3月25日，在？期待嗎？相比之下，房產交易新政在市政府新聞發布會上？出道？很多人說，新政壹出，房產中介終於可以歇壹歇了。然而，遠在千裏之外的老吳卻不停地響著手機，不停地查詢。深夜，老吳燦不禁想起了2010開始的宏觀調控。房產中介可以休息壹下嗎？不，潛在的爭端才剛剛開始？
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如果簽訂了定金協議和買賣協議(不是二手房網簽合同)，但買賣合同還沒簽，買家可以因為新政解約嗎？
2010上海市高級人民法院發布《關於宏觀政策調控後房屋買賣糾紛若幹問題的解答》(以下簡稱？高院答？)，其中第二條是關於當事人因銀行不再辦理抵押貸款而請求解除合同的情形。在這方面，高等法院的意見是:
？買賣合同簽訂後，因銀行暫停按揭過戶導致合同約定的付款方式不能實現的，合同義務不能履行的原因可以認定為不可歸責於任何壹方，當事人以此為由要求解除合同可以支持嗎？。
從高院的意見中不難發現，宏觀政策調控，如2010銀行的保單轉按揭導致交易無法履行，法院認為不能歸咎於任何壹方，因此當事人享有解除合同的權利。這壹觀點闡述了合同法中的情勢變更原則在司法實踐中的應用。
根據最高人民法院？關於適用《中華人民共和國合同法》若幹問題的解釋(二)？第二十六條規定，合同訂立後，客觀情況發生重大變化，不屬於商業風險，且當事人訂立合同時不能預見的。繼續履行合同對壹方當事人顯失公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則和案件實際情況，裁定是否變更或者解除合同。
簽訂了定金協議或買賣協議(非二手房網簽合同)，但未簽訂《上海市房地產買賣合同》的，買受人有權依據情勢變更原則要求解除合同，無需承擔違約責任。
當然，如果在二手房備案網上已經簽訂了《上海市房地產買賣合同》，則不屬於新政的調整範圍，買受人自然無權以新政為由主張解除買賣合同。
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買方能否以銀行貸款比例降低等政策變化要求解除買賣合同？
？高院答？第三條認為，房屋買賣合同是標的數額較大的合同，關系買賣雙方的切身利益。當事人在訂立合同時，往往對合同的內容有全面的了解，對自己合同義務的履行和風險有充分的預見。
因此，買方作為付款義務人，應當充分合理地預見到合同訂立後可能出現的各種履約障礙，並對可能出現的履約障礙有相應的解決辦法。
壹般情況下，貸款比例的變化不會自然導致買方繼續履行合同，買方還可以通過其他渠道籌集資金履行付款義務。因此，在沒有特別約定的情況下，當事人壹般不得因貸款比例變更等政策性原因主張解除買賣合同。
但如果買受人能夠證明貸款不足或失敗，嚴重影響其履約能力，且買賣合同的履行事實上不可能，且該履行障礙不是因購房人信用不良等個人原因造成的，可以允許買受人解除買賣合同。
從以上分析來看，高級人民法院認為，貸款政策變更屬於商業風險，買受人應當有足夠的預見能力，不能簡單適用情勢變更原則。因此，基本原則是不支持解除買賣合同。當然，貸款政策嚴重影響履約能力且買受人無過錯的除外，可以(但應當)支持解除合同。這種觀點和合同法？情勢變更原則？司法解釋並不矛盾。
同時，買賣雙方在簽訂買賣合同時，壹般會在補充條款或付款協議中約定？買受人貸款不足的，應當在辦理產權過戶時補足相應金額？根據什麽條款？約定優先，法定補充？買方也應自行補足不足的貸款金額，無權解除合同。
