上海市城市房屋拆遷管理實施細則
(上海市人民政府發布，2005年7月6日1991)
第壹章總則
第壹條為了加強城市房屋拆遷管理，保障城市建設順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》，結合本市實際情況，制定本細則。
第二條本市國有土地上因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的，適用本規定。
第三條本細則所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人。
本細則所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋及其附屬物的所有權人(包括國家授權的國有房屋及其附屬物的保管人和管理人，下同)和被拆遷房屋及其附屬物的使用人。
第四條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利於舊區改造。
第五條拆遷人必須依照本細則的規定，對被拆遷人進行補償和安置；被拆遷人必須服從城市建設的需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。
第六條上海市房地產管理局(以下簡稱上海房管局)主管本市房屋拆遷工作:
區、縣房地產管理局(以下簡稱區、縣房管局)主管本行政區域內的房屋拆遷工作，業務上受市房管局領導。
第七條市或者區、縣房管局在房屋拆遷管理中的主要職責是:
(壹)執行房屋拆遷管理的法律、法規、規章和規範性文件；
(二)制定本市房屋拆遷規範性文件；
(三)審查房屋拆遷計劃和拆遷方案，核發房屋拆遷許可證，發布房屋拆遷公告；
(四)負責房屋拆遷委托人的資格審查，頒發房屋拆遷資格證書；
(五)負責監督檢查房屋拆遷活動；
(六)裁決被拆遷房屋的補償安置爭議；
(七)無正當理由拒絕拆遷的，申請人民法院強制拆遷；
(八)處罰違反本細則的行為。
第八條市建設委員會(以下簡稱市建委)和區、縣人民政府應當加強對房屋拆遷工作的領導。獎勵在房屋拆遷工作中做出突出貢獻的單位或個人。各有關單位應積極協助房屋拆遷安置工作。
第二章拆遷管理總則
第九條規劃行政管理部門在核發建設用地規劃許可證並確定拆遷範圍後，應當通知拆遷範圍內取得建設工程規劃許可證的被拆遷人停止房屋及其附屬物的改建、擴建，並通知被拆遷房屋所在地的區、縣房管局。
第十條區、縣房管局接到規劃管理部門的通知後，應當在拆遷範圍內做好下列工作，並以公告形式公布:
(壹)通知有關部門暫停辦理房屋出售、交換、產析、分割、贈與、分戶、出租、調配等手續；
(二)通知公安部門暫停辦理常住戶口遷入和分戶手續；
(三)通知工商行政管理部門暫停核發營業執照。
第十壹條在拆遷範圍內有常住戶口的居民，有下列情形之壹的，經區、縣人民政府批準後，可以準予辦理常住戶口遷入手續:
(壹)居住在拆遷區域並有常住戶口的婦女所生的嬰兒；
(二)按規定分配的高等院校、中等學校畢業生和被批準退學、休學、取消畢業分配資格的學生，遷回拆遷範圍內的住所；
(三)未安置住房的軍隊轉業幹部和復員軍人已遷回拆遷範圍內的住所的；
(四)因公或因私出國(境)人員遷回拆遷範圍的家中；
(五)遠洋船員遷回拆遷範圍內的住所；
(六)經市人事勞動部門批準從市外或郊縣調入市區的幹部、職工及其隨行家屬，需要在拆遷範圍內的直系親屬中落戶的；
(七)因退休、退職從本市退休並返回拆遷範圍內的幹部、職工；
(八)歸僑、港澳臺同胞的直系親屬遷回拆遷地區定居的；
(九)被宣告失蹤或者死亡的人已經回到拆遷範圍內的住所的；
(十)刑滿釋放和解除勞動教養、少管人員遷回拆遷範圍的家庭；
(十壹)暫停辦理居民常住戶口手續前，已辦理房屋買賣、交換、產析、分割、贈與、分戶分配、調配手續，尚未辦理戶口登記手續的；
(十二)市人民政府規定允許戶口遷入的其他情形。
第十二條本細則第十條規定的暫停辦理相關手續的期限為十二個月。需要延期中止相關手續的，拆遷人應當在期滿之日前二十日向被拆遷房屋所在地的區、縣房管局提出申請；批準的，區、縣房管局應當在期滿前十日通知有關部門。延期時間壹般不超過六個月；超過六個月的，必須經市房管局批準。
