根據我國法律規定，宅基地屬於農民集體所有，公民個人沒有所有權，只有使用權。同時，根據《中華人民共和國民法典》規定，耕地、宅基地、自留山等集體所有土地的使用權不得抵押。農村集體經濟組織分配給農民用於建造房屋和小庭院以保證其生活需要的土地。用於建造房屋、輔助用房(廚房、倉庫、廁所)、庭院、沼氣池、畜舍、柴火堆放等。農民只有使用權，不得買賣、出租或非法轉讓。農民享有宅基地上的附著物所有權，有買賣和出租的權利，不受他人侵犯。房屋出售或出租後，宅基地使用權轉移給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終歸集體所有。出售或出租房屋後申請宅基地的，不予批準。農民建房和小庭院用地不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
根據《中華人民共和國憲法》第十條，宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體，而農民作為經濟組織成員，享有用益物權，即使用權和收益權，其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。根據《中華人民共和國民法》規定，無權處分他人財產的人訂立合同後，經權利人追認或者無權處分人取得處分權的，該合同有效。因此，事後農村集體組織同意的，應當認定合同有效。否則，本合同將被視為無效。也就是說，在這種情況下，取得農村集體經濟組織的同意並進行登記是流轉生效的前提條件。
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，農村村民只能擁有壹處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量利用原有宅基地和村內宅基地。農村村民住宅用地由鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，應當依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出售或出租房屋後再申請宅基地的，不予批準。《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而且宅基地使用權具有個人屬性，非本集體經濟組織成員不能取得。現實中，農村宅基地使用權轉讓的形式主要表現為農村居民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓。根據《民法》,私人對其合法的不動產和動產如收入、房屋、日用品、生產工具和原材料享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬於農民個人所有，這壹點沒有爭議。
房屋買賣合同的受讓人不是本集體經濟組織成員的，根據《民法典》的規定，當事人之間關於不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的合同，自成立時生效，但法律另有規定或者合同另有約定的除外；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。在此基礎上，看似轉讓房屋的協議有效，其實不然。理由是根據《民法典》，當事人應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，不得損害社會公共利益。
二、宅基地轉讓費
最近關於宅基地轉讓費的規定:
農村宅基地是指依照法律法規規定，限定本集體經濟組織成員符合條件，可以用於建造住宅的農村土地。農村宅基地使用權可以轉讓，但必須符合以下四點:
1，經村委會同意，鄉政府批準；
2.轉讓方和受讓方都是本村村民；
3.受讓方無宅基地，符合宅基地申請條件；
4.宅基地使用權不能單獨轉讓，必須隨房屋壹起轉讓。此外，轉讓方戶口應已遷出本村或屬於“壹戶多房或多房”。如果是壹戶壹宅，必須明確表示不再申請宅基地，有證據證明其有住房保障，比如與其他近親屬同住。滿足以上條件，房屋銷售可以做到萬無壹失。