第壹節房地產企業社會環境的內涵
壹，房地產企業經營環境的定義和構成
1，房地產商業環境的定義
房地產企業是從事房地產商品生產和房地產商品交換的經濟實體，房地產開發經營是房地產企業的主要經濟活動。房地產開發企業是指開發土地並在開發的土地上建造各種建築物的生產企業。與其他企業壹樣，房地產企業的經營活動不能孤立地進行，而是與周圍的經營環境發生著各種復雜的溝通和交流。我們把作用、影響和制約物業管理企業活動的外部因素的集合稱為物業管理環境。？
2、房地產經營環境的構成。
由於房地產企業面臨的環境因素涉及內容較多，為便於研究分析，我們壹般將房地產企業的經營環境分為兩類，即房地產企業的社會環境和行業環境。前者涉及宏觀因素，後者涵蓋微觀因素:
(1)房地產企業的社會環境
房地產企業的社會環境是指房地產行業以外的各種因素構成的總環境，主要包括政治環境、經濟環境、人文環境、技術環境、地理環境等。，還包括那些能影響企業但聯系不明確的情況。比如1999 3月15九屆全國人大二次會議通過了新合同法，這是社會環境中政治因素的新變化。它對房地產企業的影響不是直接的，因為它不是專門針對房地產企業的，但是它的潛在作用會非常大。新合同法提出的免責條款的限制、格式條款的規定、不安抗辯權等，對房地產企業與客戶的購房合同、與施工企業的建設工程合同產生了相當大的影響，壹些過去常用的條款在未來將得不到法律的支持，甚至違法。隨著文本的調整，企業的行為也會發生變化。這種影響是深層次的、長期的、廣泛的，會影響到企業的整個行為過程和企業所處的整個社會環境的每壹個角落。
(2)房地產企業的產業環境
房地產企業的產業環境是指與企業目標實現直接相關的房地產產業結構及其關系，主要包括需求因素、資源因素和競爭因素。壹般來說，房地產企業的管理層通常會把大量的註意力集中在這個層面上，因為這個層面上的所有因素都直接影響著企業相應的行為和策略，企業的任何決策都要在這個環境中執行，並被驗證是正確的。因此，對於壹個房地產企業來說，研究行業環境是非常重要的。
3.房地產企業社會環境與行業環境的關系。
(1)社會環境和產業環境是層次不同的。
我們前面已經提到，社會環境對企業的影響是間接的，但卻是廣泛而深刻的，涉及到企業管理的全過程；產業環境直接影響企業。
(2)社會環境和產業環境是壹致的。
壹方面，社會環境因素的變化會引起產業環境的變化。比如新合同法的出臺，會影響到社會各行各業，直到每個人。房地產也受到變化的影響，使得需求要素和資源要素發生相應的變化，比如客戶要求新的合同格式和條款，增加對房地產企業責任的要求等等。
另壹方面，產業環境的變化或多或少能找到引起這種變化的社會環境的變化。換句話說，產業環境很少有簡單的變化，社會原因可以在產業環境的變化中找到。
所以可以認為社會環境變化在先，產業環境在後。前者只能通過後者在企業中發揮作用，而後者的變化都是由前者的變化引起的。前者包含宏觀因素，後者包含微觀因素。因此，本文將從客觀因素分析社會環境的變化趨勢，進而分析這種變化會對房地產企業產生什麽影響(這也涉及到微觀環境分析)，進而分析論證企業應該做出的戰略戰術調整。由於篇幅所限，本文只關註房地產企業所處的社會環境。
二，房地產企業社會環境的構成
任何企業都是社會性的，其組織之外的各種因素構成了企業的環境。而企業的特點形成其獨立性，構成壹個行業或產業。每個房地產企業都是房地產行業的壹部分。我們這裏所說的房地產企業的社會環境是指房地產行業之外影響和制約房地產企業的宏觀因素，稱為社會環境，主要包括:
1，政治環境。
雖然壹定的政治是壹定經濟的反映，但政治的反作用是強大的。特別是在我國社會主義市場經濟體制下，土地歸國家所有，房地產是關系國計民生的重要行業，政治環境對房地產經營影響很大。政治環境主要指影響房地產企業經營理念和政策的重要因素，主要指黨和政府在國內的有關路線、方針、政策、法律法規；在國際交往中，涉及到各個國家的制度，比如不同政黨的政策，政權的變化及其走向。