知識點壹:房地產市場，房地產壹級市場，又稱土地壹級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的* * *部門將城市國有土地或農村集體土地征用為國有土地，然後出讓給使用者的市場。
出讓的土地可以是未開發的土地，也可以是已經開發實現“三通壹平”或“七通壹平”的耕地。房地產壹級市場被國家壟斷。
房地產二級市場房地產二級市場是土地使用者將開發建設完成的房地產出售或出租的市場，壹般指商品房首次進入流通領域形成的市場。房地產二級市場還包括土地二級市場，即土地使用者進入流轉領域進行交易的市場，如土地使用權的轉讓。
三級房地產市場三級房地產市場是指取得房地產權利的單位和個人再次轉賣或者交換、轉租房地產的市場。三級市場通常是住房消費者之間的交易，屬於消費市場的重新配置。常見的流轉形式有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當、拍賣等。
知識點二:商品房預售商品房預售是指房地產開發經營企業將在建房屋預先出售給中標人，中標人支付首付款的行為。商品房預售條件已繳納全部土地使用權出讓金並取得土地使用權證書。
持有建設工程規劃許可證的每份施工許可證按商品房預售計算，投入開發建設的資金達到項目建設總投資的25%以上，建設進度竣工交付日期已確定。商品房預售許可取得>。
沒有拿到>沒有預售的商品房。開發企業預售商品房時，還應當向買受人註明>；的批準號。
預售合同預售商品房，開發企業應當與中標人簽訂預售合同。開發企業應當自合同簽訂之日起30日內，到市、縣人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
已辦理權屬登記的預售商品房交付之日起90日內，預購人應當依法向市、縣人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記手續。開發企業應當予以協助，並提供必要的證明文件。
因開發企業原因，預購人未能在房屋交付之日起90日內取得房屋所有權證的，由開發企業承擔違約責任，開發企業預購人另有特別約定的除外。2005年4月30日，為了抑制房價，七部委聯合發布>:。
意見明確指出，禁止商品房預購人轉讓其購買的未竣工預售商品房。也就是說，“炒樓花”這種常見的行為被徹底禁止了。
根據規定，商品房預售竣工交付且預購人取得房屋所有權證之前，房屋所有權申請人與已登記的預售合同約定的預購人不壹致的，房屋所有權登記機關不予辦理房屋所有權登記手續；商品房銷售實行實名制登記，預售合同實行網上即時備案，防止私下交易。知識點三:商品房現賣。商品房現售，是指房地產開發企業將通過竣工驗收的商品出售給購房者，由購房者支付房款。
商品房銷售條件銷售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。取得土地使用權證書或用地批準文件。
持有建設工程規劃許可證和各項施工許可證。已通過竣工驗收。
拆遷安置已經落實。供水、供電、供熱、供氣、通信等基礎設施滿足使用要求，其他配套基礎設施和公共設施滿足交付要求或建設進度和交付日期已經確定。
物業管理計劃已經實施。商品房銷售合同商品房銷售時，房地產開發企業與買受人應當訂立書面商品房銷售合同。
商品房買賣合同應當載明下列主要內容:當事人的姓名或者名稱及住所。商品房基本情況。
商品房銷售方式。商品房價格和總價如何確定，付款方式和付款時間。
交貨條件和日期。裝修及設備標準承諾。
供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾及相關權利和責任。公共配套建築的產權歸屬。
面積差異的處理。辦理產權登記相關事宜。
解決爭議的方法。違約責任。
雙方約定的其他事項。知識點四:“五證兩書”購房者在購房時通常會要求房地產開發商和賣方提供完整的“五證”和“兩書”，這也是法律對賣方的基本要求。
五證“五證”是指>、>、gt；、gt；(建築工程開工證書)，>“五證”中最重要的是>；且>均表明所購房屋屬於合法交易範疇。
& gt預售範圍為本項目可售物業。兩書"兩書"是指<住宅質量保證書>；住宅使用說明>:& gt。
“兩書”可作為商品房買賣合同的補充協議，是房地產開發企業在商品交付使用時向購房人提供的法律文件和擔保文件。知識點五:內部認購內部認購房是房地產開發商未取得>；在等待相關文件之前，以“內部認購”的方式小範圍銷售商品房。
