1993-1996:中國首次房地產行業宏觀調控。
時間:1993-1996
現狀:房地產熱潮首次出現——房地產開發企業數量劇增，房地產開發投資快速增加，以炒地、炒鋼、炒項目為主的房地產市場異常活躍，特別是海南、廣西北海等地房地產開發過熱，形成嚴重的房地產泡沫，經濟運行嚴重過熱，出現通貨膨脹。
對策:1993年，國務院發布《關於當前經濟形勢和加強宏觀調控的意見》，提出整頓金融秩序和加強宏觀調控的16政策措施(統稱“國16條”)；1994系列《關於深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》、《住宅擔保貸款管理試行辦法》出臺。
結果:隨著各項措施的落實，我國房地產開發增速明顯放緩，通貨膨脹得到抑制。經濟由熱轉冷，房地產市場也是壹片沈寂，商品房和商品房價格快速下跌。經過三年的努力，中國經濟終於在1996實現了“軟著陸”。
問題:這個規定對房地產行業打擊很大。“國16條”壹出，海南房地產熱浪壹落，成千上萬的開發商攜款出逃，留下的是遍地爛尾樓。據統計，當時海南省閑置土地18834公頃，積壓800億元。僅四家國有商業銀行的壞賬就達到300億元，而壹海之隔的北海沈澱資金甚至達到200億元，爛尾樓面積超過三亞，被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。泡沫破滅後，海南等地房地產市場受損嚴重，進入持續數年的低谷。
1998-2002:房改是推動住宅產業成為新的經濟增長點的核心。
時間:1998-2002
現狀:1997亞洲金融危機爆發後，中國經濟開始出現“通貨緊縮”，房地產市場也進入低潮。
對策:為了刺激消費，拉動內需，1998年7月，國務院發布了《關於進壹步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(簡稱“23號文件”)，明確提出“住宅產業要成為新的經濟增長點”，啟動了我國以取消福利分房為特征的住房制度改革。
23號文件強調，停止住房實物分配後，新的國家住房保障體系要在“逐步實行住房分配貨幣化”的同時，“建立和完善以保障性住房為主體的住房供應體系”。按照建設部當時的保守算法，“最低收入家庭”和“高收入家庭”分別約占城鎮家庭總數的10%，能買“經濟適用房”的“中低收入家庭”占居民的80%以上，甚至占總人口的95%。65438-0999年，中央政府開始在全國範圍內停止福利分房制度，實行住房分配貨幣化制度。
結果:隨著各項政策措施的實施，低迷數年的房地產市場被極大地激活，促進了房地產業的快速發展，我國房地產市場和房地產業進入了壹個新的發展時期。
問題:這壹時期存在住房供應結構不合理、矛盾突出、房地產市場秩序混亂等問題。為打擊“囤地”、“囤地”現象，規範土地交易市場《關於招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》，商業、旅遊、娛樂、商品住宅用地等各類經營性用地必須采取招標拍賣或掛牌方式出讓，這意味著持續多年的“協議出讓”在法律意義上被叫停。但這壹政策的出發點是“從源頭上預防腐敗，降低不合理的房價”，實際操作缺乏統壹規範，為房價新高的出現埋下了隱患。
2003-2005年:房地產被確立為國民經濟的支柱產業。
時間:2003年至2005年
現狀:2003年以來，中國房地產投資快速增長，再次出現過熱跡象。2003年通過招拍掛方式取得土地使用權，導致地價和房價大幅上漲。1998年以來的房地產信貸給中國銀行(2.83，0.00，0.00%)不完善的金融體系帶來了巨大的潛在風險。
對策:2003年6月，中國人民銀行發布《關於進壹步加強房地產信貸業務管理的通知》(簡稱121號文件)，調整商業銀行個人住房貸款政策。規定借款人購買高檔商品住房、別墅或二套以上商品住房(含二套)的，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。這份文件是中國第壹輪房地產牛市啟動以來，中央政府首次采取措施抑制房地產過熱。
8月，《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱18號文件)發布，首次明確指出“房地產業關聯度高、帶動力強，已成為國民經濟支柱產業”，並提出促進房地產市場持續健康發展是保持持續、 國民經濟快速健康發展，有必要繼續加大對符合條件的房地產開發企業和房地產項目的信貸支持力度。
結果:18號文件確立的“國民經濟支柱產業”是對1998 23號文件確立的“新的經濟增長點”的升級，也標誌著新壹輪房地產宏觀調控的正式開始。
問:18號文件沒有提出控制房價和投資過熱的實質性措施。而是將23號文件中關於“經濟適用住房是住房供應主體”改為“經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。”意味著政府將“為70-80%以上的家庭提供保障性住房”的政策調整為“大多數家庭購買或租賃普通商品住房”。文件對經濟適用房的重新定義，也為個人、組織或團體利用房改政策進行尋租和非法牟利埋下了隱患。
