每年的全國人大及其政府工作報告都是各界關註的焦點，因為它涉及到新壹年具體政策的落實和執行，具有風向標意義。從政府工作報告、部長發言、NPC代表、CPPCC委員的建議和提案、各大網友的熱議總結來看，與房地產相關的熱詞主要有“壹城壹策”、住房保障、房地產稅立法、房價、“三塊地”改革、租購並舉、新型城鎮化、城市群、粵港澳大灣區等。
這些熱詞涵蓋了土地、樓市、城市建設，不僅影響著人們的住房利益和幸福指數，也影響著房地產從業者的戰略布局和戰略考量。
壹城壹策，“穩定”市場
解讀:不同城市在實施房地產調控過程中，根據自身經濟發展、樓市成交、庫存狀況、房價等情況，制定各自的調控政策，但前提是要保證房價、地價、預期的穩定，防範風險。
在今年的地方和全國兩會中，“壹城壹策”、“穩定地價、房價和預期”成為頻繁出現的熱詞。
多次提到“壹城壹策”
據新京報記者不完全統計，截至目前，已有包括濟南、青島、武漢、上海、長沙、成都、杭州、寧波、福州、廈門、安徽、河南等省份在內的多地提及“壹城壹策”。
今年以來，“壹城壹策”逐漸成為各省市樓市調控的關鍵詞。比如，3月3日，山東省出臺意見，強調落實城市房地產調控責任制，濟南、青島要科學制定“壹城壹策”實施方案。
2月22日，武漢市房管局召開會議，明確提出穩步推進“壹城壹策”試點，防範高地價、高房價、高杠桿風險，保持房地產市場平穩運行，地價、房價處於合理區間。65438+10月17日，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，該省將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“壹城壹策”。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波表示，今年以來，多個熱點城市宣布實施“壹城壹策”試點，控制大中城市房價，這是最有效的手段。
對於2019年的調控政策，政協委員、R&F地產集團聯席董事長兼總裁張莉表示，由各個區域來控制，各個區域肯定會有所不同。
地方監管將獲得更多自主權。
事實上，關於2019年房地產政策走向，從去年的中央經濟工作會議到全國住房和城鄉建設工作會議，都明確指示要穩定地價和房價，促進房地產市場平穩健康發展。
今年的政府工作報告也明確指出，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。
業內人士透露，2019年房地產調控政策將以“穩”為主，但各地將根據自身情況，通過實施“壹城壹策”，獲得更多調控自主權。
58安居客房地產研究院首席分析師張博表示，強調落實地方主體責任，即“因城施策”，將大大增強未來地方調控的靈活性，不同城市的調控手段也將呈現壹定差異。調控方式的差異和調控的松緊程度具有地域特色，目的是保證安居客本地房地產的穩定健康發展。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“壹城壹策”是“因城施策、分類指導、夯實城市主體責任”的體現。言下之意，地方政府將獲得更大的控制自主權。但同時，地方政府也需要承擔“穩地價、穩房價、穩預期”的責任。
房地產稅落地進程或加速
解讀:房地產稅是壹個綜合概念。所有與房地產經濟運行直接相關的稅種都屬於房地產稅，房產稅是其中的重要組成部分，是房屋擁有階段的稅種。
繼去年之後，房地產稅立法第二次出現在政府工作報告中。3月5日，中華人民共和國國務院總理李克強在政府工作報告中提及房地產稅時表示:“完善地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。”
從“安全”到“穩健”
房地產稅首次出現在2014年的政府工作報告中，其提法是推進稅制改革，做好房地產稅等相關工作。2015-2017沒有提到，2018又提出來了，立法工作第壹次寫出來，字正腔圓，可見政府推進房地產稅立法的決心。
2019年政府工作報告中對房地產稅立法的提法由“穩妥”改為“穩健”。在中原地產首席分析師張大偉看來，安全意味著穩定可靠，而穩健意味著有信心按照壹定的步驟進行，這說明房地產稅落地的速度有望加快。