內部認購可以為開發商盡快回籠資金，而且由於內部認購的商品房價格較低，通常會吸引很多購房者。但由於商品房內部認購，開發商未取得>:在銷售的情況下，不受法律保護，購房者的權益無法得到法律保護。
因此，購房者應仔細考察房地產項目是否除>；其他證件齊全，以免損害自己的合法權益。目前，由於商品房內部認購引發了諸多法律糾紛，國家對內部認購的銷售形式也采取了相關政策。
2.房地產經紀人需要掌握哪些法律知識？
想要成為壹名合格的房地產經紀人，不僅要熟悉房地產專業知識，還要掌握法律知識、金融知識和談判技巧，這樣才能在房地產開發商和消費者、買賣雙方之間架起壹座橋梁，讓自己在中介行業立於不敗之地。
房地產專業知識(包括房地產信息)。所謂房地產經紀人，是指為委托人提供房地產信息和中介代理業務。中介，通俗地說就是充當中間人。中介就是壹手牽著兩個家族:上層家族和下層家族，在他們之間起到溝通、促進和穩定的作用。對於壹個房產中介來說，掌握大量的市場信息是他做好這壹行的前提。這些住所應包括:房地產相關法律法規及相關政策信息、購房人變動信息等。券商很大程度上是利用信息來盈利的，信息是他們的主要資本。如果中介以信息為主，那麽代理人必須具備專業知識。代理就是代表壹方去找另壹方，是買賣租賃全過程的代理，貫穿於房地產生產的各個環節。因此，要求經紀人在熟悉相關房地產法律、法規、規章的基礎上，熟悉房地產開發經營、建築、房地產交易、房地產價格評估等專業知識。具體來說，壹是要掌握房地產開發的投資，以及相關的市場調研、開發程序、項目可行性研究、項目建設和竣工驗收、資金籌措、市場推廣等。第二，要熟悉建築學的基礎知識，了解建設項目的全過程。第三，要熟悉轉讓、抵押、出租的條件、程序和具體規定，以及壹些基本的物權知識。第四，要掌握房地產價格評估的理論和實踐。
營銷知識。房地產發展到今天的局面，已經不是幾年前的單壹產品競爭了。對於房地產開發商來說，他們需要的不是簡單的中介服務，而是能夠提供完善的營銷方案和高超的市場策劃方案來開拓市場的中介服務。房地產市場生產與消費的分離決定了房地產營銷的重要性。房產在時間、數量、類型、房型、樓層歸屬、信息、估價上的分離，必須通過營銷來彌補。房地產營銷組合理論，市場預測和研究方法，甚至產品策略，定價策略，分銷和促銷策略都是房地產營銷中心必不可少的東西。要掌握營銷知識，就要掌握市場調研、目標市場選擇、產品開發、產品定價、渠道選擇、產品推廣、售後服務等知識和技能。
法律知識。房產中介雖然不是律師，也不壹定要達到專業水平，但是房產相關的法律法規是壹定要掌握的。中國房地產業的發展得益於房地產法律法規的調整和完善，也就是說房地產的每壹項業務都離不開法律和具體的法規。房地產三部法律《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市規劃法》以及據此制定的部門規章和地方性法規，幾乎涵蓋了整個房地產事務。作為經紀人，妳不僅要掌握房地產方面的法律法規和各級部門的政策、方針、精神，還要熟悉民法、經濟法、行政法、行政訴訟法、民事訴訟法等方面的知識。舉個最簡單的例子，簽合同涉及到經濟合同法、民法通則等法律知識。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》和《城市私有房屋管理條件》，知道什麽房子可以出租，什麽房子不能出租，租賃合同如何生效。代理人必須熟悉《城市房屋轉讓管理條例》和《城市權屬登記管理辦法》中的轉讓條件、交易程序、產權知識和登記程序。如果給開發商做代理，需要掌握更多的法律知識。近年來，時尚的房地產律師見證業務足以說明法律知識的重要性。房地產經紀人應當學法、懂法、用法，依法辦事，運用法律維護委托人的合法權益。
金融知識。房地產金融作為金融業的重要組成部分，與房地產開發、經營和管理密切相關。房地產金融是房地產和金融聯姻的產物。房地產業的發展要以金融業為後盾，金融業要做大。房地產行業是首選。尤其是在新的房改制度實施，取消實物分房後，經紀人的金融知識顯得尤為重要。無論是代理開發商，按揭貸款，甚至是房地產咨詢業務，金融知識都是必不可少的。壹般來說，經紀人要熟悉國際金融慣例、國家現行金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類和程序、還款方式、住房公積金等知識。
