推進最高人民法院同類案件同判，已成為提升司法公信力、實現法律適用統壹的重要工作內容和手段。
過去五年，中國房屋買賣合同糾紛數量激增。雖然受疫情等因素影響，2020年將有所減少，但房屋買賣合同糾紛仍是律師的重要案源。
在剛剛出臺的“十四五規劃綱要”中，都市區建設、城市更新、現代社區建設、城鄉壹體化發展、“不炒房”的總原則，將為房地產行業帶來新的機遇和發展，同時，新的房屋買賣合同糾紛也會更多。
在此背景下，在推進相似案件同判的司法環境下，從房屋買賣合同糾紛中提取相似案件的判決規則，是律師制定訴訟策略、預測判決結果的重要方法之壹。
房屋買賣合同糾紛中，與“合同效力”相關的有51.220件，從2012年的僅465件增加到2019年的1萬多件，增長較快。
今天從房屋買賣合同糾紛的類似案例庫中，整理歸納出五個與合同效力相關的仲裁規則，與讀者分享。
規則壹
規則壹:為取得銀行貸款，訂立虛假的房屋買賣合同，雙方沒有真實的買賣房屋的意思表示，應當認定該合同無效。
規則描述:
雙方簽訂虛假的房屋買賣合同取得銀行貸款的，應當認定房屋買賣合同無效。
1.雙方簽訂房屋買賣合同後，出賣人壹直持有和保管原房屋產權證、過戶發票、收據等相關文件，壹直占有和使用所售房屋。主張雙方對虛假購房合同采取銀行貸款，但買受人不能合理說明並證明上述情況，且不能證明除銀行貸款外的房款支付情況。應當認為雙方的房屋買賣合同不是其真實意思表示，應當無效。
第二，真實意思表示是民事法律行為應當具備的基本條件之壹。雙方沒有買賣標的物的真實意思表示，而是相互串通以取得商業貸款、住房公積金貸款等其他目的簽訂虛假買賣合同的，應當認定該合同無效。
三是房地產開發企業以逃避國家對房地產行業的管制為目的，以他人名義與自己簽訂虛假的商品房買賣合同，抵押銀行信貸資金。商品房買受人明知該合同不是雙方的真實意思表示，該情形符合原《合同法》(現《民法典》第壹百五十四條)第五十二條第三項的規定，應當認定該合同無效。
參考示例:
1.邵某與郭某某房屋買賣合同糾紛案。
案例編號(2011)胡藝鐘敏二(民)字第845號
2.袁佳、石某某買賣合同糾紛二審民事判決書。
案例編號(2013)胡敏二(民)字諾。1387
規則2
第二條未取得房屋所有權證書而簽訂的房屋買賣合同應視為有效合同。如果賣方不履行合同規定的交貨義務，應向買方承擔違約責任。
規則描述:
原《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定:“當事人壹方在訂立合同時，以出賣人對標的物沒有所有權或者處分權為由，主張合同無效的，人民法院不予支持。因出賣人未取得所有權或者處分權致使標的物的所有權不能轉移，買受人請求出賣人承擔違約責任或者解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”(已編入民法典第311條)
因此，未取得房屋所有權證而簽訂的房屋買賣合同應認定為有效合同。出賣人不履行合同中的交付義務，應當向買受人承擔違約責任，即出賣人是否有權處分買賣合同的標的物，不影響買賣合同的效力。
陜西省銅川市中級人民法院認為，本案爭議的焦點是雙方簽訂的房屋買賣協議是否因違反《城市房地產管理法》第三十八條第六項“未依法登記取得權屬證書的房地產不得轉讓”的規定而無效。
首先，這壹規定是否可以認為是合同法第五十二條(民法典第壹百四十四條、第壹百四十六條、第壹百五十三條、第壹百五十四條)規定的“強制性規定”？
根據《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若幹問題的指導意見》第十六條規定，強制性規定分為生效性強制性規定和行政性強制性規定。只有違反效力性質的強制性規定簽訂的合同才能被認定為無效合同。本案涉及《城市房地產管理法》第三十八條第六項規定“未依法登記並取得權屬證書的房地產不得轉讓”，屬於管理性質的強制性規定，並非效力的強制性規定。