暫停期滿或者拆遷人逾期未辦理延期手續的，暫停措施自動解除。
第十三條需要拆遷房屋的單位和個人，必須持下列證件和材料，向被拆遷房屋所在地的區、縣房管局提出申請，取得房屋拆遷許可證後，方可拆遷房屋:
(壹)建設項目的計劃批準文件；
(二)規劃管理部門核發的建設用地規劃許可證；
(三)區、縣級以上人民政府的用地批準文件；
(四)拆遷計劃和拆遷方案。
第十四條房屋拆遷申請有下列情形之壹的，應報市房管局審查，由區、縣房管局核發房屋拆遷許可證:
(壹)拆遷三百戶以上或者臨時安置壹百戶以上的；
(二)被拆遷居民臨時過渡十戶以上的；
(三)拆除外國組織、外國人和外商投資企業的房屋及其附屬物。
第十五條區、縣房管局接到申請後，應核實建設工程規劃批準文件、建設用地規劃許可證、土地使用批準文件；審查拆遷方案和拆遷計劃，自受理申請之日起20日內頒發房屋拆遷許可證，或者作出暫緩頒發的書面決定，並說明理由。
第十六條區、縣人民政府可以組織統壹拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷或者委托拆遷。拆遷人委托拆遷的，受托人應當是取得市房管局頒發的房屋拆遷資格證書的單位。
市、區縣房管局不得接受房屋拆遷委托。
第十七條區、縣房管局在核發房屋拆遷許可證時，應當對拆遷範圍內的拆遷面積、拆遷範圍、搬遷期限等進行公示。以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。區、縣房管局和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳和解釋工作。
第十八條拆遷人和被拆遷人應當按照本細則的規定簽訂房屋拆遷補償安置協議。協議應當約定補償的形式和金額、需要安置的人口、面積、位置、等級、過渡方式、過渡期限、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他內容。
補償安置協議訂立後，可以到公證處辦理公證。
拆遷依法管理的房屋，補償安置協議必須經公證機關公證，並辦理證據保全。
第十九條拆遷私有房屋，拆遷人應當事先書面告知房屋所有權人，征求是否保留房屋產權的意見。通知應包括交易所的位置和價格。私有房屋所有權人應在接到書面通知後兩個月內提交房屋產權和土地使用的有關文件，並提出是否保留房屋產權的書面意見。無正當理由逾期不答復的，放棄該房屋產權。
第二十條私營業主出國(含港、澳、臺)，代理人負責通知私營業主征求是否保留私營產權的意見；沒有代理人的，由使用人負責通知私房所有人，征求是否保留私房產權的意見。超過三個月不答復，或者無法通知私房所有人的，經區、縣房管局審核同意，拆遷人可以在向公證處申請證據保全後，先行拆除土地，對使用人給予臨時安置。先被拆遷的私有房屋所有權人是否保留房屋產權的答復期限可以適當延長。
前款所稱被拆遷私有房屋的補償費，由拆遷人向公證處提存並公證；被拆除私有房屋的信息應傳遞給區縣房管局備查。
第二十壹條實施房屋拆遷不得超出批準的拆遷範圍。因特殊情況需要擴大拆遷範圍的。按規定辦理規劃用地審批手續後，向區、縣房管局申請辦理房屋拆遷調整手續。
第二十二條拆遷期限自公告之日起，不超過壹年。
拆遷工業企業，被拆遷人因搬遷等情況需要延長拆遷期限的，應經區、縣房管局批準拆遷，報市房管局備案。
第二十三條拆遷人與被拆遷人經協商不能達成協議的，由區、縣房管局批準拆遷裁決。被拆遷人是批準拆遷的區、縣房管局的，由同級人民政府決定。其中，市政建設非住宅房屋拆遷，協商達不成協議的，由市房管局裁決。
當事人不服的，可以自收到裁決書之日起十五日內向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人已經安置被拆遷人或者提供周轉房的，不停止拆遷的執行。
第二十四條在本細則第二十三條作出的裁定規定的搬遷期限內或者房屋拆遷公告規定的搬遷期限內已簽訂協議，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，被拆遷人可以向區、縣房管局申請限期拆遷，區、縣房管局報請同級人民政府作出責令限期拆遷的決定。
