出賣人逾期交付超過合同約定的期限。
示範文本第十條是關於出賣人逾期交付違約責任的約定。出賣人未按合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，超過合同規定的期限的，買受人有權解除合同。關於這種情況，有必要特別註意以下幾點:
a、註意區分逾期交付情況下的違約責任和質量保修責任。如果賣方發出的交貨通知或交貨通知中通知的交貨時間超過了合同約定的交貨日期，顯然是賣方逾期。但實踐中經常發生買受人因房屋質量問題拒絕收房，要求開發商承擔逾期交房違約責任的情況。不知道開發商可能實際承擔的是質量保修責任，而不是逾期交付的違約責任。這部分將在交付階段的退房情況中詳細闡述。
B.買受人相應退房時退還房款。根據浙江省的實施情況
3.出賣人未按約定通知規劃設計變更或買受人書面答復退房的。
示範文本第十壹條是關於規劃設計變更的約定。
請註意以下兩點:
出賣人批準規劃變更，設計變更經規劃部門同意後，買受人只有兩種選擇:接受變更、要求退房、索賠，無權拒絕變更。買受人在收到出賣人的規劃設計變更通知後要求退房的，應當註意退房權的行使期限和方式，即應當在通知到達之日起15日內給予書面答復，並在答復中寫明退房要求。
對於商品房開發過程中可能產生較大影響的規劃設計變更，如建築間距、朝向、相關設施位置的變更等，出賣人和買受人應在合同中進行特別提示和約定。從賣方的角度來說，如果已經確定這種變更的可能性很大，就應該在簽約前和簽約文本中進行充分提示。
4.出賣人逾期交付房屋所有權證或登記證超過合同約定的期限。
示範文本第十六條是關於產權登記的約定。出賣人未能按期交付房屋所有權證書或登記證明超過合同約定期限的，買受人有權退房。關於這種情況，特別提示如下:
壹、根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定。
買受人相應退房時退還房款。
b、按浙江省執行
5.在特定情況下，合同約定的無理由退房。
房地產調控形勢嚴峻，開發企業銷售壓力大。壹些開發商為了促進銷售，回籠資金，在買賣合同中與買受人約定買受人有“無條件退房權”，即只要買受人在商品房交付前提出退房，出賣人就無條件同意。
第三，交付階段退房
交付階段是指商品房達到交付條件或達到合同約定的交付時間後，開發商通知買受人交房並轉移占有的階段。房屋毀損、滅失的風險，交付前由出賣人承擔，交付後由買受人承擔。因此，開發商交房後，意味著買受人認可該商品房，開發商對買受人的主要義務轉化為房屋質量保證和質量維修的義務。基於此，買受人在收房前會仔細檢查該商品房是否符合合同約定和公示承諾，同時也會在最後階段因自身原因拒絕接收該商品房。因此，交房階段可以說是買受人行使權利的集中階段，也是矛盾爆發的最終階段。
在這個階段，
買家會提出各種問題。最常見的是房屋不符合交付條件，房屋存在漏水、裂縫等質量問題，房屋配套設施與樓書宣傳不符，周邊環境發生變化，綠化庭院面積縮水，房型與合同或樓書等宣傳材料不符，從而要求開發商賠償、整改、賠償甚至退房。此外，買方還會以市場環境變化、房屋降價、無力繼續支付、政府限制無法履行合同等原因要求退房。
1.交付的商品房不符合交付條件。
在商品房交付過程中，買受人首先提出商品房是否符合交付條件。包括是否符合法定交付條件和約定交付條件。
壹、法定交付條件
法定交付條件是相關法律法規規定的交付條件。目前司法實踐認為法定交付條件為①建設工程竣工驗收備案表，已取得建設工程竣工驗收備案證明。(2)依據法律、行政法規取得規劃、公安、消防、環保等部門的批準文件或者許可文件。
違約責任
因此，買受人在交付商品房時會要求開發商出具政府相關部門出具的證明，以確認是否符合法定交付條件。未達到法定交付條件的，開發商除承擔行政責任外，還應向買受人承擔民事責任。也就是說，對於買受人而言，不符合商品房法定交付條件的，買受人可以拒絕接收該商品房，由此產生的法律後果由開發商承擔。逾期交付的，買受人有權要求開發商承擔相應的違約責任。在此違約責任下，買受人有權退房。
b、約定的交貨條件
商品房的交付條件也會在雙方簽訂的商品房買賣合同中約定。以浙江商品房買賣合同為例，合同第九條規定了交付條件。
開發商未將符合本合同約定交付條件的房屋交付給買受人的，開發商應當承擔本合同約定的逾期交付責任，買受人有權據此退房。
問:當買賣合同約定的交付條件低於法定交付條件時，該約定是否有效？