談判技巧。談判不僅是壹門技術，也是壹門藝術和科學。它通過各方意見和感受的溝通，達成雙方基本滿意的協議。房產中介的談判也不例外。通過協商，完成委托方委托的任務，獲得傭金，同時滿足市場需求。談判中常見的策略，如時機策略、利益讓步策略、以誠取勝等，都是房產中介需要借鑒的。具體到中介或代理業務，至少要提出三個或三個以上的方案:最優政策、中間政策、最差政策。對於房產中介來說，還有壹個最現實的問題，就是如何讓雙方成交，這就需要房產中介“該出手時就出手”，還可以用壹些智謀、技巧、方法來促使對方早下決心成交。但是不能用欺騙。
3.房屋銷售中有哪些法律常識？
1房地產相關術語解析a。
經濟適用商品房:所謂經濟適用商品房，是指經批準以成本價直接向中低收入家庭出售的住房，即其買賣價格受到* * * *行為的幹擾或限制。建築面積:建築面積是指房屋建築面積的總和。
每層建築面積按建築腳以上外墻面積的水平截面計算。建築面積包括使用面積、附屬面積和結構面積。
住宅使用面積:住宅使用面積是指住宅子門可實際使用的凈面積之和，通常包括臥室、門廳、廚房、衛生間、陽臺、壁櫥、室內走道、室內樓梯等。房屋獲得率:房屋獲得率是指住宅使用面積除以建築面積，百分比越高，房屋獲得率越高。
* * *房屋使用部位:指整個房屋的業主和使用人使用的門廳、樓梯架、水泵房、電表間、電梯間、電話分機間、電梯機房、走廊、通信機房、內天井、房屋承重結構、室外墻體和屋頂。住宅公共設施:指物業管理區域內業主和使用人使用的道路、綠地、停車庫、照明路燈、排水管道、沙井、化糞池、垃圾箱(屋)等設施。
現房:指房屋開發商已建成並按照有關規定可以交付使用的預售房屋；指房屋開發商雖已完成建房的各種許可和手續，但在建可預售的房屋。商品房銷售面積:(1)整體商品房銷售時，其銷售面積為整體商品房建築面積(地下室作為人防工程的，從整體商品房建築面積中扣除)。
(2)商品房按“套”或“單元”銷售，銷售面積為購房者購買的套內或套內面積與分攤的套內面積之和。套內建築面積:指套內使用面積、內墻面積、室內陽臺建築面積之和。
套內使用面積:指房屋所有可使用的室內空間面積，按房屋內墻線水平投影計算。內墻面積:每套(單元)商品房使用空間周圍的維修和承重墻體包括* * *墻和非* *墻。
商品房套(單元)間的隔墻、套(單元)與公共建築空間的隔墻、外墻(含山墻)均為* * *墻，* * *墻水平投影面積的壹半計入內墻面積。非* *墻的水平投影面積全部計入內墻面積。
陽臺建築面積:指陽臺地面外緣在水平面上的投影。層高:指下層樓面表面或上、下表面與相鄰上層樓面的上、下表面之間的垂直尺寸。
住宅開間:指住宅中壹面墻的定位軸線與另壹面墻的定位軸線之間的實際距離。住宅進深:建築學上指獨立房屋或住宅建築中，前墻定位軸線與後墻定位軸線之間的實際長度。
住宅建築凈高:凈高=層高-壹層的樓板厚度；容積率:建築容積率=規劃建設用地總建築面積；規劃建設用地總面積密度:建築密度=規劃用地內建築地下室總面積；綠化率=規劃用地內綠化面積/規劃建設用地總面積；物業維修基金:按照規定，出售公有住房和新建普通住宅商品房時，應當設立物業維修基金。維修資金設立的具體標準和辦法由市人民政府規定。
目前壹般購房者首期按多層住房建築面積成本價的2%和高層住房建築面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。《住房質量保證書》:為保護住房消費者權益，加強商品房售後服務管理，建設部決定在房地產開發企業商品房銷售中對住房質量進行限制。* * *有四項內容:壹是工程質量監督部門核實的質量等級；第二，基礎和主體結構應保證在合理的使用年限內；三。正常使用情況下所有零部件的保修內容和保修期；四、房屋保修單位，答復和處理的時限。
住宅使用說明:說明房屋各部分的結構、性能、類型、性能和標準。同時指出，因房屋使用不當或擅自改變結構、設備位置、裝修不當造成的質量問題，開發商不承擔保修責任。
這是建設部為了保護消費者權益而制定的規定。公共分攤系數:公共面積分攤系數是整棟樓的公共建築面積除以整棟樓每套房的建築面積之和。
公攤面積:公攤數乘以套內建築面積，得到購房者需要合理分攤的公攤建築面積。契稅:房屋所有權發生變更時，對當事人簽訂的合同，按照總價款的壹定比例向新的所有人(產權人)征收的壹次性稅收。
契稅具有證明不動產權利人財產權合法性的功能。國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證和商品房預售許可證。
乙.什麽是商品房預售，商品房預售？答.