其次，《城市房地產管理法》第三十八條第六項的立法目的是規範房地產市場交易秩序，保障交易安全，保障政府稅收征管。這是房地產管理部門對城市房地產轉讓的壹種行政監管措施，而不是設定所有權轉移義務的買賣合同的訂立的禁止性規定。因此，違反本法規定的房地產轉讓，只可能導致買賣合同履行上的瑕疵，即不便辦理房屋所有權證和土地使用權證，與本合同的效力無關。故再審申請人以房屋買賣協議違反該規定為由，申請認定涉案房屋買賣協議無效，無法律依據，不予支持。
規則3
規則三:壹方僅以房屋出賣人無所有權或處分權為由主張合同無效，合同不具備原《合同法》(現《中華人民共和國合同法》)第五十二條的規定。
對於法典第144、146、153、154條規定的無效案件，法院不予支持。受讓人符合原《物權法》第106條(現《民法典》第311條)善意取得條件的，取得房屋所有權。
規則描述:
當事人壹方僅因房屋出賣人對該房屋沒有所有權或處分權而主張合同無效，且合同不存在原合同法第五十二條(現行民法典第144條、第146條、第153條、第154條)規定的無效情形的，法院不予支持。出賣人在合同簽訂後取得處分權的，或者權利人追認的，買受人可以依據合同取得房屋所有權；
權利人拒絕追認的，權利人可以收回房屋，但買受人善意取得的除外。因出賣人未取得所有權或處分權導致房屋所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任的，法院應予支持；
因出賣人無權處分該房屋導致權利人無法收回該房屋或者遭受其他損失的，法院也應予以支持。
參考示例:
1.張訴楊默香、田確認無效合同糾紛案
案號:(2018)瓊9006民初1448和(2019)瓊96民中779。
基本情況:
原告楊某祥購買房屋，產權登記在其名下。2012 65438+10月20日，田某文(楊某祥之子)與張某簽訂協議，將涉案房屋以10000元的轉讓價格轉讓給張某。後來，張某實際占有使用該房屋並出租給他人。另查明，楊某祥與情人(已故)* * *育有4名子女，田某文為其次子。其他三個孩子主動放棄對涉案房屋主張任何權利。後楊某祥訴至法院，請求法院判令田某文與張某簽訂的房屋買賣協議無效。
試驗結果:
海南省第壹中級人民法院二審認為，本案爭議焦點為:1。張與田簽訂的協議是否有效；二、張某是否應將涉案房屋返還給楊某祥。
1.張與田簽訂的協議是否有效。
首先，根據最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第三條規定，壹方當事人在訂立時以出賣人對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故田某文是否擁有涉案房屋的所有權或處分權，不影響其與張某之間房屋買賣合同的效力。
其次，張與田簽訂的協議並未違反原《合同法》第五十二條(現行《民法典》第144、146、153、154條)。田某文自1997起壹直居住在涉案房屋內，張某作為交易當事人有理由相信田某文對涉案房屋享有相應的處分權。雖然張某未及時查清該房屋的產權證並辦理過戶，存在壹定的過失，但沒有證據證明張某與田某文之間存在惡意串通的行為。
第三，楊某祥自涉案房屋買賣合同訂立之日起已過六年提起訴訟，主張對田某文出售房屋的行為不知情是不合理的。故張與田簽訂的協議有效。
第二，關於張瓊是否應該向楊桂香歸還涉案房屋的問題。
