樓盤的利潤與銷售速度直接相關，所以控制銷售進度對利潤率影響很大。房地產銷售控制是通過對銷售速度和價格的控制來達到高價全銷的目的，開發商的銷售控制是業主的購房陷阱。房地產的“銷售控制”概括為控制局面、控制價格、控制速度。控制局面——差的房子可以賣，好的房子在壹個樓盤可以賣高價。有好的和壞的屬性。通常會優先考慮戶型或地段等條件較差的產品，而地段和戶型較好的產品，在價格可能會更上壹層樓的情況下出售。這是價格投機的壹般原理。同時也規避了不好的戶型賣不出去的風險。控制價格——以最高價格出售房產有壹個特點。越靠近現房，房產風險越低，買房時間越短，產權人成本越低，所以越靠近現房，價格越高。而且壹般銷售都是低價高配。開業期間，價格低，是壹種促銷手段。事實上，價格最低的房子開發商可能壹個都不賣。通過不斷的廣告宣傳，知名度提高，樓盤升溫，價格開始上漲。所以價格最高的時候，也就是熱銷期，也是開發商大規模拋售的時期，同時也獲得了最大的利益。壹般來說，開盤只賣壹小部分，相當比例的房源，尤其是好戶型，會在現房或附近出售，通過漲價獲取更多利潤。“控制提速營銷，降低成本，增加利潤。房地產銷售的速度直接影響開發成本。銷售速度越快，回款速度越快，資金流轉越快，開發成本越低，相應的利潤也會增加。通過銷售控制制造銷售火爆的虛假局面，可以快速提高銷售速度，這是開發商的慣用伎倆。在營銷上也變成了加速營銷。通過控制銷售現場的人流量，設計銷售控制表，制造虛假的“熱銷”局面，制造購買壓力，擡高銷售價格，造成搶購。壹些開發商通過捂盤惜售或拍賣的方式欺騙業主，提高房產的虛假價值。銷售控制手段——七大陷阱集合買家房產銷售的信息的保密性和不對稱性，為銷售控制創造了良好的條件。弱勢的地產商通過控銷、認購的方式賺了大錢。所以，銷售控制是炒房和實施資本運作最有效的方式。購房者經常可以在樓盤末尾的銷售廣告中看到以下幾個字:隆重推出精品預訂單元。如果那些預約的單元只是剩貨，那麽這個廣告是否有欺騙觀眾的嫌疑；如果那些預留的單位真的是地產商的寶貝，那麽所謂的“賣控”是否隱瞞了真相，將尚未售出的單位“賣控”為已售？這對那些在購買前買不到“精品預約戶型”的購房者公平嗎？是否涉及個人消費的知情權？銷售管控是否只是為了防止公寓居住不佳，同時保持銷售回款的節奏？筆者試作如下分析:1。什麽是房地產的銷售控制？在整個房地產營銷過程中，要始終保持好房源，根據不同時間段的市場變化，按壹定比例投放市場，這樣可以有效控制房源，後期好房源上市時，正處於價格上漲期，也可以取得較好的經濟效益。這是銷售控制。當然，業內也有壹個簡單的定義，就是先把每個銷售單元分成三六份，然後根據預判分階段推出該部分，再根據淘汰情況得出下次要推出的各類銷售單元的比例。要求留下能升值的好戶型，準備漲價。然而，這種分裂具有強烈的情感成分。當是導入期、開放期、強勢銷售期、持續期、關閉期，完全靠個人經驗，有相當大的銷售風險。所以大部分都是剛入行的策劃人的做法，成熟的開發商壹般不會采用。2.銷售控制的背景和作用銷售控制是項目利潤最大化的捷徑。房地產不同於其他消費品，它的生產周期很長，市場需求變化後供給無法調整，只能通過銷售控制來微調。壹個項目開盤就被搶，這不是壹件好事，只能說明價格低，開發商沒有拿到最大的銷售收入。因此，需要控制銷售節奏，在試點期、開盤期、銷售旺盛期、收尾期安排合理的供應比例，在各個時期保持壹定的面積、好壞、高低比例，實現均衡銷售。如果壹個項目的市場需求把握不準，或者規劃設計不科學，那麽能拯救項目的只有營銷策劃和銷售控制。房地產關系到人的終極需求，影響因素太多。沒有把握市場需求的概率很大，建設結果不可調整。那麽銷售規劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之壹。