《邢臺市物業管理辦法》已經2007年3月3日市政府51次常務會議通過，現予公布，自2007年5月1日起施行。
姜德果市長
2007年4月2日
邢臺市物業管理辦法
第壹條為了規範物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內物業的使用、管理和監督。
第三條本辦法所稱業主是指房屋所有人。
本辦法所稱物業，是指房屋、配套設施、設備及相關場地。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業對物業進行維護、養護和管理，業主和物業管理企業按照物業服務合同約定維護相關區域環境衛生和秩序的活動。
第四條市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。
縣(市、區)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的日常監督管理。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調本行政區域內物業管理與社區建設的關系。
建設、規劃、物價、城管、廣播電視、公安、環保、供電、供熱、供水、供氣等有關部門和單位，按照各自職責協同實施本辦法。
第五條業主在物業管理活動中，享有下列權利:
(壹)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
(二)提議召開業主大會會議，對物業管理的有關事項提出建議；
(三)對業主公約和業主大會議事規則的制定和修改提出建議；
(四)參加業主大會會議並行使表決權；
(五)選舉業主委員會成員，享有被選舉權；
(六)選舉業主代表並享有被選舉權；
(七)委托代理人出席業主大會；
(八)監督業主委員會的工作；
(九)監督物業管理企業履行物業服務合同；
(10)有權了解和監督物業* * *部位、* *設施設備及相關場地的使用情況；
(十壹)監督物業* * *部位和* * *設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；
(十二)法律法規規定的其他權利。
第六條業主在物業管理活動中應當履行下列義務:
(壹)遵守業主公約和業主大會議事規則；
(二)遵守物業管理區域內* * *部位和設施的使用、公共秩序和環境衛生的維護等規章制度；
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權的業主委員會的決定；
(四)按照國家有關規定繳納專項維修資金；
(五)按時交納物業服務費；
(六)法律法規規定的其他義務。
第七條物業管理區域的劃分主要考慮以下因素:
(壹)業主使用供電、供熱、供水、供氣等設施設備；(二)建築規模；
(3)屬於自然或封閉的社區；
(四)壹般適應社區居委會。
第八條房屋預售前，建設單位應當向房屋所在地房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域，房地產行政主管部門負責組織實施物業管理區域的劃分。
九條壹首個物業管理區域的全體業主組成業主大會。
業主大會在物業管理區域內的物業管理活動中，代表和維護全體業主的合法權益。
在壹個物業管理區域內，出售並交付使用的房屋建築面積達到50%以上，或者第壹套房屋出售並交付使用滿兩年的，應當成立業主大會，召開首次業主大會。
第十條物業管理區域符合第九條第三款所列條件之壹的，建設單位應當書面報告物業所在地的房地產行政主管部門、街道辦事處、居民委員會。建設單位未及時報告的，業主可以向物業所在地的房地產行政主管部門、街道辦事處、居民委員會提出成立業主大會的書面要求。
房地產行政主管部門收到建設單位的書面報告或者業主的書面請求後，應當組織業主會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)推薦產生業主代表，成立業主大會籌備組。
第十壹條業主籌備成立業主大會，應當在物業所在地房地產行政主管部門的指導下，由街道辦事處、居民委員會組織，由街道辦事處、公安派出所、居民委員會和建設單位(公有住房出售單位)代表參加的業主大會籌備組負責業主大會的籌備工作。
籌備組應當自組成之日起30日內，在物業所在地房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。
第十二條住宅物業業主超過二百人(含二百人)的，按幢、單元、樓層等計算。以單位為單位推選代表參加業主大會。
第十三條業主在首次業主大會上的投票權應當符合下列規定:
(壹)住宅物業按套數確定投票權數，每套壹票；
(2)投票權數按非住宅物業建築面積確定，建築面積每100平方米壹票，不足100平方米壹票，超過100平方米壹票，不足100平方米壹票；
(3)單個業主的投票權最高不超過總投票權的30%，剩余投票權按照占其他業主總投票權的比例與其他業主分享；
(四)依法歸全體業主所有的財產，不分有表決權的人數。
第十四條業主大會應當履行下列職責:
(壹)制定和修改業主公約和業主大會議事規則；
(二)選舉和更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
(三)選聘和解聘物業管理企業；
(四)決定專項維修資金的使用和更新，並監督實施；
(五)決定業主大會和業主委員會工作經費的籌集、管理和使用方案；
(六)制定和修改物業管理區域內* * *部位和* * *設施使用、公共秩序和環境衛生維護、安全防範等方面的規章制度；
(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他與物業管理有關的職責。
第十五條業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有持有物業管理區域內半數以上表決權的業主出席。
業主大會作出的決定，必須經出席會議的業主所持表決權的半數以上通過。業主大會決定制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金的使用和更新方案，必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十六條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則召開。經20%以上業主提議，或者發生重大事故、緊急情況需要及時處理的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十七條召開業主大會，應當在會議召開十五日前通知全體業主。
住宅小區業主大會會議應當同時通知相關居民委員會。
業主委員會應當保存業主大會會議記錄。
第十八條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責:
(壹)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
(三)及時了解業主和物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
(四)監督業主公約的實施；
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十九條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的房地產行政主管部門備案，並提供下列資料:
(壹)業主委員會成立備案；
(二)物業的基本情況；
(三)業主委員會成員名單及基本情況；
(四)業主公約和業主大會議事規則；
(五)業主大會決議(附業主名單及投票權)；
(六)法律法規規定的其他信息。
業主委員會備案的相關事項發生變更的，應當按照前款規定重新備案。
第二十條業主委員會向房地產行政主管部門備案後，憑房地產行政主管部門出具的刻制印章介紹信向公安部門申請刻制業主大會、業主委員會印章。
第二十壹條業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有壹定組織能力的業主擔任。
業主委員會成員人數不得少於五人，應當為單數，具體人數由業主大會決定。
