幾年前，墓地買賣悄然成風，壹些買家作為投資，為了獲得巨額升值，不惜花大價錢購買。幾年後，結果要麽是墓地空間沒有交付，要麽是不能轉讓，也沒有獎勵。它準備索回已經支付的款項，但被認為受合同約束，無法實現權利。
其實墓地買賣合同是無效的！
《中華人民共和國合同法》第五十二條規定:“有下列情形之壹的，合同無效: (五)違反法律、行政法規強制性規定的”。國務院辦公廳轉發民政部關於進壹步加強公墓管理意見的通知:“二是要進壹步加強公墓管理，嚴格控制公墓開發。(五)嚴禁在墓穴和骨灰存放格位從事傳銷和投機活動。要合理確定墓穴和骨灰存放格位價格，明碼標價；要憑用戶出具的火化證明(火葬區)或死亡證明(土葬改革區)提供或銷售墓穴和骨灰存放格位，使用規範的土葬和租賃證明，建立嚴格的銷售和登記制度，嚴禁傳銷和投機倒把；我們必須保護群眾的合法權益。”民政部《關於進壹步加強公墓管理的緊急通知》再次強調，“骨灰寄存設施不是壹般商品，購買和使用手續憑使用者出具的火化證明和死亡證明辦理。墓地不得預售、傳銷和投機倒把，購買者不得轉讓或私自買賣。”因此，根據法律規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。
《合同法》第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷後，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。因此，目的買賣合同因違反規定而無效，其後果不受法律保護。雙方應返還財產，並根據過錯程度賠償損失。買受人可訴至法院確認合同無效，公墓單位退錢並賠償損失。
壹些學者和從業者認為，合同的效力是壹種嚴格責任，只有“違反法律、行政法規的強制性規定”的行為才是無效的。《中華人民共和國立法法》第七條規定:“全國人民代表大會和NPC常務委員會行使國家立法權。全國人民代表大會制定和修改刑事、民事、國家和其他基本法律。NPC常務委員會制定和修改除應由全國人民代表大會制定的法律以外的法律”第56條:“國務院根據憲法和法律制定行政法規。行政法規可以規定下列事項: (壹)為實施法律的規定，需要制定的事項；(二)憲法第八十九條規定的有關國務院行政職權的事項”，以及第六十壹條:“行政法規由總理簽署國務院令公布”，即全國人民代表大會及其常務委員會制定的為法律，國務院根據需要制定並由總理簽署國務院令公布的為行政法規。基於《立法法》的規定，國務院辦公廳轉發民政部意見不屬於行政法規，更何況民政部關於進壹步加強公墓管理的緊急通知。所以不能依據非行政法規確認合同無效，墓地買賣合同是有效合同，筆者做不到。
《中華人民共和國刑法》第二百二十五條規定:“違反國家規定，有下列非法經營行為之壹，擾亂市場秩序，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處違法所得壹倍以上五倍以下罰金；情節特別嚴重的，處五年以上有期徒刑，並處違法所得壹倍以上五倍以下罰金或者沒收財產，構成非法經營罪。前提條件是他違反了國家規定，但什麽是“國家規定”？《中華人民共和國刑法》第九十六條:“本法所稱違反國家規定，是指違反全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律、決定，國務院發布的行政法規、規定的行政措施、決定、命令”，即只有國務院制定、發布的決定、命令才屬於國家規定。在這種情況下，國務院辦公廳轉發給民政部的意見絕不是國務院制定和發布的。即使情節嚴重，也不符合刑法中非法經營罪的犯罪構成，因為沒有違反國家規定，即法律、行政法規。
筆者曾作為被告人孫謀的辯護人參與北京十三陵天堂別墅涉嫌非法經營案的辯護工作。在北京十三陵天堂別墅運營期間，孫謀出售了骨灰存放處。昌平區人民法院認為，被告人非法買賣骨灰存放場所，違反國家規定，以高額回報或未來升值為誘餌，擾亂市場秩序，情節嚴重。其行為均已構成非法營運罪，應依法懲處。北京市壹中院終審判決認定，被告違反國家規定，以北京十三陵天堂山莊名義銷售或變相銷售骨灰，擾亂市場秩序，非法獲利。因此，壹、二審法院均認定國務院辦公廳轉發給民政部的意見是國家法規，是行政法規。因此，作為民事案件，也應認為是行政法規，其民事行為是無效的。
同樣，2004年2月，房山區人民法院受理了北京首例非法經營骨灰存放格位案，北京房山靜安公墓被以傳銷罪和變相利用骨灰存放格位非法經營罪起訴。房山靜安公墓* * *預售骨灰位1.7萬余個，違法所得8000余萬元。2004年6月5438+05日，房山法院以非法經營罪判處北京房山靜安公墓罰金人民幣6000萬元。以非法經營罪判處單位法定代表人、總經理有期徒刑六年，並處罰金人民幣10萬元，其他責任人員也受到相應處罰。
來源:
田軍律師，執業機構:北京市金泰律師事務所。