壹是關註交易主體從事二手房交易的資質是否符合。如果賣方有房產證，產權是否清晰；尚未取得房產證的現房不能買賣；如果拍賣成交，必須有開發商擔保。同時，在交易前，作為買受人，買受人可以要求出賣人提供房屋的權屬證明、身份證明及相關證件，到房地產交易中心查詢房屋權屬登記情況。交易主體資格經過審查判斷確認後，方可進行交易。
第二，關註交易房屋的評估價格是否正確真實。這個環節的風險在於房屋的評估價格過高或過低，有些評估價格含有大量水分，容易使評估價格不真實。壹些中介機構試圖低價出售，這是房屋市場價值偏離的主要原因，而這必然會直接影響買賣雙方的利益。這裏有壹個簡單的估價方法。二手房價格應該是周邊新建商品房市場價的2/3左右。價格過高的買家將面臨貶值的風險。相反，平價或低於這個價格的買家會獲利。交易過程中，交易雙方應委托具有良好信譽和市房產局頒發的房地產估價資格證書的專業估價機構進行估價，必要時也可要求出具估價報告作為實際售價的依據。
第三，二手房質量缺陷。購房者在買房時要註意檢查房屋本身的質量，如是否有漏水、墻體開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等。鄰裏關系也很重要，要問清楚鄰居之間是否有公共面積糾紛等矛盾。此外，如果原住居民的社會關系過於復雜，也可能給購房者帶來意想不到的麻煩。
4.簽訂銷售合同應註意的事項。目前仍有大量交易者不重視或不熟悉交易合同的作用，導致交易合同雙方權利義務約定不清，引發爭議，甚至出現交易壹方利用合同行騙的情況。交易者要明白，二手房交易是壹個專業性很強，相當復雜的過程。在交易前和交易過程中，如果雙方都覺得不確定，最好得到房產專業人士和律師的指導，或者委托信譽好、有相應資質的房產中介機構進行交易，避免很多不必要的麻煩和奔波。
5.其他制約因素。比如:①房產有承租人的，要註意同等條件下承租人有優先購買權。(2)如果房屋購買後是用於經營或辦公，妳要註意產權證上對房屋用途的限制。(3)房產證中，除房屋購買人外還有其他產權人的，應當確認買賣行為是否有產權人同意。(4)關註二手房是否有未繳納的水電費、物業管理費等費用。
二手房安全交易註意事項
心理準備的第壹階段
針對目前不規範的房產中介市場，是自己做交易還是找有資質有信譽的房產中介公司？如果自己找客戶，首先要有閑暇時間；第二，妳要有比較專業的房地產和法律知識；第三，要有良好的心態和耐心。因為討價還價的過程可能是漫長而艱難的。
妳為什麽不試試代理處？但是找中介公司的時候要註意:是否有資質，信譽好，操作規範。可以打電話咨詢看看報價和公司的服務態度。也可以親自去公司拜訪，或者問問身邊的賣家對中介公司的評價。最後可以選擇公司代理。
妳想賣多少？這是業主最關心的問題。房價怎麽定，妳要對自己的房產做個評估。
市場調查的第二階段
看妳的物業所在的區域，周邊環境(包括文化、體育、醫院)和生活配套是否完善，道路交通條件是否良好。
房子建的年代，居住環境，房子的結構，朝向，樓層都是影響房價的原因。業主要知道自己房子的優缺點，才能達到理想的預期價值。
房屋交易的第三階段
所有的賣家都希望盡快賣掉自己的房子。所以經常會找到很多公司，每個公司帶客戶去看房子。其間有各個公司的業務員，有想擺脫中介的買家，還有很多別有用心的不法之徒。房東每天都在陪房，討價還價，不斷打電話，精神高度緊張。建議賣家先考察公司信譽，與中介公司簽訂代理協議，再由中介公司派人負責，有針對性地向客戶推薦房子，組織看房，盡快找到買家，並幫助辦理過戶相關手續，為賣家節省大量時間和精力，安全可靠，快捷。
