壹、什麽是房屋拆遷協商？
首先，理解談判的含義。
答案1:談判就是兩個或兩個以上的人為了不同的觀點等等而爭論。
回答二:談判就是通過對話來調整各方利益。
回答三:談判由兩個詞組成:談和判斷，即先談後判斷。談是指雙方或多方的溝通交流，判斷是最具決定性的。只有在雙方溝通交流的基礎上，才能了解對方的需求和內容，才能做出相應的決定。換句話說，談判就是為了達到某個目標而與對方進行協商的過程。
《談判的藝術》的著名作者尼爾·倫伯格(Neil Lunberg)認為，談判是人們為了改變相互關系而交換意見，為了達成壹致而相互協商的行為。它是壹個直接影響各種人際關系並對參與各方產生持久利益的過程。他還認為:“談判的定義最簡單，但涉及的範圍最廣。每壹個被滿足的欲望，每壹個被滿足的需求，至少是誘使人們開始談判過程的潛在原因。只要人們為了改變相互關系而交換意見，只要人們為了達成協議而談判協議，他們就在談判。”
筆者認為房屋拆遷協商是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間，或者在拆遷管理部門的組織下，為尋求利益平衡而進行的協商。具有以下特點:
1，拆遷談判是壹項政策性、專業性很強的活動；
2.拆遷協商是拆遷程序的重要組成部分，未經協商不得決定或執行；
3.拆遷談判周期比較長，次數比較多，反復談判最終達成協議；
4.拆遷協商包括拆遷人與被拆遷人自願協商，更多的是拆遷管理部門主導的調解協商；
5.拆遷協商貫穿於拆遷的全過程，包括裁決受理後乃至訴訟過程中可能發生的拆遷協商。
二、目前拆遷談判中存在的問題
1，被拆遷人利益普遍受損。由於被拆遷人不知道如何選擇對自己最有利的談判方案，在還沒有出現更合理的結果時，被拆遷人就已經迷迷糊糊地同意簽協議了。作者稱之為吃暗虧，有時甚至是吃大虧。這個結果是多種因素造成的。
2.部分被拆遷人要價過高，屢次錯失機會，對立情緒嚴重，導致被拆遷人使用法律程序。裁決或判決的結果讓被拆遷人非常失望，雙方都花費大量的財力和精力。
3.個人認為自己有壹定的社會關系，可以平衡利益。妳知道當政府不花錢拆遷的時候，哪個開發商願意多出錢？無視規則，自以為是，達不到目的。
4.即使協商達成協議，也還是壹個不完整的協議，合同漏洞百出，拆遷維權操作難度很大。
三、拆遷談判技巧
提交人擔任過拆遷辦和開發商的法律顧問，也維護過被拆遷人的權利。在總結了雙方的特點和心理特點後，我提出以下參考意見:
1.識別目標，合理定位。這是談判最基礎的工作，也是最難的事情。如果要求過高，脫離實際，就會適得其反。要求太低，怕被別人嘲笑。所以選擇最佳方案和底線很重要，這取決於被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識。比如房產是住宅，市值50萬，加上搬遷費和過渡費55萬，就是協商大小，上下浮動，貨幣補償或者等價的產權調換。
對於壹些復雜的問題，如面積糾紛、房改和商業價值的確定、違章建築等。，努力對自己做出有利的認識，追求更大的利益，然後在適當的時候向牢籠讓步。
2.在談判中善於傾聽、分析和判斷。因為在談判中妳要聽對方壹半左右的時間。俗話說“聽鑼打鼓，耳聽為音。”
妳會聽嗎？能聽到對方的“聲音”嗎？聽完後能做出正確的分析判斷嗎？能找出對方的“軟肋”或“破綻”嗎？從而提出應對策略，這是談判目的能否實現的關鍵。所以，壹個好的談判者不僅善於傾聽，而且善於在不表現出明顯的情況下，啟發對方說很多話。詳細地說。最好是盡量把他們想說的，想說的說出來。他們說話的時候不要打斷對方，不要怕“沈默”。當對方有壹種“說多了會吃虧”的警惕時，我們要盡力“勾引”。試著判斷對方的真實意圖和水分。然後根據自己的原則立場，想出壹套應對策略。同時也要隨著對方策略的變化而變化，或者盡量把對方的思維引向自己的策略。這樣才能談笑風生，在談判中占據主動。
3、抓住我心中的拆遷談判。拆遷人，尤其是商業開發拆遷，希望盡快拆遷，不想做太多的糾纏，通常願意在非原則性問題上讓步，所以靈活把握讓步的溫度，堅持談判。就像壹根弦，松了就彈不出曲子，緊了就會斷。有被拆遷的人提出，不符合要求就不拆遷。如果他們壹再拖延，就不得不迫使拆遷人動用政府力量來達到拆遷的目的，雙方都要付出代價。何必呢？
4、抓住拆遷談判的軟肋。筆者曾多次使用這種方法，為被拆遷人取得意想不到的效果。比如無錫市西商區的壹個小廠，因修建高速公路被拆遷，房屋重置價格預估為69萬元。被拆遷人提出，工業用房可以乘以1，5得到103，50000，再加上停產損失等其他費用。總計不得超過65438。筆者發現無錫市集體土地工業建築拆遷補償是重置價的2、5倍，是錫山區的2倍，所以存在上下法沖突。雖然拆遷人強調按當地政策全額補償，但我們認為下位法要服從上位法。最後雙方都找到了壹個雙方都能接受的方案，可以說增加了幾十萬。拆遷人有時候不知道自己錯在哪裏，比如主體不符，證照不合法，評估程序不合法等等。，而且他們怕壹旦敗訴，整個拆遷會損失很大。所以，當妳指出它的缺陷和弱點時，往往會增加談判的利益。
總之，拆遷談判與其他談判有很多相似之處，但壹定要了解補償安置法律政策，才能知己知彼，不畏強權，不失時機。但無論如何，各方在自己的談判中總是難以把握整體策略，各方面的細節對我都不利。更重要的是，他們在談判時需要籌碼。壹方面是弱勢群體，壹方面是強勢群體，開發商和政府。被拆遷人的拆遷談判其實很難。
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