在界定拆遷重建的更新單元時，不可避免地存在合法用地比例不夠的問題，而這個問題在筆者提供法律服務的很大壹部分城市更新項目中也存在。要解決問題，首先要了解問題。只有知道哪些土地是合法的，如何變成合法的土地，才能根據具體情況選擇解決的方式，比如“出讓非農指標”、“申報歷史遺留違法建築”、“減少更新單元面積”等。筆者詳細梳理了相關政策法規，將五類合法用地和其他違法用地處置的相關問題歸納如下:
1
合法國有土地
合法國有土地是指具有合法土地使用手續的土地，包括已簽訂土地使用權出讓合同的土地和已進行房地產權利登記的土地。這類土地有不動產權證書，權屬清晰，易於區分。大部分是原特區的商業用地和老工業用地。
2
城中村土地
城中村土地不是指租金低廉、環境惡劣的“城中村”在日常生活中占用的土地，而是指深圳市城市化進程中原農村集體經濟組織的村民、繼承人保留使用的非農建設用地的建成區，或者非農建設用地和征地返還土地可以根據申請人提供的材料實施核銷。主要包括:
1.原特區(福田、羅湖、鹽田、南山)農村集體股份公司用地紅線
1984之後，數十萬農民工湧入深圳經濟特區，促使大量原村民利用集體土地建私房出租。為規範原特區村民建設行為，減少違法占地，1986年6月27日，深圳市政府發布《關於進壹步加強深圳特區鄉村規劃工作的通知》(深府辦[1986]411號)，對鄉村建設情況進行調查清理，原市國土局逐市進行了調查。
在實踐中，特區部分村莊所持有的“土地紅線”是加蓋了國土部門紅線章的土地使用範圍和坐標圖，或者其他表明權屬和界址點坐標的證明文件。在城市更新項目中核對土地和建築物信息時，可以在內部土地信息登記系統中進行核實確認。
2.1993和2004年以後寶安、龍崗區劃定的非農建設用地。
非農建設用地是指深圳市城市化進程中集體土地轉為國有土地後，政府為滿足原農村集體經濟組織生產生活需要，促進其經濟可持續發展，根據《深圳市寶安、龍崗區規劃土地管理暫行辦法》(以下簡稱“深府[1993]283號”)和《深圳市寶安、龍崗區城市化土地管理辦法》。
非農建設用地根據土地性質分為工商業用地、居住用地和公共設施用地。劃定標準為:按1993年1月1日各行政村公安部門登記的戶數和常住人口數，工商業用地為每人100平方米；住宅用地每戶100平方米，建築面積不超過480平方米；公共設施用地為200 m2/戶。
各區都出臺了非農建設用地參與城市更新管理暫行辦法，需要按照規定程序辦理相關手續。特別需要註意的是，開發商與村股份公司合作進行城市更新項目的，首先要核實村股份公司是否合法取得並持續擁有非農建設用地使用權，以及原批準的非農建設用地用途、面積等。，並且至少保證合法用地比例達標。筆者曾遇到壹開發商，未能核實上述信息，與村股份公司簽訂654.38+萬平方米土地的合作框架協議。投入大量資金後，他發現合法用地只有654.38+萬平方米，村股份公司又無法提供非農建設用地指標，進退兩難。
3.土地征用和土地歸還
征地退地是指政府依據有關法律法規和政策，對原農村集體所有的土地進行征收後，為促進可持續發展，將建設用地退還給原農村集體經濟組織。包括征地已退回的土地和根據有關文件確定解決征地遺留問題的土地安置。
從深圳特區成立到1988，大部分征地以貨幣補償為主。但由於土地開發價值的提高和原村民可開發土地的減少，原村民越來越傾向於征地補償和置換。1989年，深圳出臺《深圳經濟特區征地若幹規定》，提出了深圳經濟特區征地拆遷補償辦法，首次提出根據被征地村的大小和被征地數量，可優先無償劃撥壹塊土地，供被征地單位建設商業、服務用房發展生產。1993年7月，廣東省頒布《廣東省土地征收條例》，規定“實施土地征收時，市、縣國土部門應當統籌安排被征地單位發展經濟、改善生活所需的土地。壹般可按不超過被征用土地面積的10%預留土地，由被征地單位按照規定使用。”這些文件為土地征用和土地歸還提供了依據。