第四階段財產交付
壹般情況下，妳應該在交房並辦理房產登記過戶的當天拿到全部房款。如果不能按時交房，將根據情況代扣部分房款，交房時支付。合同中明確規定了付款時間。很多賣家可能是想把房子賣了，拿到房款，剩下的和我沒關系。眾所周知，如果買家故意不交采暖費和物業管理費，不與對方簽訂相關合同，那麽收費部門往往會找原業主，尤其是原物業單位，這樣做不好，會影響妳的聲譽。如果找中介公司，就省了這些麻煩。
房地產買賣合同包括以下主要內容:
(1)住房
即經濟法律關系中的“客體”，即雙方權利義務指向的客體。要出售的房子必須是賣方所有的。屬於他人所有的，只有征得他人同意，才能轉讓產權，出售房屋。房屋的數量和質量應包含在賣房條款中。在量上要明確計量單位，在質上要明確房屋是高層還是多層還是平房，以及房屋的位置、結構、層次、朝向、面積等。另外，住房環境、配套設施、物業管理都要明確。本條款可采用以下格式:“乙方購買位於第_ _ _ _街的房屋。位於_ _ _ _市，建築面積為_ _ _ _平方米。
(2)價格
價款是壹方以貨幣形式支付給另壹方房屋的價款，是買受人最重要的義務。它不僅是房地產買賣合同中最重要的內容之壹，也是房屋面積和房屋質量的價值體現。合同中應明確規定支付貨幣名稱、單價、總價和支付方式。比如預購的房子，按照暫定價格支付40%的房款，其中10%為首付；房子建到壹半時付30%；房屋竣工交付使用後，按實際銷售價格結算尾款。如果是現房交易，可以直接采用“乙方所購房產交易價格為人民幣_ _ _ _ _”的合同形式。關於
廣告房也要壹壹核算，廣告價格壹定不能信。
(三)履行合同的期限和方式
主要是指房屋付款的日期和交付程序，房屋價款的支付日期和方式等等。比如房價是現金支付還是支票支付，是在賣方處支付還是在買方處支付，都應該有明確的規定，不能模棱兩可。該條款的大致格式為:“乙方應於_ _ _ _日前向甲方付清房款(如為匯款，付款日期以匯款時間為準)。乙方以現金形式支付給甲方人民幣元，其余部分支付給甲方。
乙方按照甲方提供的匯款地點和收款人向甲方匯款元.."
(四)產權登記
這是賣房過程中買賣雙方的橋梁，也是買房最重要最本質的壹環。如果不辦理產權登記，不動產的轉讓就沒有法律效力。以後如果出現產權糾紛，對買方不利，帶來壹系列不必要的麻煩。所以在合同中，要明確雙方的責任劃分，產權登記的時間和相關費用。本條款在購房合同中的格式見本書附件《商品房買賣合同標準》第19條。
(5)稅收負擔
根據有關法律的規定，確定應繳納的稅費。應由買受人承擔的產權轉移登記費、印花稅、契稅等費用由買受人承擔。采用的格式為:“房地產交易中的產權，甲方承擔甲方交易金額_ _%的交易費用；承擔公證費和協議公證費。房地產交易中的產權交易費用由乙方承擔，交易費用為乙方交易金額的_ _%;承擔國家在房地產交易中征收的其他壹切稅費。”
(六)房屋基地使用權
我國憲法和土地管理法明確規定，宅基地的所有權屬於國家或集體，當事人無權通過買賣房地產取得宅基地的所有權，房屋所有權人只有宅基地使用權。同時，房屋所有人也必須服從城市建設規劃的要求，按規定繳納土地使用費。這壹條款可以在產權登記中得到解釋。
(七)違約責任