業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次業主委員會會議，並推薦業主委員會主任壹人、副主任壹至二人。
第二十二條業主公約應當對物業的使用、維護和管理，業主的利益，以及違反公約應當承擔的責任等作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第二十三條業主大會議事規則應當規定議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主委員會的組成和委員的任期。
第二十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出決定或者從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地房地產行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通知全體業主。
第二十五條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，配合居民委員會，做好維護物業管理區域內的社會秩序等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關居民委員會，並認真聽取居民委員會的意見。
第二十六條業主大會、業主委員會開展工作的經費，應當定期以書面形式在物業管理區域內公布，接受業主的監督。
第二十七條住宅項目建設單位應當在開工前制定物業管理方案，明確選聘物業管理企業進行管理，建立專項維修資金制度，配置物業管理辦公用房和業務用房，以及前期物業管理的內容、標準和費用，並報當地房地產行政主管部門備案。
第二十八條在業主大會、業主大會選聘物業管理企業、建設單位選聘物業管理企業時，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十九條建設單位應當在物業出售前制定業主臨時公約，依法對物業的使用、維護和管理，業主的利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等作出約定。
第三十條建設單位應當在物業銷售前，向物業買受人明示業主臨時公約，並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守業主臨時公約。
第三十壹條住宅物業建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，實施前期物業管理。但投標人少於三家或者住宅建築面積不足三萬平方米的，經物業所在地房地產行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業管理企業。
市、縣(市)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第三十二條通過招標方式選聘前期物業管理企業的，建設單位應當按照下列時限完成招標工作:
(壹)新建商品房項目應在銷售前30日內；
(二)商品房項目預售前應取得《商品房預售許可證》；
(三)非銷售的新建物業項目，應當在使用前九十日內交付使用。
第三十三條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容。
第三十四條前期物業服務合同可以約定期限。但業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同在期限屆滿前生效的，之前的物業服務合同終止。
第三十五條業主不得處分其依法享有的物業部位、設施、設備的所有權或者使用權。物業管理企業承接物業時，應當查驗物業的部位和設施。
第三十六條在辦理物業驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:
(壹)竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用、維護等技術資料；
(三)物業質量保修文件和物業使用文件；
(四)物業管理所需的其他資料。
前期物業服務合同終止時，物業管理企業應當將上述資料移交給業主委員會。
第三十七條建設單位應當按照物業管理區域總建築面積千分之三的比例(不足五十平方米的，按五十平方米計算)，在物業管理區域內，配置物業管理辦公用房。物業管理辦公樓應適合辦公使用，不允許有地下室、車庫等房屋。物業管理用房屬於全體業主所有，由物業管理企業使用。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十八條建設單位應當按照國家規定的保修期限和範圍，承擔物業的保修責任。
第三十九條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。
第四十條從事物業管理活動的企業應當具有獨立法人資格，持有市級以上資質審批部門頒發的物業管理資質證書，開展物業管理活動。
外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動，需持物業管理企業資質證書等相關合法有效證件，到市房產行政主管部門辦理登記手續。
第四十壹條壹個物業管理區域由壹個物業管理企業管理。
第四十二條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業簽訂書面物業服務合同。
物業服務合同應當約定物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方權利義務、專項維修資金的管理和使用、物業管理用房、商業用房、合同期限、違約責任等內容。
物業管理企業應當自物業服務合同生效之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的房地產行政主管部門備案。
物業服務合同期滿，壹方不打算續簽的，應當在合同期滿前60日內通知另壹方。
第四十三條物業管理企業承接物業時，應當配合業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第三十六條第壹款規定的材料。
物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和前款所列資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘新的物業管理企業的，物業管理企業應當做好交接工作。
第四十四條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。
物業管理企業未履行物業服務合同約定，造成業主人身、財產安全損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四十五條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業，但不得將區域內的全部物業管理委托給他人。
第四十六條物業服務收費應當按照《邢臺市物業服務收費管理實施辦法》執行。縣級以上價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門加強對物業服務收費的監督管理。
第四十七條業主應當按照物業服務合同的規定交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，業主從其約定承擔連帶責任。
已竣工但尚未出售或移交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位繳納。
第四十八條物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當直接向最終用戶收取相關費用。物業管理企業接受委托收取上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十九條對物業管理區域內違反治安、環境保護、物業裝飾裝修和使用等法律法規的行為，物業管理企業應當予以制止，並及時向有關部門報告。
有關行政管理部門接到物業管理企業的報告後，應當停止違法行為或者依法處理。
