“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，表明所購房屋屬於合法交易範疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售範圍是本項目的可售建築，所以購房者壹定要看所購樓層是否在預售範圍內。“兩本書”是指新建房屋的《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。是開發商向購房者交付房屋時，房地產開發企業必須向購房者提交的文件。購房者有要求的權利。“壹表”是指房屋竣工驗收記錄表。備案表上的每壹項都要報主管部門備案。少了任何壹項，房產都屬於“黑樓”。
收房時總建築面積和合同面積有誤差怎麽辦？
買房時，妳肯定會遇到公攤面積這個名詞。公攤面積占住房的比例沒有硬性的標準。壹般來說，設施齊全、品質高的房子，公攤面積會比較大。壹般情況下，7層以下房屋的分攤率為7-12%；7-11層的分攤率為10-16%；12-33層的分攤率為14-24%；別墅公攤率1-8%。房屋總建築面積與收房時合同面積有誤差的，根據《購房合同》第八條，開發商交付房屋時，房屋總建築面積與合同面積誤差在3%以內的，誤差在3%以上的。多出來的面積是開發商免費贈送的，開發商負責補償業主缺少的面積，同時可以選擇退房。
什麽樣的房子不能在市場上公開交易？
房子可以分為商品房、房改房、經濟適用房、廉租房、公租房、安置房、小產權房、集資房等等。其中，商品房交易不受限制(特殊城市除外)，只要有錢就可以買；房改上市前，必須繳納土地出讓金，出售這套房子必須經過相關主管部門批準；保障房滿五年後可以上市交易，必須繳納土地出讓金，政府可以優先回購；安置房內的產權屬於集體，不允許再次交易。產權屬於個人，符合上市條件後可以正常交易；小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，國家國土房管局也不會對購房合同進行備案，自然也就沒有國家認可的房產證；集資房壹般不允許交易。在廉租房和公租房中，租戶沒有產權，不能交易。
房屋署是誰的名字？房子的所有權是壹樣的嗎？
房產證上有妳的名字。這房子是妳的了。不動產所有權的最高效力來自不動產登記。房屋作為壹種不動產權利，其設立、變更、轉讓、消滅需要依法登記後才能生效。未經登記，不具有法律效力。房產證和不動產登記簿的記載不壹致的，除非有證據證明不動產登記簿確有錯誤，否則以不動產登記簿為準。所以房產證上沒有妳的名字沒關系，但是不動產登記簿上必須有妳的名字。結婚前買房子，就算寫了兩個人的名字，如果打官司，沒有證據證明是妳出錢買的，寫名字也沒用。不過以上情況只是考慮婚前買房。如果領了結婚證再買房，哪怕只寫壹個人的名字，也是夫妻共有的。
結婚房產和離婚房產怎麽分？
這分為五種情況:
壹是婚後雙方父母出資購房，產權登記在壹人名下的，房產部門按照雙方父母各自出資份額認定雙方占有。當事人另有約定的，按照約定辦理；
二是婚後按揭買房，父母壹方出首付，產權登記在子女名下，夫妻共同還貸。在這種情況下，首付款可以被認為是只給投資者子女的禮物。離婚時房產為夫妻財產，首付款應認定為投資人子女的個人財產。
第三，如果婚後父母壹方全額出資，產權登記在其子女名下，這種情況視為僅贈與其子女，財產認定為出資人子女的個人財產，另壹方無權請求分割財產；
第四，婚後壹方出資個人財產，房產登記在壹方名下。離婚分割財產時，另壹方無權請求分割；這裏需要提醒的是，如何認定用個人財產買房，需要證據的支撐；
五是婚後壹方或雙方購買了與夫妻財產相同的房屋，並取得了房產證。離婚時，財產應歸夫妻所有。離婚房產分割中，法官會根據實際情況決定房屋歸哪壹方所有，獲得房產的壹方會根據實際情況對另壹方進行補償。
繼承、贈與、出售給子女各有什麽利弊？
目前父母房產轉移給子女的方式主要有三種:繼承、贈與、出售。遺產是稅收最少的方法，父母在世時不能辦理，父母去世後才能辦理。
在辦理繼承房產手續的過程中，只需要壹點點的正義費和繼承公證費。即使房產證出售時間不到5年，也只需要1%個人所得稅和5.5%營業稅。
贈與方面，父母在世時，將產權贈與子女，要繳納3%的契稅。子女接受捐贈後不滿五年出售房屋的，或者子女擁有多套房產的，應當從轉讓所得中扣除合理費用後征收20%，同時就轉讓所得繳納5.5%的營業稅。
在買賣方面，如果父母的房子是留給自己居住或者出租的，繼承和贈與比較合適。但如果要出售房產，最好選擇“賣房”的方式進行過戶！這樣最劃算，不然要交高額稅費。
農村宅基地年限和70年產權有什麽區別？
農村集體土地上的宅基地沒有年限，不能進入自由市場交易。與城市70年產權不同，它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性和嚴格限定範圍的特點。其取得方式為原始取得和派生取得，其消滅形式為絕對消滅和相對消滅。農村宅基地權利人享有權利，承擔義務。
(以上回答發布於2016-12-08。目前的購房政策請參考實際情況。)
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