即違約責任是指合同雙方當事人違反合同所造成的法律後果。合同訂立後，當事人應當按照約定的條件履行義務，但由於主客觀原因，仍有不履行合同義務的情況。當事人訂立合同後不履行應盡的義務，稱為違約或違約。在購房合同中，出賣人不履行合同的主要表現有:逾期交房；交付的房屋存在嚴重質量問題；賣方出售的房產存在產權瑕疵等等。買方違約的主要表現有:不按時支付價款；出賣人無正當理由不交付的房屋等。買方或賣方因違約而承擔的民事責任包括:強制履行合同、支付違約金、賠償損失等。該條款的形式為:“乙方必須按期向甲方付款，每逾期壹天，應向甲方支付違約房價款的_ _%作為違約金。甲方必須按期將該房屋交付甲方使用，否則，每逾期壹天，應向乙方支付違約房屋價款%的違約金。”
(八)其他資金
還應該包括合同主體、公證以及壹些附加說明。合同主體是指能夠參與訂立合同、享有權利和承擔義務的合同當事人。購房合同中應說明合同主體，格式為:“甲方為_ _，_ _，_ * * _，委托代理人為甲方代表..乙方為_ _(某人或某公司)，其代表為_ _。”公證合同以“本合同已經國家公證處公證”的形式進行說明。最終合同還應註明:“本合同壹式_ _份。甲方產權人各壹份..乙方壹份，房地產管理局壹份，公證處壹份。甲方_ _，乙方_ _，代表(甲方)_ _ _ _(簽名)_ _ _，代表(乙方)_ _ _，簽名_ _，地址_ _，電話號碼。
_ _ _”和年、月、日等。
程序性欺騙的主要伎倆體現在以下幾個方面:
1.地點A的程序用於地點B的房屋銷售..有的開發商壹次性大規模拿地，分期開發。第壹階段，他們在壹塊土地上辦理了立項、規劃設計、項目啟動、商品房預售等手續。第二期是二處開發的，相關手續還沒辦理。開發商為了籌集資金，利用第壹地的手續，預售第二地的房屋。
2.用李四的手續賣張三的房。張三與李四合作建房，以張三自用、李四商品房開發的名義立項。施工期間或施工結束後，張三改變了個人用途，想賣掉自己的房子，但手續不全，於是借用李四的手續賣房。
3.避免重的。避開購房者對關鍵手續的審查，不出示銷售許可證等關鍵手續，然後隱藏其他不利於銷售的證件，只顯示那些與是否允許房屋銷售無關的手續。不出示項目批準文件的，只出示建設工程規劃許可證和作業許可證；不顯示所有相關文件，只顯示部分相關文件；不出示出讓後發放的國有土地使用證(無)，只出示劃撥土地使用證或土地使用批準文件，從而達到在購房者面前蒙混過關的目的。
4.通過復制的方式篡改相關文件的關鍵內容。在復制過程中，隨意更改建設單位、建設地點、開發規模、用途等，欺騙購房者。
5.偽造相關文件。徹頭徹尾的騙子或個人違法用地或違法建築者，以騙取錢財為目的，偽造部分或全部用地和建設批準文件。
隨著房地產市場的發展，程序欺騙的招數還會不斷翻新，但不管招數有多高明，細心的購房者總會在審核文件中發現破綻。
為了防止欺詐，購房者應註意以下幾點:
1.要求賣方提供所有可用的批準文件，每份文件都應自始至終完整，包括文字、表格和圖紙。文件相互比較，所有含糊不清的地方和差異都要由賣方說清楚。
2.盡量找機會到開發商辦公室查看營業執照、項目文件等重要手續的原件。
3.項目、規劃設計、土地使用權、施工等文件與建設單位、使用單位不壹致的，或者上述文件與出售單位不壹致的，應當要求出售單位明確出示涉及這方面的相關部門的文件或相關協議。
4.了解相關行政管理部門的權限、主管內容、具體名稱(公章上的名稱)、書寫格式、語氣等，以便核對銷售單位提交的手續是否真實。
5.必要時去相關部門咨詢項目的手續和審批細節，以求得到最準確的核實。
二手房買賣合同文本