58安居客房地產研究院首席分析師張博也認為，強調穩步推進房地產稅立法，表明房地產稅的落地進程正在加快。房地產稅作為未來房地產行業的重要稅種，不僅有利於促進“土地財政”得到根本解決，而且對保障房地產市場平穩運行具有重要作用。
2019開征的可能性不大。
作為對擴大地方稅源、調節房地產市場、優化收入分配具有重要作用的房地產稅，其立法和落地是大勢所趨。但今年從立法程序、立法難度、逆周期調控等方面來看，落地的可能性並不大。
全國兩會上，政協委員、房天下董事長莫天全在提案中說:“房產稅遲早要出臺，而且應該出臺。這是大勢所趨。”
莫天全還表示，在經濟下行壓力較大、去杠桿和供給側結構性改革兼顧的關鍵時刻，仍然需要持續提振市場信心，所有可能對國民信心和經濟發展產生負面影響的政策都應該在這樣的關鍵節點擱置。
莫天全建議稅務部門謹慎把握開征房產稅的時機，確保市場信心不受影響，在市場向好、有信心的前提下開征房產稅，由點到面逐步實施。
張大偉認為，穩步推進房地產稅還需要壹段時間。立法過程漫長，三年內不太可能落地。目前房地產稅正在積極準備草案階段，短期內出臺的可能性不大。
房價會繼續穩定。
解讀:房價是地價+樓面價，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。房價的價格定位是由很多因素構成的。
房價是老百姓關心的熱點話題。房價不僅關系到民生，也與人民生活的幸福指數息息相關。每到兩會，房價都會成為熱門話題之壹。
2016以來，為了抑制房價過快上漲，我國陸續出臺了多項宏觀調控政策。經過三年的調控，中國房價已經得到初步遏制。
今年，中國國務院總理李克強在政府工作報告中仍然強調“促進房地產市場平穩健康發展”的目標，兩會代表也預測了今年的房價走勢。
其中，中原地產首席分析師張大偉表示，“雖然近期部分城市出現微調，但中央抑制房價上漲的決心不會改變。”
針對今年中國房價的走勢，政協委員、房天下董事長莫天全表示:“2019年的房價會延續2018年下半年的走勢，不會出現大的波動，不漲不跌，這種穩定的趨勢會持續壹段時間。”
“房價上漲到壹定程度是正常的，但如果出現過度上漲，就必須進行調控。”莫天全說。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波在接受新京報記者采訪時表示:“今年以來，很多熱點城市宣布實施樓市調控‘壹城壹策’，用壹些非市場手段來控制中大城市的房價，把房價控制在健康的範疇。”
對於城市之間的分化以及未來的走勢，姚勁波表示:“目前四五線城市最貴的房子單價已經達到654.38+0萬元左右。過去兩年，壹些購房者湧入四五線城市，推動了這類小城市的房價。現在看來，天平正在回調，北京等新壹線城市的樓市出現回暖跡象，這也是市場的選擇。”
全國人大代表、清華大學教授蔡繼明建議:“要抑制房價過快上漲，應該從土地供應的源頭入手。”。
擴大經濟適用房造福人民
解讀:保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金的住房。壹般由廉租房、經濟適用房、政策性租賃房、定向安置房組成。
今年的政府工作報告首次將解決群眾住房問題與城市主體責任掛鉤，提出“改革和完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這與2018的兩會精神是壹致的。從政策上看，主要有三點，落實城市主體責任，完善住房制度，推進棚改工程。預計今年將繼續推進對地方樓市調控的評估。
事實上，保障民生工程壹直是社會關註的問題。今年“兩會”對保障性住房和棚改的要求是:“繼續推進保障性住房建設和城市棚戶區改造，保障困難群體基本生活需求。”
2018-2020年棚戶區改造既定目標不變。2065438+2008年全國超額完成改造任務580萬套(實際完成626萬套)，未來兩年將進入最後的攻關階段。此外，結合此前“因地制宜推進棚改貨幣化安置”的政策方向，棚改政策的收緊將集中在商品房庫存不足、房價上漲壓力較大的地區。