房產政策出臺後，因銀行貸款比例降低，購房者主張解除合同的，原則上不能得到法院支持。當然，結合買賣合同的具體成交價、約定貸款比例和因政策調整而減少的實際貸款比例，如果減少比例確實較高，且涉及金額較大(如成交價1000萬元貸款的70%調整為30%)，法院可能會支持解除合同的申請。但是，是否支持，顯然屬於法院的自由裁量權。
三
如果已簽訂買賣合同的賣方因限購無法置換房屋，是否可以此為由解除買賣合同？
？高院答？對此沒有相應的觀點或參考觀點。
首先，合同是相對的，買賣雙方訂立的合同中不存在因政策調整導致的限購、貸款等限制交易的障礙，因此本買賣合同不存在情勢變更原則的適用。
其次，根據《中華人民共和國合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行義務，不得擅自變更或者解除合同？。因此，根據雙方的約定或者法律規定，在條件滿足時，享有解除合同的權利。
出賣人因政策調整導致限購而無法購房，與已簽訂的《房地產買賣合同》無直接關系，故出賣人不享有本合同項下的合同解除權。如果雙方沒有合同約定，出賣人無權單方解除買賣合同。如拒不履行，將構成合同違約，買受人有權選擇解除買賣合同，追究出賣人違約責任或主張繼續履行合同。
四
如果因房產新政導致買賣合同終止，房產中介公司可以收取中介服務費嗎？
根據合同法規定，所謂居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者為訂立合同提供媒介服務，委托人支付報酬的合同。
根據上海市高級人民法院第1、2013號民事法律適用問答內容，高院認為房屋買賣合同網簽程序屬於行政手段，不影響買賣合同本身的效力。中介公司是否完成了居間服務的義務，應當根據當事人的合同約定來認定。
合同中對中介公司的中介義務沒有約定或者約定不明確的，根據上海市房屋中介經營現狀，中介公司應當協助雙方辦理房屋買賣合同網簽手續和轉移登記手續，否則不能認為其完成了中介服務。
關於買賣合同的成立和效力問題，上海市高級人民法院在《關於審理？二手房？《關於買賣合同若幹問題的解答》指出，買賣合同是否有效，應當根據雙方的約定區別對待。
如雙方明確將簽署《上海市房地產買賣合同》作為買賣合同成立和生效的重要條件，則從其約定。
雙方未作出上述約定，且雙方簽訂的協議具有房屋買賣合同主要內容的，視為買賣合同成立，認定合同有效。
雙方約定重新簽訂《上海市房產買賣合同》，僅以格式合同的形式確認買賣關系。當事人未簽訂《上海市房地產買賣合同》的，原合同關系不受影響。
(1)中介可以要求支付服務費的情況。
中介公司在提供媒介服務的基礎上收取中介服務費，以方便買賣雙方訂立買賣合同。
根據上海市高級人民法院的觀點，買賣雙方簽訂《上海市房地產買賣合同》或者以房屋買賣合同為主要內容的協議，應當認定買賣合同成立有效。
按照中介行業的壹般操作，買賣協議或買賣合同的簽訂，會被視為雙方與中介公司簽訂的中介協議中中介義務的完成。因此，從居間合同的履行來看，居間公司已經享有依據上述條件主張中介費給付的權利；
(2)適當減免中介服務費。
因房產新政而解除買賣合同，實際上並不妨礙請求權的實現，因為買賣合同與居間合同是不同的、獨立的合同法律關系，具有合同相對性的法律屬性。
但考慮到中介公司的中介服務主要義務不僅限於提供媒介信息促成交易，還包括協助納稅申報、協助過戶、協助交房等交易內容，結合公平原則，法院實際取得或支持的中介服務費數額可能因買賣合同履行進度不同而減少。
此外，由於新的房地產政策的出臺，未來會有很多潛在的糾紛，比如規避限購政策？假結婚？，新公司買房子，？買？海外身份購買，公司房產通過股權投資和轉讓，？法派坊？回避限購等各種法律問題，必然引發新壹輪房產交易的熱議。
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