什麽是商品房？商品房主要是指由房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按照市場規律運作的房屋。不同於各地為解決住房困難，實施“安居工程”而建的“安居房”、“廉租房”、“危房”。從1998尾號開始建設的經濟適用房也是壹種特殊的商品房。
從銷售來看，商品房分為現房銷售和期房預售；從銷售對象來看，分為內銷商品房和外銷商品房；從用途上可以分為普通住宅、公寓、別墅等。乙.
內銷商品房和外銷商品房的區別。國內商品房是指由房地產開發經營企業建設並向國內單位和個人出售的商品房。外銷商品房是指由房地產開發經營企業建設並向境外人士(外國人、港澳臺人士)銷售的商品房。
國內商品房可以出售給個人和單位。
4.房產銷售需要了解哪些法律法規？
中華人民共和國* *城市房地產管理法(1995 1年10月起生效)和土地管理法(1999 1年10月起生效)中華人民共和國* * *和土地管理法實施條例(1999 1年6月起生效)《城市房地產抵押管理辦法》(1997年6月起生效38+0起生效)城市商品房預售管理辦法(1995 1起生效)已購公有住房和經濟適用住房上市銷售暫行管理辦法(1999 5月1日起生效)商品房住宅質量保證金住宅使用說明書制度規定(1)商品房銷售面積計算和公共建築面積分攤規則(試行)(自65438年5月1日起生效 商品房銷售面積計量監督管理辦法(1995 1起施行)城市房屋租賃管理辦法(65438年6月起施行)城市廉租住房管理辦法(1起施行)城市房屋改造條例(1991年8月起施行)城市私有房屋管理條例(19880起頒布 城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法(自1996年3月1日起實施)《城市房屋拆遷管理條例》(2006年6月1日頒布)合同法與民法通則。
5.房地產基礎知識有哪些？
房地產基礎知識1。房地產:不動產和房地產的總稱，也叫“房地產”。
房產形式:1，凈土；2.簡單的房子；3.土地和房屋的綜合體。不動產是房屋及其權利的總稱，不動產是土地及其權利的總稱；不動產是附著在土地上的不可分割的建築物、構築物和其他不可分割的物質及其權利的財產。
(構築物指不可接近的建築物，如煙囪、樹木、道路等。)房產分為:1，住宅使用(70年)；2.生產使用(50年)；3、業務用(門頭等。，50年)；4、行政用(市* * *、法院等。，50年)；5.其他用途(學校、博物館等。).2.房地產業:從事房地產管理的服務企業的總稱。
房地產行業主要內容:1，土地開發再開發；2.開發和建造房屋；3、房地產管理(包括土地權利出讓、轉讓、出租、抵押等。);4.房地產管理(包括房屋的出售、出租和抵押)；5、房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀人、公證員等。);6.房地產物業管理；7.房地產金融(包括信息、保險、金融投資等。).三、房地產的特點1、房地產區位的固定性:土地是自然產物，區位是不可移動的，房屋是建在土地上的，所以決定了房屋的不可移動性和固定性，使得房地產受到地域的限制；2.區域差異:每個區域或同壹區域不同位置的房產價值也不同；3.房地產的高品質和耐久性；4.房產有保值增值，前提是國家政局穩定，由土地的性質決定，土地是有限的，不可再生的。然而人們對土地的需求與日俱增，物以稀為貴。房地產稅作為主導產業，約占國民生產總值的10%。
6.投資房產需要掌握哪些法律知識？
作為壹個普通的房地產投資者，妳應該了解和掌握以下法律知識:1。
物業管理法律知識。2003年，國家頒布《物業管理條例》(2007年修訂)，規範物業管理法律關系。
各地在這方面也有相應的地方性法規和政策。物業管理對房產投資前景有重要影響，購房者需要註意這方面的法律知識。
