開發商資金不足可以分為三種情況:壹是資金計劃出現意外，預付款的墊付和施工方的預付款無力解決；二是市場環境未能預測，導致預售不暢；第三，開發商將巨額預收賬款挪作他用。從根本上說，是開發商自身因素如項目可行性研究不深入、市場風險適應能力低、管理不善等造成的。
為了解決基本建設問題，2065438年7月1日生效的《政府投資條例》已經立法禁止建設單位在政府投資項目中進行基本建設。在這種法律背景下，利用行政手段和金融手段實現未竟事業風險的長期轉移，是各地的主要做法。
1.重點監管預售資金。
65438+2月65438+3月，Xi住建局發布《Xi商品房預售資金監督管理辦法(征求意見稿)》。該辦法擬對用於支付建設及其他費用的預售資金實施重點監管。重點監管資金數額為商品房開發項目達到竣工交付條件並取得建設工程竣工驗收備案表所需建設資金總額的65，438+0.2倍。
Xi安的做法主要是針對《城市房地產管理法》的法律空白，雖然明確要求“開發商必須將預付款用於房屋建設，不得挪作他用”，但並未說明由誰來監管、如何監管以及監管範圍，致力於確保建設項目按期竣工交付，防止資金被挪用形成新的爛尾工程。
與Xi類似，大慶住建局會同銀保監局等部門於今年4月出臺了全市“爛尾樓”專項整治工作方案。方案要求，“嚴格執行商品房預售資金監管制度，房地產開發企業必須將預售資金全部繳入銀行專用監管賬戶，只能用於本項目建設，不得隨意提取或挪作他用”。預售資金存入監管賬戶後，資金的歸集、提取和使用都將處於政府的實時監管之下，違規行為可以得到有效的約束。
除了行政手段保證工程款支付外，金融手段也是轉移拖欠風險的主要措施，包括加大金融信貸支持和應用工程款支付保證保險。
2、信貸支持項目建設
同樣，在大慶《全市房地產專項整治工作方案》中，方案也同意金融部門在風險可控、業務可持續的前提下，加大金融信貸支持力度，通過信用擔保幫助企業解決資金問題。
這主要是針對實踐中個別銀行或供應商在開發商資金短缺後申請訴訟保全措施，引發連鎖反應，最終導致工程爛尾的現象。還與2018《中國銀監會辦公廳關於進壹步做好信貸工作提高服務實體經濟質量和效率的通知》中提出的“對符合信貸條件但遇到暫時經營困難的企業繼續給予資金支持，不得盲目抽貸、斷貸”、“對必要的在建項目要避免資金
其中，信用擔保是保證債權實現、促進融資的金融支持工具，主要通過第三方轉移信用風險，有效解決中小企業融資成本高的問題。同樣，在工程建設中，以工程款為擔保對象的工程合同支付保證保險也是地方政府防範“爛尾樓”的常用金融手段。
3.保險轉移欠費風險。
四川省住建廳、四川銀監分局201911印發的《關於深化建設工程保證保險工作的通知》明確，要深入推進建設工程合同支付保證保險工作，致力於運用建設工程保證保險機制防範和化解未完工程風險。
工程合同款支付保證保險通過引入保險公司作為第三方，確保在開發商未能如期向施工方支付工程款時，由保險公司進行賠付，保證工程如期進行；也保證了在項目建設全過程中，保險公司對拖欠風險進行動態監管，及時預警，第壹時間轉移、分擔、防範和化解拖欠風險，切斷項目資金拖欠造成的債務鏈條。
同月，湖南省住建廳會同省人社廳、銀監會湖南監管局印發《關於在房屋建築和市政基礎設施工程領域開展建設工程保證保險試點的通知》。通知還提出，對用人單位開展合同支付保證保險試點，促進政府職能轉變，充分發揮市場配置資源的作用。
這也符合地方政府用行政手段和財政手段防止“爛尾樓”的思路。都旨在遵循政府與市場、政治運行與社會運行的內在邏輯，把握政府與市場、政府與社會的治理邊界。
防範“爛尾樓”問題，建立長效機制，實施常態化管理，才是長久之計。政府作為宏觀調控的主體，可以用其“看不見的手”在防止爛尾樓和使爛尾樓復活方面發揮重要作用；市場作為資源配置的基本方式和主要手段，也應充分發揮信用和保險的力量，為工程建設提供資金支持，轉移未竟事業的風險。