民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則。張與田某文於2012年6月簽訂本協議，壹直居住在涉案房屋內或轉租給他人使用，系善意取得，不違反國家強制性法律。涉案房屋買賣合同合法有效，楊某祥在2018年6月之前未提出異議，也未提供證據證明張某支付的價款低於市場價格。故楊某祥要求張某返還涉案房屋的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，不予支持。
2.卓某富與卓牟偉房屋買賣合同糾紛案
案號:(2018)川1402民初4120，(2019)川14民中349。
基本情況:
原告卓某福與被告卓牟偉是兄弟。卓與許某清是夫妻。涉案房屋為卓牟偉、徐某清所有。卓某富於2002年開始使用涉案房屋。2003年6月9日，被告人卓將該房屋以2000元的價格出售給卓某富，同時卓向卓某富出具了壹份《賣房書》，其中徐某清的簽名並非本人所寫。卓某福於2013重建使用該房屋，但尚未辦理過戶及變更登記。2065438+2007年8月28日，卓某福將卓牟偉、徐某清訴至法院，請求確認涉案房屋權屬。
試驗結果:
四川省眉山市中級人民法院認為，本案爭議的焦點在於雙方之間是否存在合法有效的房屋買賣合同關系。
根據查明的案件事實，壹審時卓某福提交的《賣房書》系卓本人所寫，能反映卓出售房屋的真實意思表示。徐某清作為* * *事後是否簽字或未予追認，只涉及是否對物權變動產生影響，不涉及認定買賣合同關系無效的事實依據。卓牟偉、徐某清雖主張雙方關系為借貸關系，但未能提交相應的反駁證據，應承擔舉證不能的法律後果。所以雙方簽訂的買賣合同是有效的。
規則四
規則四:房屋買賣合同中的避稅條款無效，但不影響合同中其他條款的效力。當事人應當按照合同履行義務。
規則描述:
在房屋買賣合同中，雙方為了逃避稅費，約定了與真實意思表示不符的房屋價款，應當屬於無效法律行為，不能對當事人產生法律約束力。
但是，合同中的其他約定是當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的效力和禁止性規定。合同依法成立並生效，當事人應當按照合同約定全面履行義務。
從審判的思路來看，不能對房屋買賣合同的條款流於表面，而應綜合審查付款金額和購房款、當事人對重大問題的認識、普通購房者的常識和經驗，防止購房者和開發商惡意串通，明確房屋買賣合同的真實關系。
參考示例:
蘇和孫默昌等。
案號:(2017)魯0112民初6085，(2018)魯01民中6584，(2019)魯461。
基本情況:
原告孫某昌(乙方)於06年4月16日與被告蘇(甲方)、被告中豪建達分公司(居間方)簽訂《房屋買賣合同》，約定買賣雙方以合同更名的方式優先成交，並辦理房屋轉移登記手續。其中，合同第五條約定，雙方辦理過戶手續所產生的相關稅費，由甲方承擔取消網簽的費用，乙方承擔變更合同的費用。之後，蘇以孫某昌未取得房屋所有權證為由，向其發出了《解除房屋買賣合同通知書》。孫某昌不承認撤銷通知的效力，訴至法院。
試驗結果:
山東省高級人民法院認為，本案中，蘇與孫某昌通過更名的方式簽訂合同完成涉案房屋的過戶手續，以偷稅漏稅，但該偷稅行為未導致涉案房屋買賣合同無效，雙方房屋買賣行為應繳納相關稅費而未繳納，屬於行政處罰調整範圍，不導致涉案房屋買賣合同無效。綜上所述，涉案房屋買賣合同是蘇、孫某昌、中豪建達分公司的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應當合法有效。
規則五
規則五:主合同無效，從合同無效。抵押合同是借款合同的附屬合同，但不是房屋買賣合同的附屬合同。買賣合同的無效並不必然導致抵押合同的無效。商品房擔保貸款合同可以終止；開發商和購房者對銀行貸款承擔連帶責任。
規則描述:
關於房屋買賣合同的無效是否必然導致房屋抵押合同的無效，根據相關法律規定，主合同無效，從合同無效。