2。納稅辦證法律知識。
買房涉及契稅、印花稅、手續費、房屋產權登記費等壹系列稅費。關於納稅的程序和比例，國家和地方都有相關規定。了解這些法律政策，在投資房產時做到心中有數，可以有效維護購房者的權益。
買房後需要進行產權登記，取得產權證，這是確認購房者所享有的產權的重要壹步，這方面的法律知識不容忽視。3。
住房貸款和保險的法律知識。如《住房公積金管理條例》、各大銀行發布的《住房貸款管理辦法》等。
各地住房貸款政策不盡相同，購房者要特別關註當地政策。銀行在辦理購房貸款的同時，通常會要求購房者同時辦理購房保險，所以需要掌握這方面的法律知識。
購房者需要關註各大保險公司的房險相關規定。。
7.房地產法律知識
房產的問題要建立在完成法律規定的手續的基礎上，也就是妳雖然簽了房屋買賣合同，但實際上並沒有交錢和房產證過戶。這種行為有壹定的缺陷，最後容易產生矛盾。自2008年7月1日起，不動產登記制度開始實施。以登記表為準。
以買賣形式轉讓房地產的，按照國家規定繳納契稅，有營業稅、印花稅、辦理產權證費、評估費等。五年之內。
省錢就是付出，但付出還是需要繳納壹定的稅。相對於商業，稅收應該不多。
國家不是傻子。如果贈與不征稅，那麽國家財產轉讓就是贈與，肯定不是買的。
8.房產客服應該具備哪些法律知識？
房地產客服法律知識:房地產市場依然如火如荼，尤其是在中國這個有著龐大內需市場的氛圍下，房地產市場對各類人才的需求也在迅速膨脹。
但對房地產客服線工作思路的明確和客服線人員的素質良莠不齊，單獨對房地產客服線工作的理解也不盡相同。客服工作的傳統內容無非就是受理投訴，解決投訴，服務業主。實際上，客服工作除了上述工作之外，還承擔著將法律風險和糾紛消滅在萌芽狀態的責任，更重要的是承擔著收集和固定證據的責任。
因此，隨著越來越多的樓盤的開發，要求其客服人員具備壹定的法律意識，以適應公司不斷發展的需要。房地產及合同糾紛律師白提醒客服人員要註意法律知識的學習。
因此，越來越多的開發企業開始設立客戶服務部，並將其作為銷售過程中的壹個重要因素進行管理。壹是要制定嚴格周密的工作流程，並使之符合相關法律要求。應制定從受理投訴、記錄投訴、解決投訴到客服上門的整個客服流程，並對常見問題進行總結，制定專門的應對機制。
隨著工作流程的規範化，可以有效避免客服中重要證據的丟失，對以後與業主溝通，甚至通過法律途徑解決問題有很大的幫助。但前提是這些流程要符合法律的相關規定，尤其是法律要求的證明材料壹定要拿到(房產及合同糾紛律師白提醒您，做好客服處理投訴的規範流程)。
第二，要求客服人員具備壹定的法律知識。客服人員要掌握基本的法律知識，樹立法律客服意識。客服人員要迅速認定客戶投訴的合理性和合法性，明確拒絕不符合法律要求的不合理要求，不給客戶留下任何幻想，絕不因為過於強勢而給客戶留有余地，做出模棱兩可的回答甚至承諾。
因為客服人員代表的是公司，壹旦做出回答承諾，可能會造成案件訴訟時效的中斷或者被客戶錄音錄像固定，為日後解決問題留下隱患。所以，樹立客服人員的法律客服意識，會為公司減少很多不必要的經濟損失(房地產及合同糾紛律師白提醒您，客服人員要註意法律知識的學習)。
三、應做好客戶服務統計，並根據不同類型的問題建立客戶服務檔案，並應至少保存五年。只有從大量復雜的客服工作中學習，才能針對不同的問題建立不同的處理機制。
在處理客戶投訴時，要做好詳細記錄，當場核實確認，學會有意識地要求客戶簽字確認壹個解決方案或投訴。對成功解決的顧客投訴應建立檔案，以便為今後解決類似的顧客投訴提供案例；對於沒有解決成功的問題，我們也做好檔案保存(房地產及合同糾紛律師白提醒您，檔案保存也是證據保存)，為以後解決問題、制定解決方案提供材料。
總之，客服工作的重要性逐漸體現出來，並有不可替代的趨勢。好的客服部不僅可以提升企業的品牌形象，還可以緩解客戶、物業公司、開發公司之間的矛盾。