壹種方式:銀行與抵押人協商實現抵押權。
《民法典》第410條第1款規定，債務人不履行到期債務或者按照當事人的約定實現抵押權的，抵押權人可以與抵押人約定以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物的價款優先受償。有鑒於此，雙方可以通過意思自治實現抵押權，然後可以將抵押物折價或者拍賣、變賣。協商拍賣應當按照拍賣法的有關規定進行。這種處置方式的優點是時間更短，成本更低，不需要走司法途徑。但實踐中可能會出現壹些情況:壹是抵押人難以完全自助行使抵押權；二是壹旦其他債權人認為處置協議損害其利益，法律賦予其他債權人請求法院撤銷協議的權利；第三，打折、甩賣價格的把握存在不確定因素，有時會造成時間上的延遲。
第二種方式:銀行請求法院以傳統訴訟方式實現抵押。
《擔保法》第53條規定抵押權人必須通過訴訟實現抵押權，而《物權法》第195條明確排除了通過訴訟實現抵押權，《民法典》也沿用了《物權法》的規定。實踐中，許多商業銀行仍然采用傳統的訴訟方式，以借款人和抵押人為被告。他們對主債權提起訴訟時，也申請對抵押物折價、拍賣、變賣，就所得價款優先受償。當然也可以單獨提起房貸訴訟。這種處置方式的好處是不會遺漏所有訴訟當事人，不會喪失抵押訴訟的時效。目前法院基本都是勝訴後退還訴訟費，訴訟成本也較低。但需要經過壹審、二審、執行等程序，冗長瑣碎，有時甚至會遇到再審，時間成本高，效率低。
第三種方式:銀行請求法院另行實現抵押。
《民法典》第410條第二款規定:抵押權人與抵押人未就抵押權的實現達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押物。此次立法延續了《物權法》的規定，關於通過非訴執行程序實現抵押權。在此過程中，銀行可以向抵押物所在地或抵押權登記地的基層人民法院申請實現抵押權。這種申請屬於非訴事件。法院受理後，只需對抵押證明材料等證據進行形式審查，主要包括抵押是否依法公示，是否符合抵押的實現條件。按照特別程序審理的案件，實行壹審終審，自立案之日起三十日內或者公告期滿後三十日內審結。經審查，法院認為符合法律規定的，應當裁定拍賣或者變賣抵押物，當事人可以根據裁定申請強制執行；不符合法定條件的，裁定駁回申請，當事人可以向人民法院另行提起訴訟。這種處理方法具有簡單、快速、低成本、高效率的優點。但銀行啟動非訴執行程序的前提條件是“抵押權人與抵押人未就抵押權的實現達成協議”。也就是說，如果實現抵押權的條件達到(如債務到期)，但抵押合同沒有約定提前實現抵押權的方式，銀行和抵押人有義務先進行協商。如果協商不成，銀行可以要求法院實現抵押權。實踐中，也有壹些基層法院對這壹程序不熟悉，認為沒有實施細則無法操作，拒絕受理。並且按照民事訴訟法司法解釋的相關規定，如果當事人對擔保物權的實現有實質性爭議，就會影響裁決的作出。
此外，《民法典擔保制度司法解釋》第45條第2款規定，雖然擔保合同中約定了仲裁條款，但當事人依照民事訴訟法關於“實現擔保物權案件”的規定申請拍賣或者變賣擔保財產時，也根據不同情況作出了不同的處理規定。壹是當事人對擔保物權沒有實質性爭議，實現擔保物權的條件已經達到的，裁定允許拍賣、變賣擔保財產；二是當事人對擔保物權的實現有壹些實質性爭議的，可以裁定對無爭議的部分允許拍賣或者變賣擔保財產，並告知對有爭議的部分可以申請仲裁；第三，當事人對擔保物權的實現有實質性爭議的，裁定駁回申請，並告知可以向仲裁機構申請仲裁。
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第四種方式:銀行請求仲裁機構實現抵押權。
？《民事訴訟法》第二百四十四條規定，壹方當事人不履行依法設立的仲裁機構的裁決的，對方當事人可以向有管轄權的人民法院申請執行，被申請的人民法院應當執行。因為仲裁是最終決定，這種處置方式耗時短。但雙方需要事先達成仲裁協議，涉及成本略高，仍需法院配合。在實踐中，根據被申請人的申請，法院不僅可以審理仲裁裁決是否合法，而且如果裁決所依據的證據是偽造的或者對方當事人隱瞞了可能影響司法公正的證據，法院可以在審查核實後決定不予執行。
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？第五種方式:銀行申請執行公證債權文書
？《民事訴訟法》第二百四十五條規定，對公證機關依法賦予強制執行效力的債權文書，壹方當事人不履行的，對方當事人可以向有管轄權的人民法院申請執行。實踐中，銀行對涉及未成年人的住房抵押、涉外抵押、大宗商品房抵押、個人住房抵押或個體戶超過壹定金額的抵押業務，大多提前辦理具有強制執行效力的債權文書公證。壹旦借款人未按合同約定還款，公證處可應銀行要求出具“執行證明”，銀行將憑此證明向法院申請強制執行。這種處置方式的優勢在於事先與抵押人達成協議並公證，避免事後出現實質性糾紛，快捷高效，節省訴訟成本。但實踐中也存在壹些問題:壹是法律也規定了公證債權文書確有錯誤的，人民法院可以裁定不予執行。據此，在辦理強制執行公證文書時，應避免會被認定無效的情形，包括但不限於債權文書給付期限不明確、未聲明債務人願意接受強制執行承諾、違反公證程序等。同時，商業銀行要有相應的預案和預判，及時協調後續的訴訟救濟和公證。二是公證機構在出具執行證明時，需要做大量的審核工作，有時還需要商業銀行補足辦理債權文書公證時給予的貼現費用。壹旦在審查過程中發現經公證的債權文書履行期限未滿、經公證的債權文書沒有明確的給付內容、債務人不明確等情況，往往會拒絕出具《執行證明書》。因此，久而久之，壹些商業銀行不願意采用公證債權文書執行的方式。第三，商業銀行雖有執行憑證作為依據，但仍需向不動產所在地人民法院申請強制執行，往往需要與異地或跨地區的基層法院多次協商溝通。
總之，以上五種抵押變現方式，各有利弊。商業銀行應根據個案分析，綜合考慮時效、訴訟及時間成本、抵押物性質、當事人抗辯程度、有無其他債權人、法院配合程度等因素，選擇最合適的方式。誠然，實踐中存在抵押權人沒有生效法律文書，卻直接參與其他案件的分配程序，主張優先受償的情況；而當抵押人被法院宣告破產清算時，抵押權人主張行使抵押權，這就要求商業銀行把握最佳處置時機，果斷采取最有利的處置方案，實現債權處置的最大效果。