逾期不實施拆遷的，區、縣人民政府應當責成區、縣房管局和區、縣公安局等有關部門實施強制拆遷，或者由區、縣房管局申請人民法院強制執行。
第二十五條法律、法規對拆遷駐外使(領)館房屋、軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等另有規定的，依照有關法律、法規執行。
第二十六條市或者區、縣房管局應當對房屋拆遷活動進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和資料。檢查人員有責任為被檢查者保守技術和商業秘密。
第二十七條市或者區、縣房管局應當建立健全房屋拆遷檔案制度，加強房屋拆遷檔案管理。
第三章拆遷補償
第二十八條拆遷人應當對被拆除房屋及其附著物的所有人，依照本細則的規定給予補償。
拆遷補償應當采取產權調換、作價補償或者產權調換與作價補償相結合的方式。
產權調換面積按被拆遷房屋的建築面積計算。
補償金額按照被拆遷房屋的建築面積計算。具體計價標準由市建委會同市物價局等部門按照重置價格結合成新的原則制定。
第二十九條拆遷用於公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當按其原有性質和規模予以重建，或者按重置價格給予補償，或者按照城市規劃統籌安排。
第三十條拆除公有非住宅房屋，凡新建的安置房屋產權歸所有人，不予補償；新建安置房擴大建築面積和提高房屋結構質量的費用，由被拆遷人承擔。
新建安置房產權經協商未移交給業主的，拆遷人應按評估標準對業主進行補償。
第三十壹條拆遷公有出租房屋，實行產權調換的，新建或置換房屋產權歸所有人，新建或置換房屋擴大面積和提高結構質量所增加的費用不予補償。維持原租賃關系，並按規定重新辦理租賃手續。
第三十二條拆除違章建築、超過批準期限的臨時建築或者超過規定期限使用兩年以上的臨時建築，不予補償，也不計算建築面積和土地面積。拆除未超過批準期限的臨時建築，應當給予適當補償。
被拆遷人在接到規劃管理部門的暫停施工通知後，繼續進行房屋及其附屬物的改建、擴建和房屋的裝修，不予補償。
第三十三條拆遷非住宅房屋，拆遷人應當補償下列費用:
(壹)被拆除房屋及其附屬物按估價標準結算的費用和不能恢復使用的設備按重置價格合並成新的結算費用；
(二)因搬遷而征用或劃撥原面積土地的費用；
(三)按照國家和本市規定的貨物運輸價格和設備安裝價格計算的設備搬遷費用；
(四)因企業拆遷而停產的職工，按實際停產時間發給工資補貼；
(五)法律、法規規定應當賠償的其他費用。
補償費根據搬遷工程進度分期支付，前期工程開始時支付30%；項目開工時支付70%。但如果原基地上的房屋及其附著物已全部拆除，可壹次性支付補償費。
第三十四條按照規劃要求，調整產業結構或產業布局以及關、停、並、轉，上級主管部門應做好系統內的調整和安置工作。拆遷應按規定標準給予補償。
第三十五條被拆遷人委托拆遷代理人的，補償費不再支付給拆遷人。因擴大建築面積、土地面積和提高房屋結構質量而增加的費用，由被拆遷人支付給被拆遷人。
第三十六條拆遷私有房屋的補償金額應當補償給所有人。拆遷人應將被拆遷私有房屋的房屋所有權證移交原發證部門註銷，土地使用證移交土地管理部門註銷。
第三十七條被拆遷私有房屋所有權人保留房屋產權的，拆遷人可以參照被拆遷房屋的建築面積，與新建房屋或者其他房屋進行產權調換。私人業主和居民應根據交換房屋的面積和質量的差異結算差價。人均建築面積低於24平方米且不超過原建築面積的可互換新房，按新房成本價的1/3出售；人均建築面積超過24平方米且不超過原建築面積的，超過24平方米的部分按新房成本價出售。交換房屋的差價應壹次付清。
私有房屋所有權人在取得房屋所有權前，必須補交交換房屋的差價，並向區縣不動產登記機關和土地管理部門申請取得房屋產權證和土地使用證。
第三十八條按原面積換房後，私有房屋所有權人生活仍有困難的，可按下列規定購買超出原面積的房屋，超出原面積部分按成本價計算:
(壹)原人均建築面積不足八平方米的，可照顧人均建築面積十至十二平方米；
(二)原有人均建築面積八至十二平方米的，可以照顧到人均建築面積十四至十六平方米。
第三十九條拆遷私房業主不保留產權，要求公房安置的，按估價標準給予補償；私房業主不保留產權，也不要求公房安置。除按評定標準給予補償外，給予補償標準50%的獎勵。
屬於兩人以上* * *部分已拆遷的私房，仍按* * *擁有的財產保留產權；不要求保留產權的，按估價標準給予補償。
第四十條拆遷補償協議簽訂後或者區、縣房管局裁決後，被拆遷人拒絕領取補償費的，拆遷人可以向公證處申請公證。
第四十壹條拆遷有產權糾紛的房屋，糾紛未在區、縣房管局公布的規定期限內解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報區、縣房管局批準後實施拆遷。區、縣房管局應當在拆遷前組織居民對被拆遷房屋進行勘測記錄，並到公證處辦理證據保全。
第四十二條拆遷有抵押的房屋實行產權調換的，由抵押權人和抵押人簽訂抵押協議。抵押權人和抵押人在區、縣房管局公布的規定期限內達不成抵押協議的，參照前條規定實施拆遷。
拆遷有抵押的房屋，應當實行作價補償，在抵押權人和抵押人重新設定抵押或者抵押人清償債務後，方可給予補償。
第四章拆遷安置
第四十三條拆遷人應當對被拆遷房屋的使用者，按照本細則的規定給予安置。安置用房無法壹次性解決的，可自行使用周轉房進行過渡或臨時過渡，並在協議中明確過渡期限。但是，非公益性建設項目的房屋拆遷不得采取臨時過渡的方式。
臨時過渡周轉房應具備正常的居住條件和基本的生活設施。
被拆遷房屋的使用人，是指在拆遷範圍內具有常住戶口的公民和在拆遷範圍內具有營業執照或擔任正式職務的機關、團體、企事業單位。
第四十四條住宅房屋的被拆遷人口，以拆遷公告發布之日拆遷範圍內的常住戶口為計算標準，但有下列情形之壹的不計算在內:
(壹)別處有另壹套住房且居住不困難的；
(二)因入托、上學等原因，戶籍報拆遷範圍內親屬，父母在本市有住房。
第四十五條拆遷範圍內具有下列非居民戶口的居民，應當計入安置人數，但不單獨計算:
(壹)原常住戶口，已入伍的現役軍人(已在外地結婚的除外)；
(二)夫妻壹方支持外地單位工作的；
(三)在本市註冊的大中專學生和按規定在本市工作單位註冊的海員、船員、驗船師；
(4)農村插隊、郊區農場插隊的非本地結婚的知識青年；
(五)夫妻壹方住在工作單位宿舍的；
(六)簽證期間出國留學(包括自費留學，但不包括在國外居住)；
(七)未成年子女因入托入學等原因，常住戶口不在父母或監護人處的；
(八)符合晚婚年齡的夫妻，壹方居住在拆遷範圍內，另壹方居住在拆遷範圍外且生活困難的；
(九)市人民政府規定應計入安置人數的其他情形。
第四十六條拆遷已領取本市獨生子女證的房屋使用者，根據建設單位的房屋規格，安置時可增加二至四平方米；除了唯壹結婚的孩子。
第四十七條被拆遷公房的使用者，原租住公房的，按《租賃證》分戶；私有房屋的原所有人按《房屋所有權證》計算；原租住的私有房屋，按常住戶口處理；壹般不放在戶內。但三對及以上夫妻在同壹地點居住，不方便分戶居住的，可在符合規定標準的居住面積內安排分戶居住。原來的常住戶口可以遷入戶口。
第四十八條對被拆遷房屋使用人的安置地點，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設項目的性質，按照有利於實施城市規劃和舊區改造的原則統籌安排，被拆遷人應當服從。
拆遷人應當向被拆遷人公布安置房屋的位置。
第四十九條按照市建委批準的區域規劃進行的舊區改造項目中，在原址建設非住宅房屋的，被拆遷住宅房屋的所有人和使用人應當搬遷到市區邊緣地區安置；凡原建設商品住宅房屋，被拆遷住宅房屋的業主、使用人壹般應搬遷到城市邊緣安置；所有業主和使用人要求原地安置的，應當按照原地建設商品住宅成本價與邊緣地區建設商品住宅成本價的差額購買住宅。
第五十條拆遷公房、安置房的結構、質量、設備等條件與被拆遷房屋類型相似的，按照被拆遷房屋使用人的原建築面積予以分配。對從市中心建成區搬遷到城市邊緣區的被拆遷房屋使用人，可酌情增加分配住房面積，但人均建築面積不得超過兩平方米。