這兩個左手文件相繼出臺，暴露了政府既害怕房地產價格和投資過快增長，又希望繼續刺激經濟增長的搖擺不定的矛盾心理。隨著房地產市場的蓬勃發展，各級政府主導的“圈地熱”和日益增加的金融和信用風險等大量潛在問題也暴露出來。
2005-2007年:調控的主要需求是穩定房價。
時間:2005年至2007年
現狀:2005年，房地產開發雖然繼續保持快速發展的慣性，但增速明顯放緩。但是，房價快速上漲的勢頭並沒有改變。深圳、北京等全國多個城市房價快速上漲，房價成為社會關註的焦點。
對策:為了抑制投資過熱，調整住房供應結構，穩定房地產價格，中央政府打出了調控的“組合拳”——2005年3月底，國務院辦公廳下發了《關於切實穩定房價的通知》，提出了抑制房價過快上漲的八項措施(簡稱“國八條”)，建立了政府責任制，將穩定房價上升到政治高度。4月，國務院常務會議提出，當前要采取八項措施加強對房地產市場的引導和調控(簡稱“新國八條”)，並對“國八條”進壹步細化和延伸。隨即，國務院轉發了建設部等七部委聯合制定的房地產調控操作層面的詳細方案。
2006年5月，國務院常務會議通過了六項針對性措施(簡稱“國六條”)，將調整住房供應結構作為調控重點。隨後，《關於調整住房供應結構穩定房價的意見》(簡稱“九部委15條”)進壹步細化了“國六條”。其中，“限套房”、“限房價”的普通商品住房稱為“限房”——為了解決中等收入夾心層群體的住房問題。
2007年，旨在穩定房價的房地產調控進壹步深化。土地、信貸、稅收等為房地產市場降溫的新政策密集推出，從土地管理、規範市場秩序、抑制投機(尤其是外資投資房地產)、調整住房結構等方面全面出擊。
結果:房地產市場出現壹些積極變化，開發投資實現穩定增長，住宅開發結構得到壹定程度改善。但是房價調控的效果並沒有馬上顯現，反而出現了壹邊調控壹邊上漲的現象。到2007年下半年，雖然整體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市的房價仍處於高位並持續上漲。
問:“國六條”提出的“規範發展保障房”政策，將門檻提高到城鎮低收入階層，試圖構建“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠保障房，其他階層靠房地產市場”的解決方案。這意味著，自2003年調控以來，政府保障房的受益人群範圍進壹步縮小，政府把更多人的住房問題拋給了市場。從供求關系來看，這壹政策的確立勢必會推動房價的上漲。
然而，加快城市廉租房制度建設和“限價房”的提出讓人們看到了希望，但未來房價的走勢卻屢屢讓人們失望。
2008-2010:調控重復，GDP是調控指標。
時間:2008-2010
現狀:2008年是戲劇性的壹年。年初，貨幣政策將由“適度從緊”轉為“從緊”，而財政政策將保持穩定。下半年，隨著世界金融危機影響的擴大，央行宣布“雙率”下降，貨幣政策再次由“從緊”轉為“適度寬松”。本來在前期調控政策和金融危機的影響下，房地產投資快速減少，國際熱錢紛紛撤離，房地產市場進入觀望狀態，成交量逐日減少，房價也隨之下降。然而，調控效果剛剛顯現，政策又出現松動，最終導致之前的所有努力前功盡棄。2009年，中國房地產市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“成交量激增”，再到年底的“恐慌性搶購”。短短壹年，中國樓市迅速從蕭條到熱鬧，從蕭條到繁榮，調控從“去庫存”到“擠泡沫”。2010第壹季度，房市神話繼續上演，房價持續攀升。
對策:5438年6月+2009年2月，為抑制部分城市房價過快上漲，中央決定不再延續2008年底出臺的二手房營業稅免征優惠政策，將個人住房轉讓營業稅免征期限由2年恢復為5年，以抑制炒房現象。接著提出“增加普通商品住房的有效供給；繼續支持居民自住和改善性住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監管；繼續大規模推進保障性安居工程建設(簡稱“國四條”)，目標是改善和促進房地產市場健康發展。國務院各部委相繼出臺細則，逐步取消2008年刺激房市的政策，再次轉向穩定房價。
2010以穩定房價為主的房地產調控到了關鍵時刻。4月27日，國務院發布《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴調控政策”。
結果:由於各級部門的執行問題和房地產市場的復雜現實，國十條的力量並沒有完全釋放出來。
問題:雖然中央領導人口口聲聲說“四季度房價會跌”，但由於之前政府政策的搖擺不定，購房者對此次房地產調控缺乏信心，以至於房地產市場在觀望僵持四個多月後出現回暖跡象，房地產謎題仍在變化。