在保障困難群體基本住房需求方面，全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，“打破戶籍限制，以繳納社保或個人所得稅的年限作為申請依據，讓住房福利政策更全面地惠及新市民。同時，將放寬保障房年齡和可支配收入的限制。租戶年齡18可以申請，月收入低於個稅起征點的都可以優先申請，滿足新市民合理的住房需求。”
政協委員、香江集團總裁翟梅清說:“國家要關註不同層次人群的需求，關註人才和貧困家庭的住房需求，用優惠政策鼓勵；商品房遵循市場規律。”
租購並舉需要配套政策。
解讀:租購並舉是支持有購房能力的常住人口購買商品房。對沒有購房能力或無意購房的常住人口，支持其通過住房租賃市場租賃住房。對符合條件的低收入住房困難家庭，通過提供公共租賃住房或發放租賃補貼，保障其基本住房需求。
黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
在全國兩會上，租購並舉成為關註的焦點。對此，全國人大代表、58同城CEO姚勁波指出，現在很多人租房已經10年了，在大部分城市，人們對住房質量提出了更高的要求。國家也在鼓勵“租售同權”和社會資本進入租賃市場。
但是，“我們看到，在過去的壹年裏，壹些長租公寓機構倒閉，也產生了相關的金融風險。因此，有必要對品牌公寓企業的‘資金池’進行監管。”姚勁波說。
全國人大代表、林達集團董事局主席李曉林認為，集中租賃和自持租賃可以克服租賃信息不對等的問題，提高住房租賃質量，緩解供需矛盾，是未來大中城市住房租賃的發展趨勢。在這個過程中，需要土地、金融、稅收、法律等相關配套政策措施。稅收問題涉及機構租賃、收購、改造、運營住房或項目的融資，很多政策瓶頸需要突破。
“長租公寓的發展需要鼓勵，也需要配套政策支持其發展，讓中低收入群體有更好的居住環境。”政協委員、房天下董事長莫天全指出，長租公寓的發展要防止和避免行業壟斷。有些公司可能會通過壟斷房源來控制租金，這就需要市場監管。此外，在長租公寓的運營中，金融手段的運用不能過於過度，要符合金融政策。
農村集體土地入市平抑租賃價格。
解讀:隨著城市國有土地使用制度改革和城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規劃區內農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越明顯，也形成了集體土地入市。
3月5日，在十三屆全國人大二次會議上，中華人民共和國國務院總理李克強在政府工作報告中提到“推進農村土地征收、集體建設用地入市和宅基地制度改革試點成果”。其中，集體建設用地入市因其影響城市建設用地供應和樓市發展而備受市場關註。
對此，全國人大代表、清華大學教授蔡繼明表示，目前我國農村集體建設用地654.38+0.9萬平方公裏，是城鎮建設用地的兩倍。在集體建設用地中，經營性建設用地比例僅為14%，宅基地比例超過70%。如果只允許存量集體商業建設用地入市，也就9牛壹毛，不足以緩解城市建設用地供不應求的局面。要擴大市場試點範圍，特別是允許農村宅基地進入市場。我國農村有3000萬畝閑置宅基地。如果其中壹部分進入市場，有助於穩定或下降房價。
蔡繼明透露，在壹些試點地區，已經探索了集體經濟組織成員以外的宅基地流轉。因此，他建議土地管理法修正案(草案)在符合城鄉統壹規劃的前提下，允許農村閑置宅基地轉為工業、商業等經營性建設用地，進入城鄉統壹建設用地市場。
政協委員、房天下董事長莫天全指出，土地市場作為壹級市場，是撬動房地產的第壹要素。沒有充足的供應，很難控制房價。所以集體土地入市，壹方面可以增加供應量，對整個房地產市場有幫助，控制房價。此外，它還可以提高人們的生活水平。
“集體土地入市更多體現在租賃市場，對中低收入群體的幫助更直接，可以控制租金漲幅。”莫天全還強調，集體土地入市建設要根據各個城市的總體規劃來安排，避免出現相關問題。
全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，應該鼓勵更多的集體土地直接進入租賃市場，壹些城市已經這樣做了，希望在更多的大中城市開放，有助於穩定租賃價格。