第五十壹條拆除窩棚、簡易房或老式公有住宅房屋，因增加新房輔助面積和改善設備條件，對被拆除房屋使用人的安置標準為:
被拆遷房屋使用者原分配給被拆遷房屋使用者
居住面積(平方米/人)居住面積(平方米/人)
在市中心建壹個鬧市區。
在拆遷地區或在被拆遷房屋遷出時安排在市區。
放置在原址和附近區域的邊緣
分段放置的
不足四個的維持原面積四個。
大於四小於七四和五五比六。
七個以上十五個以下到六個到七個。
十以上十三以下六到七七到八。
十三歲以上十六歲以下七比八八比九。
16歲以上19歲以下18到99到10歲。
十九以上二十二以下九到十到十壹
大於22小於250比11比12。
25歲以上31歲以下至12歲
原人均居住面積超過30平方米的，分配新建住房的人均居住面積不得超過12平方米。
被拆遷住宅房屋使用者到郊區城鎮或獨立工業區安置的，根據人口分布的平均居住面積可按上述標準增加壹至二平方米。
第五十二條被拆遷私有房屋所有權人要求使用公有住房安置的，安置標準按照本細則第五十條、第五十壹條執行。
第五十三條被拆遷私有房屋的所有權人和使用人為兩人的，拆遷人應當按照下列規定分別安置所有權人和使用人:
(壹)出租部分、私房所有權人部分不保留產權的，應按實際居住條件和規定標準對所有人和使用人進行安置。
(2)私有房屋所有權人要求保留部分產權用於自住或者騰空清場的，按照保留部分產權的面積進行房屋調換。放棄產權出租部分進行評估和補償；並符合房屋使用者的規定。
(三)私有房屋所有權人保留自住和租賃私有房屋全部產權的，所有權人和使用人應當繼續保持原租賃關系，並按照《上海市私有住宅房屋租賃管理暫行辦法》重新協商簽訂租賃合同。
(四)所有已出租的私有房屋不保留產權，按規定安置房屋使用者；只對私房業主進行固定價格補償，不予安置。
第五十四條對被拆遷私有用戶進行產權調換的新建房屋，應當相對集中，盡量在壹個單元內。
第五十五條拆遷作為固定經營點的個體工商戶自用的私有房屋或者租住的公有房屋，可以按照規定使用臨街樓層房屋進行經營安置；區、縣人民政府也可以按照本規定統壹安排營業用房和使用其他住宅房屋進行安置。
對60周歲以上以經商為生的個體工商戶，因拆遷無法繼續經營並上交營業執照的，拆遷可按本市養老規定進行安置。
第五十六條被拆遷房屋使用人因拆遷遷出的，由拆遷人支付搬家補助費。
在規定的過渡期限內，被拆遷房屋使用人自行臨時過渡的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；由拆遷人提供周轉房過渡的，不支付臨時安置補助費。
搬家補助費和臨時安置補助費的標準由市房管局另行制定。
第五十七條拆遷人和被拆遷房屋使用人應當遵守協議約定的過渡期限，拆遷人不得擅自延長過渡期限。由拆遷人提供周轉房的被拆遷房屋使用人，不得拒絕搬遷至安置房或者到期騰退周轉房。
第五十八條因拆遷人的責任，被拆遷房屋使用人延長過渡期限的，被拆遷房屋使用人自行過渡的，從逾期之月起增加臨時安置補助費。增加標準為:逾期半年內增加25%；逾期半年至壹年內增加50%；逾期壹年至兩年內增加75%；逾期兩年以上增加100%；逾期超過三年的，拆遷人應當采取措施予以安置。
第五十九條因拆遷人的責任導致被拆遷房屋使用人延長過渡期限，為被拆遷房屋使用人提供周轉房的，從逾期之月起，應當支付臨時安置補助費；逾期壹年內支付25%；逾期壹年至兩年內支付50%；逾期兩年以上的為75%；逾期超過三年的，拆遷人應當采取措施予以安置。
第五章市政建設拆遷
第六十條市政建設項目是指經批準納入規劃的道路交通、供水、雨水、汙水、燃氣、供熱、供電、通信和公共交通網絡及輸變電、電話辦公樓、排水泵站、公共停車場、車站、公共交通、衛生、消防設施、公共綠地及相關動遷房等市政基礎設施項目。，服務於社會的方方面面。
市政建設項目中的房屋拆遷，應當按照先拆遷土地、後處理糾紛的原則辦理。被拆遷人和上級主管部門必須服從建設需要，保證按工程建設要求按期搬遷安置。
第六十壹條重大市政建設項目因工程需要，憑市計委或市建委的批準文件在拆遷範圍內提前按照本細則第十條的規定暫緩辦理相關手續。