第五十條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全保衛工作。發生安全事故時，物業管理企業應當在采取緊急措施協助救援工作的同時，及時向有關行政管理部門報告。
物業管理企業聘用保安人員應當遵守國家有關規定。
第五十壹條物業使用人在物業管理活動中的權利和義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本辦法和業主公約規定的，相關業主應當承擔連帶責任。
第五十二條物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和設施，不得改變用途。
業主依法需要改變公共建築和設施用途的，應當在依法辦理相關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和設施用途的，應當提交業主大會批準，業主應當依法辦理相關手續。
第五十三條業主、物業管理企業不得侵占、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主利益。
因維護物業或者公共利益，業主確需臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會同意。
業主和物業管理企業應當在約定期限內將臨時占用和挖掘的道路、場地恢復原狀。
第五十四條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當承擔物業管理區域內除閥門或者分戶計量表以外的相關管線和設施的維護和養護責任。
前款規定的單位因維修養護需要臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十五條業主需要裝修房屋的，應當在裝修開始前與物業管理公司簽訂房屋內部裝修服務協議。物業管理公司應當在協議中告知業主房屋裝修中的禁止行為和註意事項。
業主與物業管理企業簽訂的室內裝飾裝修管理服務協議應當符合有關規定。
第五十六條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅建築單體結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。
專項維修資金歸業主所有，專項用於物業保修期滿後物業部位和設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。
專項維修資金管理的具體辦法按照有關規定執行。
第五十七條物業使用* * *部位和* * *設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會和物業管理企業同意後，按照規定辦理相關手續，業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十八條物業出現安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修和養護，相關業主應當予以配合。
責任人不履行維修義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修，費用由責任人承擔。
第五十九條房地產行政主管部門應當建立健全投訴舉報制度，公布投訴舉報電話號碼，受理投訴舉報後及時核查處理投訴舉報內容，並將核查處理結果告知投訴舉報人。
第六十條違反本辦法的，由房地產行政主管部門給予行政處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任:
(壹)建設單位未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地房產行政主管部門的，責令限期改正。
(二)住宅物業建設單位未通過招標方式選聘物業管理企業或者未經批準通過協議方式選聘物業管理企業的，責令限期改正，給予警告，可以處10萬元以下罰款。
(三)建設單位擅自處分屬於業主的物業的部位、設施、設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下罰款，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
(四)建設單位、物業管理企業不移交相關資料的，責令限期改正，逾期仍不移交相關資料的，予以通報，處壹萬元以上十萬元以下罰款。
(五)未取得資質證書或者采取欺騙手段取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，並處五萬元以上二十萬元以下罰款；以欺騙手段取得資質證書的，也應當予以撤銷；給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
(六)物業管理企業未取得物業管理人員職業資格證書從事物業管理活動的，責令停止違法行為，並處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
(七)物業管理企業將壹個物業管理區域內的全部物業管理委托給他人的，責令限期改正，處以委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷資質證書。委托所得用於物業管理區域內* * *部位和* * *設施設備的維修和養護，其余按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
(八)挪用專項維修資金的，追回被挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，並可處以挪用金額兩倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，吊銷資質證書；構成犯罪的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法追究刑事責任。
(九)建設單位在物業管理區域內未按照規定配置必要的物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處十萬元至五十萬元罰款。
(十)未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，並處壹萬元以上十萬元以下罰款；有收入的，收入用於物業管理區域內使用的部位、設施、設備的維修和養護，其余按照業主大會的決定使用。
(十壹)擅自改變物業管理區域內規劃建設的公共建築和設施的用途，占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主利益，擅自使用物業的部位和設施的，責令限期改正，給予警告，並處壹千元以上壹萬元以下罰款；五萬元以上二十萬元以下的罰款；所得款項將用於物業管理區域內* * *部位和* * *設施設備的維修和養護，其余按照業主大會的決定使用。
第六十壹條違反物業服務合同，業主逾期未交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不繳納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。
第六十二條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十三條當事人對行政處罰決定不服的，可以在收到行政處罰決定之日起60日內，向上壹級主管部門或者同級人民政府申請行政復議；也可以在三個月內直接向人民法院提起行政訴訟。
第六十四條房地產行政主管部門或者其他有關行政主管部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他利益，不依法履行監督管理職責，或者對違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六十五條本辦法自2007年5月6日起施行。2000年6月65438+10月65438+7月頒布的《邢臺市城市住宅區物業管理暫行辦法》同時廢止。
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