壹、不動產物權的概念和類型
縱觀各國立法，由於社會經濟條件和民族文化的差異，各國民法上的物權類型也不盡相同。而我國《民法通則》並未采用“物權”的概念，而是使用“財產所有權和與財產所有權有關的物權”的表述。這裏指的是“物權”。在民法通則、土地法、房地產管理法、擔保法等法律法規中，除了對不動產所有權的規定外，還規定了基地使用權、農用地使用權、抵押權等不動產權利的內容。
本文所指的不動產權利類型包括不動產所有權、基地使用權、農地使用權和不動產抵押權。討論上述不動產登記的法律效力。
第二，不動產物權登記是物權法公示公信原則的體現。
所謂公示，是指在物權變動時，物權變動的事實必須通過壹定的公示方式向社會公開，使第三人知曉物權變動，以避免對第三人的損害，保護交易安全。從我國現行法律法規來看，不動產權利登記是公示的基本方式。不動產物權存在期間，公示方法必須與之相伴隨。如果沒有公示，產權將不復存在。
所謂公信，就是產權壹旦與當事人發生變更，就按照法律的規定進行公示。即使公示方式所顯示的物權不存在或存在瑕疵，對於信賴物權存在的人，法律仍承認其具有與真實物權交易同等的法律效力，以保護交易安全。從立法和司法實踐來看，公信原則實際上賦予了公示內容公信力。我國正在制定的物權法應當明確賦予不動產物權登記以公信力。
三、不動產登記的立法模式
因法律行為而發生的不動產物權的取得、設立、變更、滅失，均可稱為法律行為的物權變動，應當依法在登記機關進行登記。國家立法中有三種主要的登記方式:
1，實質登記制度，又稱登記要件原則，即不動產物權的法律行為的設立、轉移、變更和消滅，未經登記不發生效力；同時，必須有“合意”的物權變動登記，必須承認物權變動的無因性。
2.形式主義登記制度又稱登記對抗制，是指登記僅具有確認或證明不動產物權變動的效力，而不具有決定能否生效的效力。
3、債權形式主義登記制度，又稱意思表示與登記或交付相結合，即當物權因法律行為發生變動時，除當事人之間的偶然債權外，只需實行登記或交付的法定方式，即發生物權變動的效力。本文建議，鑒於我國房地產交易市場的現狀和執法人員及相關人員的實際水平，在初始登記時采用登記效力制度，在後續的轉移登記時采用登記對抗制。
第四，不動產登記的效力
不動產物權登記的效力是指登記的法律事實賦予當事人不動產物權的實際效力。就其不動產登記的具體效力而言，主要有以下幾項:
(1)物權變動的效力。根據法律規定，因法律行為而發生的不動產物權變動，包括設立、轉移、變更和消滅，只能發生在登記時。未經登記，法律不承認不動產權利的變更。
(2)權利推定的有效性。是指不動產登記簿記載的當事人的權利內容是正確的不動產權利，依法受到保護的權利。不動產登記的物權應當與不動產的實際物權相壹致，這是正常不動產秩序的基本要求。但不動產物權登記具有推定效力，僅適用於善意第三人，不及不動產物權登記中有過錯的權利人和惡意第三人。
(3)商譽保護的效力。也就是說，信托不動產登記簿記載的權利的第三人取得權利，被法律認定為有效並受保護。物權公示的善意保護效果在不動產登記中最為明顯。因為登記具有這種效力，當無權利人登記為不動產權利人時，善意第三人也可以依法從其取得物權，這就是所謂的“從無權利人取得”制度。
(4)風險預警的有效性。即應將各種物權變動納入登記，通過不動產登記簿的記載明確記載各種物權的排他效力，達到警示物權相對人不動產交易風險存在的效果。這在房地產抵押制度中是非常重要的。