壹般來說，房地產定價策略有兩種:壹種是“低開高走”，壹種是“高開低走”。這兩種定價策略真的是針對不同的樓盤制定的。2.1.“低開高走”定價策略的銷售控制:如果定價策略為“低開高走”，則應制定出不同時期的價格上漲趨勢，價格控制原則為“逐步上漲，留有升值空間”，可吸引投資和消費。同時，樓面價差的變化不是線性的比例變化，而是按照心理需求曲線變化，隨著心理需求的變化而不規則變化。以時間為基礎，可以根據項目的進度等不同時間段來控制時間，確定相應的銷量和價格，圍繞這個時間段的訴求進行重點營銷，從而掌握何時控制什麽，如何控制，產生協同效益。銷售控制、價格控制和時間控制緊密結合，相互協調。“低價”並不意味著公司經濟利益受損。這只是壹種策略，旨在未來“走高”。這就需要緊密結合銷售控制，誰有數量誰就能控制價格。隨著時間的推移，會根據不同的時間段不斷調整價格，根據不同的時間段發布不同的銷量。那麽整個營銷過程就是壹個完善的營銷控制過程。2.2.“高開低走”定價策略的銷售控制屬於“撇脂模式”，市場定位為需求彈性較小的高收入群體。其特點是階段性利潤高，資金回收快，適用範圍是實力和信譽較好的大公司，以“新、奇、特”為理念的高增值物業。比如青島的天泰集團就經常采用這種戰術。3.如何實現銷售控制(銷售控制的過程)銷售控制管理需要以下措施來改善:3.1。銷售控制表:可以直觀的顯示單個樓盤的銷售進度，提供房源和銷售情況的詳細信息，並根據選擇的模擬付款方式生成付款計劃表和按揭供款表，方便客戶詳細了解和分析。3.2.銷售控制匯總:直觀的顯示所有樓盤的銷售進度，同時還可以查看房間和業主信息。3.3.銷售登記:管理和登記房間銷售，包括認購信息，合同信息，產權信息，付款信息等。合同信息錄入後，可通過網上申報的“上傳合同信息”將合同信息發送至國土局進行合同登記，獲取預售合同。獲得預售合同號後，可以使用本模塊的合同打印功能打印預售合同，而無需去國土局進行網上打印。3.4.退房管理:管理銷售過程中的退房處理和查詢。3.5.欠款催收:處理銷售過程中的貨款催收和欠款催收，並打印清單。3.6.交易客戶管理:對交易客戶的詳細信息進行登記和管理，便於公司對交易客戶進行分析和了解，從而最大限度地為交易客戶服務。3.7.銷售統計:對公司的銷售情況進行統計，並能以圖形化的方式直觀顯示。3.8.銷售統計報表:查看和打印銷售過程中需要的各種報表，房地產公司可以根據自己的需要制作各種報表。3.9.另外，還有壹個不容忽視的問題，就是銷售折扣。企業在定價時必須圍繞核心客戶群體，並保持誠實的價格政策，制定系統的定價機制:3.9.1，低定價低折扣。這種定價接近實際價格，給人的第壹印象是比較實際，即“價格能體現價值”，水分少，容易給客戶留下好印象。這種策略為後期銷售留下了很大的空間。需要提價時，可以直接提價。當原價過高，銷售不利時，不需要直接降價，只需加大折扣幅度即可。這種方法符合價格調整的原則。3.9.2.高定價低折扣。過高的價格容易嚇跑壹些顧客。買壹套“物美價廉”的房產是人們的普遍心理，但這種價格和折扣的結合並不好處理。價格上漲時，會明顯增加銷售阻力，而銷售不暢時，增加原有折扣幅度並不明顯，還會帶來諸多負面影響，違背“有升有降”的原則。3.9.3.中等定價和中等折扣。這是壹個折中的銷售控制組合，有利有弊，這裏不做描述。所以通常采用“低定價低折扣”的方法比較合適。相關閱讀:房地產「房屋銷售管制」的「管制」是什麽？ipad銷售系統組件中房屋銷售控件的使用方法有哪些？房屋銷售控制表怎麽做？
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