目前司法實踐大多傾向於第壹種意見，所以當開發商與買受人約定的交付條件低於法定條件時，開發商仍註意使房屋在合同約定的交付時間之前達到法定交付條件，否則可能承擔逾期交付的責任，買受人有權據此請求退房。
c、其他條件
壹、房屋裝修、設備、裝修不符合約定要求。
上述房屋的裝修、設備、裝飾不符合合同約定的，買受人退房的理由是否成立，取決於合同的具體約定和法律的規定。如果雙方簽訂的合同中沒有約定買受人可以退房，那麽買受人退房就沒有合同依據。我國沒有直接規定裝修、設備、裝飾不符合約定可以要求退房。因此，買受人應當根據是否符合法定解除條件解除合同，即上述裝飾、設備、裝修不符合約定是否已經嚴重影響買受人使用或者開發商已經根本違約。否則，買受人無權要求退房，但可以要求開發商承擔賠償損失等違約責任。
第二，開發商沒有提供兩本關於商品房的書，提出退房。
根據我國相關法律規定，住宅商品房交付使用時，房地產開發企業應當向買受人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。否則，買受人有權拒收該商品房，由此產生的延期交付責任由開發商承擔。雖然因為開發商沒有提供兩本書，買受人不能直接要求退房，但在開發商承擔的逾期交房責任中，買受人有權退房。
2.房子存在嚴重的質量問題。
在商品房交付過程中，購房者最常提出的問題集中在房屋質量上。包括漏水、空鼓、裂縫、門窗密封性差、變形等。雖然購房者不壹定在此基礎上要求退房，但是很多購房者會以其他原因要求退房，比如房子降價或者自己不想要房子，以質量問題為理由。
從法律規定上可以認定，業主提出的房屋質量問題，是經核實房屋主體結構質量確實不合格；房屋質量問題嚴重影響正常居住使用(或不能實現合同目的)；或者屋面、墻面、地面等部位出現質量問題，經兩次修理不能正常使用的；有上述情形之壹的，買受人有權退房。
如果買受人提出的質量問題屬於滲漏、裂縫等輕微瑕疵的壹般質量問題，不屬於上述情況，業主無權要求退房，但需要開發商承擔保修責任，維修期間造成的維修費用等損失由開發商承擔。
具體質量問題是否構成退房理由，基本需要相關質檢部門檢測。所以開發商在面對客戶提出的質量問題時，要對自己的項目質量進行評估，如果有重大質量問題，要在質檢前與客戶協商解決。
3.房屋及周邊環境與樓書、廣告的宣傳承諾嚴重不符。
總結並提出此類問題，主要包括:實際容積率和綠地率不符合承諾，周邊環境發生變化(比如原宣傳資料顯示是綠地，但實際竣工後發現周邊是房屋)，綠化庭院面積縮水，房型不符合合同或樓書等宣傳資料， 門面外觀色差較大，承諾的配套設施(如小區內的遊泳池、網球場)未建成，等等。
4.因政府限制、降價等原因退房。
為了控制房價，國家出臺了相關政策，包括限購限貸。為應對調控政策，開發企業也采取了壹定程度的降價策略。有些購房者會因為限貸付不起房價，或者認為自己的房產因為降價總價值縮水，而要求退房。那麽在這種情況下我能結賬嗎？
A.由於政府限制退房。
房地產市場受國家調控政策影響較大，同時國家對房地產的調控政策也比較頻繁，因此雙方在履行商品房買賣合同時必然會受到國家調控政策的影響。
很多購房者會因為國家政策變化導致的市場環境變化，無力支付增加的首付，不同意更高的利率而要求退房。在商品房買賣合同沒有約定的情況下，我們需要確認買受人是否有權退房。
要求退房的買方認為因限貸、限購、限購等調控政策的直接影響導致合同無法履行的，屬於不可抗力，有權解除合同。有人認為限貸、限購、禁購等調控政策應該是不能歸責於雙方的原因，是情勢變更，也有解除合同的權利。
司法實踐中也有不同意見。目前有傾向性的意見是，受限貸、限購、限購等調控政策的直接影響，合同確實無法履行，且雙方事先未約定其他處理方式的，可以解除合同。如果因調控政策影響，買受人首付款增加，證據能夠證明其無法支付增加的首付款，無法辦理按揭貸款，且雙方合同中沒有約定其他處理方式的，買受人可以解除合同。
b、因房價下調退房。
房屋交付時，買方會因為房價降低了，房屋總價值縮水了，或者房屋沒有增值，而拒絕收房，甚至要求退房。這種情況下，除非雙方在合同中約定退房，否則買受人無權要求退房。然而，本文提出這種情況是因為，在實踐中，許多購房者會在此基礎上要求退房。如果因為這個原因不能成功退房，購房者為了達到退房的目的，就會求助於交付過程中的各種問題。如果買受人想按照上述交房條件和質量退房。因此，開發商在銷售項目時應慎重考慮降價風險，做好風險評估和防範。
綜上所述，沒有理由可以不收費18026526134張漢能律師，就可以退出專業，處理廣東省壹線城市首付不成功。