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房子的“陷阱”都知道:
壹波又壹波的購房潮，讓壹些購房者常常失去理智，不知不覺地陷入不法地產商設置的各種陷阱。虛假廣告、面積縮水、延期交房、延期領證等讓購房者吃虧的事情頻頻發生，由此引發了大量的商品房買賣合同糾紛。那麽在實際操作中，買房有哪些需要警惕的陷阱呢？
廣告陷阱
壹些開發商為了賣房子，往往會在銷售廣告(包括沙盤、售樓說明書)中描述房屋的綠化、景觀、會館、學校、幼兒園、遊泳池、健身房、車位、超市、容積率、建築間距等配套設施，但這種承諾並沒有寫在合同中。這樣壹來，當綠地變成了停車場，房子下面有個大水泵，道路暢通遙遙無期，當購房者要求說法時，開發商卻以規劃變更已經得到規劃部門批準，或者合同約定不明確為由推卸責任，消費者壹般很難得到賠償。
壹旦發生糾紛或訴訟，法官壹般會根據合同條款判斷是非曲直，而不是完全看廣告。
銷售陷阱
中國人買東西從來都是隨大流。壹聽說樓盤看房的人很多，想買房的都躍躍欲試。正是因為消費者的這種盲從，壹些開發商給購房者設下了陷阱:
先用小利引誘，在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產開發商小規模、私下預售商品房。因為內部認購的商品房價格相對較低，對購房人自然有吸引力。在這個過程中，購房者認為自己撿了便宜，開發商也借此機會籌集資金。但商品房內部認購是在未取得商品房預售許可證的情況下銷售的，其銷售行為是違法的。所以壹旦出事，購房者的合法權益往往得不到法律的充分保障。這樣，買家的投資就充滿了風險。
第二，制造假象，在房源數量、戶型、朝向的推出和價格設定上做文章。開發商的做法是推出預售房源總量的四分之壹或三分之壹，並精心匹配推出的單元。通常都是先選最差的戶型和樓層，這樣壹方面可以宣稱那些好的單位被“占了”，另壹方面也可以避免這些“醜女”出現到底。當然，壹些好的房間也要混在這裏面，否則會造成目標客戶的流失。
在價格的制定上，會根據前期推的單元的銷售情況調整其他單元的定價。壹般來說，在銷售(開盤)之初，開發商往往會把價格定得更低，以所謂的“最低價”(通常是朝向最差的樓層)來吸引客戶，而壹旦有客戶來買房，那種“最低價”就會消失。在實踐中我們會看到，只要銷售站點布局和廣告炒作成功，價格就會穩中有升。
第三，大力營造現場道具和銷售氛圍。開發商(銷售人員)為了營造壹種銷售紅火的假象，往往會邀請壹些親戚朋友在銷售現場做“托兒”，在銷售業績圖上偽裝成紅色(紅色標識代表已售單位)，讓人覺得樓盤好賣、紅火，從而引發客戶的購買欲望。
第四，設置存款陷阱。我們經常會遇到這樣的情況。壹旦有客戶看中某套公寓，表現出壹點買房意向，銷售人員就會告訴妳，只有壹套公寓。妳不交定金，別人就買，要求客戶馬上交定金。如果客戶說沒帶夠定金，銷售人員會要求客戶先交500到1000元的“小額定金”，簽認購協議，第二天再要求客戶交“大額定金”。而壹旦客戶交了“大單”，銷售人員也就完成了套住客戶的任務。因為我們看到的認購協議往往有這樣的條款:“未在約定時間內簽訂合同的，所交定金不予退還”。很多客戶在簽完認購協議後，經過反復考慮，並不想買自己認購的房子，但為了避免首付款的損失，會簽自己不願意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。
“五證”陷阱