抵押合同是借款合同的附屬合同，不是買賣合同，所以只有借款合同無效，導致抵押合同無效(合同另有約定的除外)，買賣合同無效不壹定導致抵押合同無效。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》原第二十四條(現為第二十條)的規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，不能實現商品房擔保貸款合同目的的，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
開發商為獲取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同，以自然人名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同，獲取銀行貸款。商品房買賣合同被依法確認無效時，開發商與自然人對銀行貸款承擔連帶責任。
參考示例:
1.邱某某與董某某房屋買賣合同糾紛案
案號:(2007)普民三(民)子楚第1302號，(2009)滬二中民二(民)終字第799號
2.張某東訴江蘇大豐港置業有限公司、江蘇大豐農村商業銀行股份有限公司長信支行借款合同糾紛案。
案號:(2015)大港民初字第00345號，(2017)蘇09民中第391號，(2018)蘇第2033號
基本情況:
因張某(原告之父)要求工程款無欠款，與大鳳崗房地產有限公司約定以其開發的商品房抵付未支付的工程款，由張某在辦理抵押貸款手續後向張某支付借款。之後，張以的名義簽訂了《商品房買賣合同》，與長信農村商業銀行、大鳳崗房地產公司簽訂了《個人房屋抵押借款合同》。隨後，長信農商銀行向張冬冬發放貸款60萬元，張冬冬將款項匯入大豐港房地產公司售房專用賬戶。原告張冬冬與被告大豐港房地產公司因借款償還糾紛向法院提起訴訟。
試驗結果:
江蘇省高級人民法院認為，張某東與大鳳崗房地產公司於2065438+2003年6月9日簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，不違反相關法律法規的規定，應認定為合法有效。張冬冬與大鳳崗房地產公司簽訂了商品房買賣合同，並申請了按揭貸款。他沒有和大豐港房地產公司簽訂協議支付工程款。因此，張冬冬在購買這套房子時，不僅表達了購房意向，而且實際上還簽訂了商品房買賣合同。張某東與長信農商銀行、大鳳崗房地產公司簽訂《個人建築物抵押擔保借款合同》後，長信農商銀行向大鳳崗房地產公司履行了發放貸款的義務，張某東也按約定履行了部分還款義務。貸款轉入大鳳崗房地產公司售房賬戶後，大鳳崗房地產公司如何使用貸款，不能否認商品房買賣合同的效力。壹審法院認定，本案所涉商品房買賣合同實際上是張為取得銀行貸款而訂立的，缺乏事實和法律依據，不應予以支持。
相關問答:閃避是什麽意思？回避是壹個中文詞，意思是:盡量避免；避免。
第壹，拼音
逃避[顧和乙]
二、來源
李晴於《隨緣愛，關懷，享受生活》:“那時的蚊蚋比今天的多得多，壹聽就想躲開壹點，可是躲不開。”
解釋:
這個時候蚊子特別多，是以前的好幾倍。讓他們咬，壹點點躲避是不可能的。
第三，例句
1，我的職責就是揚長避短，所謂知人善任。
2.上有政策，下有對策。此後，食品加工者想盡各種辦法規避標簽規則，達到了迷惑和引誘消費者的目的。
擴展數據
首先，同義詞:
避免
解讀:忌；回避；藏起來。
來源:吳琴·任劍《二十年目睹的妖怪現狀》第十二回:“臭死了，大家都逃不掉。”
當時臭味濃烈到天昏地暗，所有人都逃不掉。
二、反義詞:
披露[p和Lu]
釋義:聲明；表白；宣布；發布。
來源:南宋葉凡《後漢書·蔡邕傳》:“因經學精深，故宜披露所失，參考陳正貴。勿違而疑之。”
因為蔡邕的儒家經典博大精深，高深莫測，妳要私下提問。妳要陳述政治得失，指出行政要領，不要模棱兩可，做出自己的疑惑和忌諱。