2000年至2002年，廣東省和深圳市先後廢止舊法規，出臺新法規，取消征地補償和土地返還，明確補償方式為貨幣補償。2004年以後，征地補償主要處理歷史遺留問題。9月15，10，2065438，2065438，2015，2065438，2016，2065438，2016，2065438，2006，2065438，2006，2065438，2006，2065438，2006，2065438，2006
三
九五村土地
舊房村是指《市政府關於印發深圳市寶安、龍崗區規劃土地管理暫行辦法的通知》(深府[1993]283號)實施前已形成的，仍為原農村舊(祖)宅的集中居住區。《通知》實施前已建成為舊村生活服務的禮堂、祠堂、農貿市場、公廁等公共服務設施，納入舊村範圍。按照《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若幹規定》等規定，已辦理房產證的私房，在《通知》實施前已建成的，可納入舊房新村範圍。根據《暫行辦法》(十二)擴大舊房村政策適用範圍，“福田、羅湖、鹽田、南山等區在6月1992號《深圳經濟特區農村城鎮化暫行規定》實施前已形成農村舊房(祖屋)集中分布區的，適用舊房村城市更新相關政策。”
認定程序中有283號文件實施前的測繪成果的，以最終測繪成果為依據；283號文件對實施前的測繪成果，以最早實施後的測繪成果提出了範圍。實際操作中，也有以1994地形圖為準的情況。
四
已納入不動產權利登記歷史遺留問題的相關土地。
根據《關於印發深圳市處理不動產登記歷史遺留問題若幹規定的通知》深府(2004)193號、深府(2065 438+00)66號《深圳市人民政府關於加強不動產登記歷史遺留問題處理的意見》，地上建築物已取得規劃確認文件用地和土地權屬證書；或者符合規劃確認文件和土地權屬證書要求的土地。
用於處理不動產登記歷史遺留問題的土地包括:(1)深圳市1982年7月前建成或竣工的房產；(2)特區內1982.8-1988.1之前建成或竣工的房地產；(3)寶安、龍崗區1993.7.14之前建成或竣工的房產；(4)2004年6月2日申復(2004)193號實施前，未經批準已批準預售並實際銷售、改變用途、加建或超建的房地產；(五)市、區房管部門根據當時房改政策批準房改或出售的政策性住房，相關手續未完善的；(6)已取得房屋所有權證或房地產代用證，但未完善用地或建設手續的房地產。
五
處理後歷史遺留的違法用地。
處理歷史遺留的違法用地，根據文件的不同，可以分為兩類:
1.2001頒布的《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房的規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留違法建築的規定》(俗稱“兩規”)中已處理的違法私房和生產經營用地。歷史遺留的違法私房和生產經營用房，是指《深圳市人民代表大會常務委員會關於堅決查處違法建築的決定》頒布實施前，即1999年3月5日之前，違反規劃、土地等相關法律法規建設的私房和生產經營用房。符合“兩規”處理條件的房屋，由土規委、建設、公安、消防等政府部門辦理，根據房屋具體情況繳納地價和罰款後確認產權，發放房產證。實踐中，經兩個條例處理的土地，應當憑處理決定書和房產證納入合法土地。