合法正規的房地產開發商，必須“五證”“兩書”齊全。所謂“五證”，是指國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證(又稱建設工程開工許可證)、商品房銷售預售許可證；“二書”指的是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對賣方的基本要求。
但在實際操作中，壹些開發商(銷售人員)為了掩蓋虛假情況，往往會找借口不出示這些文件的原件，或者說自己拿著相關文件是為了審批某項手續，或者說文字放在遠離售樓處的公司總部。銷售人員往往會要求客戶先簽認購書或合同，而壹旦客戶交了定金或購房款，如果出現任何問題，開發商(銷售人員)就會立刻變臉，客戶再也看不到銷售人員賣房時那張充滿春天氣息的笑臉。
合同條款陷阱
客戶決定買房，就要和開發商簽訂商品房買賣合同。壹般情況下，開發商(銷售人員)會交給客戶壹份擬定的合同，合同中會有很多空白的地方。有些地方需要雙方確認並註入相關內容，而有些可選填充的地方可能還是空的。這個時候，購房者往往認為壹切都已經陳述完畢，就算合同完成了，但正是這些空白為開發商日後的欺詐提供了條件。比如標準合同第15條“產權證逾期辦理的，每日按總購房款萬分之三計算違約金”，但壹不小心，開發商(銷售人員)就設計了這壹條款，按已付房款萬分之三承擔違約責任。前不久，我們在報紙上看到這樣壹個案例:延遲申請壹年多才交96元。或者不能按時辦理的時候，幹脆讓買家退房。在其他合同中，違約條款表面看似公平，實則不公平。比如約定任何壹方在解除購房合同時，應當支付總房款40%的違約金。這其實只是為了限制購房，開發商壹般不可能收回自己賣的房子。
特別提醒:
為了避免被買家欺騙，我建議妳采取以下措施來防止陷阱:
第壹，要有很強的法律意識。對於買家來說，選擇所購房屋的位置並壓低價格固然重要，但我們認為更重要的是看到在不規範的房地產市場中，陷阱無處不在。因此，需要了解相關法律法規，咨詢專業人士(尤其是專業律師)，了解有關購房的法律和知識。只有這樣，才能更好地維護自己的合法權益。
其次，要充分行使法律賦予的權利，在交易過程中始終堅持平等互利、協商壹致的原則。平等貿易是壹項法律原則。目前，在房產交易過程中，開發商(銷售人員)處於強勢地位，他們與購房者之間的信息極度不對稱，所以出現了開發商(銷售人員)做霸王生意的現象。為此，消費者應保持正確的態度，在買房時把問題說清楚、說詳細，對合同條款有異議、約定不清或不滿意的，堅決拒絕簽字或購買；壹定要堅持堅持的原則，不要因為壹時壹事隨便妥協，從而給自己帶來無窮的麻煩和巨大的經濟損失。
第三，要認真簽訂合同，保留證據。在買房過程中，不要相信某些開發商(銷售人員)的花言巧語。簽訂合同時，壹定要仔細審核每壹條條款，把相關問題問清楚、說清楚；所有妳希望得到的承諾，以及雙方已經形成的協議內容，都必須以書面形式記錄下來，以免日後成為空頭支票。房屋收回時和入住後，壹旦發現問題，應保留各種證據，必要時可通過公證保留相關事實，證明侵權事實的存在。
最後，要學會依靠專業人士，拿起法律武器維權。房屋買賣不同於壹般消費，涉及工程、質量、合同、物業管理等多個領域，相關法律法規更為復雜。即使經過多次調查，買家壹般也很難通過個人努力找出問題的癥結所在。所以，如果有不好的事情發生在妳身上，或者妳預感到風險可能到來，為了有效維護自己的合法權益，妳要及時與這方面的專業人士、法律人士、中介機構、維權組織取得聯系，尋求幫助。