2.根據2009年《深圳市人大常委會關於處置農村城鎮化遺留違法建築的決定》和2014年《深圳市人大常委會處置農村城鎮化遺留違法建築試點實施辦法》(俗稱“新兩規”或“三規”)對歷史遺留違法用地進行了處置。除非原村民建設的違法居民樓和以房地產開發為目的的違章居民樓(俗稱小產權房)外，不存在嚴重安全隱患，不嚴重影響市容條例，不占用國家已完成征收和出讓補償的土地。2009年6月2日前建成的各類違法建築均可申報，包括:違法居住建築、違法生產經營建築、違法商業辦公建築、違法公共設施。
“三規”首次提出了簡易處理程序。“對於已納入年度城市更新計劃的城市更新單元，依法不屬於拆遷或沒收的歷史遺留違法建築，區調辦將下發《農村城鎮化歷史遺留違法建築簡易處理通知書》。歷史遺留違法建築的當事人或者管理人按規定繳納地價款和罰款後，視為在城市更新過程中已經處理確認的建築。”《暫行辦法》規定“合法用地比例低於60%但不低於50%的，拆遷範圍內的歷史違法建築可申請按規定進行簡易處理”。因此，筆者認為，對於“三規”遺留的歷史違法用地的簡單處理是非常值得關註的，並可能成為壹些法定用地比例不足的城市更新項目的突破口。
“三項規定”試點於2014年4月實施，2015年6月停止。首批試點區域為1街道和12社區，包括坪山新區坑梓辦事處、南山區西麗街道新圍社區、寶安區沙井街道等。但由於簡易處理程序要求歷史違建需先經規劃國土部門審查，確認不嚴重影響當前城市規劃，導致審理效果不佳。據介紹，山下社區歷史遺留違法建築1444棟，只有58棟通過初審，真正符合土規部門要求的只有3棟。
試點停止後，深圳市政府總結試點經驗，於2015438+015年10月形成了《深圳市人大常委會關於農村城市化歷史遺留違法建築處置試點決定實施辦法》(修訂稿)，進壹步簡化了簡易程序，不再需要經過規劃國土部門審核。初步審查後，可以移交街道辦對違法建築進行調查，大大改善了歷史違建問題。遺憾的是，這壹規定尚未頒布。有興趣的讀者可以關註本微信官方賬號。政策頒布後，筆者會及時整理，推送給大家。
六
處置權屬不清的土地
暫行辦法(十壹)完善歷史用地政策:對未簽訂征地(出讓)協議或已簽訂征地(出讓)協議但土地或建築物未補償的建成區，2007年6月30日前發生的用地行為，用地手續不完善的，可按以下規定處置歷史用地:
1，原農村集體經濟組織與接收單位自行梳理土地處置範圍內的經濟關系。拆除重建時，應當拆除、清理地上建築物、構築物和附著物。
2、接收單位應與政府簽訂協議，完善征地處置(出讓)手續，政府不予支付補償費用。
3.對於壹般更新單元的拆遷改造項目，政府將80%的土地處置交由接收單位進行城市更新，其余納入政府土地儲備。在移交給接收單位進行城市更新的土地中，按照《辦法》和《實施細則》的要求，將不少於15%的土地無償移交政府，納入土地儲備。
4.拆遷改造項目，處置後的土地可通過協議方式出讓給項目實施者進行開發建設，評估建築面積按改造後的功能和土地使用權使用年限(其中10%為歷史用地行為處理)按公布基準地價標準的110%收取。
七
土地征用清理工作已經完成。
退地是指已出讓並補償，因規劃實施確需納入城市更新單元拆遷範圍，由城市更新項目主體負責償還的國有未售土地。這部分土地已經完成了征地和出讓手續，但由於種種原因被非法占用。如果確實需要納入城市更新單元，則需要開發商對土地範圍內的經濟關系進行梳理，自行拆除、清理地上的建築物、構築物和附著物，並將清理出來的土地全部無償移交給政府。更新單元內有償還用地的，應當出讓的公益用地面積可按比例適當減少，償還用地中出讓土地建築面積的15%可出讓給實施主體。
來源:廣東連諫律師事務所