上海銀保監局近日發布的《關於進壹步加強個人住房信貸管理的通知》涵蓋首付資金來源、償付能力等八項內容，其中頗為嚴厲的壹項引起外界關註:“要求重點支持借款人購買首套中小套型自住住房的貸款需求，且僅限用於購買主體結構封頂的住房貸款”。
該規定早在2003年就頒布了，其方向非常明確。事實上，新房只有封頂才能放貸，但由於種種原因，執行力度不夠。如果嚴格執行這壹政策，將來對購房者和開發商都有影響。
同時，安徽銀保監管局2021工作會議明確提到與上海上述內容相同的內容，“嚴禁消費貸款、經營性貸款(住房貸款)等資金違規流入房地產市場”。
鳳凰周刊房產了解到，由於2020年底出臺的房地產貸款集中管理制度，2021以來，廣州、深圳等城市個人房貸額度明顯偏緊，貸款期限延長，利率上升，購房者尤其是購買首套房的購房者焦慮增加，部分城市二手房市場甚至出現“剛需歧視”現象。
壹時間，深圳銀行門口排隊的小視頻和照片在朋友圈和微博流傳，引發熱議。為了在央行系統關閉前打印征信報告，新軍不惜在銀行門口排隊。
更有甚者，上海將根據銀行房地產政策執行情況和自查情況，開展房地產貸款業務專項檢查，對發現的問題依法采取監管措施。而且山西被處罰是因為某銀行違規給“上不封頂的房產”發放貸款。
事實上，早在2003年，央行發布的“121號”文件就明確提出:“為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能向購買主體結構封頂住房的個人發放個人住房貸款。”
但在實際操作過程中並沒有真正落實。業內人士表示，主要是因為銀行之間的利潤之爭。“雖然放貸的利率比較低，但是形成規模後風險小，利潤可觀。”壹家商業銀行的部門負責人告訴《鳳凰周刊地產》。
以施工行為為例。2065438+2009年，個人住房貸款金額為52557.24億元，占個人貸款81.9%，占貸款總額的35%。龐大的個人住房貸款對銀行來說是巨大的利潤誘惑，嚴格執行規定意味著在搶客戶時可能會比競爭對手落後壹步。
近年來，隨著樓市調控力度的加大，加上樓市爛尾樓逐漸增多，甚至出現了業主搬去毛坯房居住的極端事件。而且銀行為了控制風險，又開始發酵這個政策。
去年初，山西銀保監局下發了《關於進壹步規範個人住房抵押貸款管理的通知》。銀行業金融機構只能向購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。銀行業金融機構辦理新建商品房、二手房銷售等形式的住房抵押貸款時，應當將在房地產管理部門備案的抵押合同作為放貸依據之壹。
同時，將加強購房貸款資格審核，加強個人綜合消費貸款流向監管，嚴禁挪用購房資金。
2019年太原新房價格穩定，這壹政策的出臺讓很多本地人不解。某網友2020年3月底購買萬科翡翠金陽湖樓盤，4月13網簽合同。買房時得知已經開始執行貸款封頂政策。該購房者稱，他曾不間斷接到建設銀行電話，改變方向同意放款，後又接到開發商電話催貸，威脅如果銀行不放款，之前給開發商的類似貸款保證金的錢可能不退。
買家2020年7月給太原領導留言。
太原市政府辦的回復是:經市房管局核實，根據相關文件，房企與銀行簽訂了預售資金監管協議，由監管銀行負責預售資金監管。按隸屬關系，請向省銀監會或省長信箱舉報。
巧合的是，這壹新規定正在傳播。據不完全統計，目前全國已有北京、杭州、福州、溫州等城市實施了“限貸”政策。這些城市多為熱點城市，樓市相對活躍，房價之前漲幅明顯。
在同樣出臺“住房貸款只能發放給購買主體結構封頂住房的個人”政策的安徽，部分銀行已經開始執行這壹政策。壹位在合肥某銀行工作的網友爆料，交通銀行已經開始執行，尚輝銀行3月份開始執行，工行可能是下壹個。
貴陽二手房價格連續兩年下跌，新盤不斷“花式降價”。但年前業內盛傳，大樓封頂後銀行放貸新規已經實施。據報道，貴陽已有三家銀行決定在項目封頂後執行銀行放貸新規，分別是貴陽銀行、中國銀行和中國農業銀行。
中國建設銀行貴陽分行工作人員表示，房子封頂後按揭的政策還在討論中，可以咨詢銀行或房產處；中國工商銀行也對這壹政策表示理解，但目前尚未實施；交通銀行表示，貸款流程取決於具體的合作項目。
貴州農信社壹位基層員工告訴鳳凰周刊房產，“目前有的物業落實，有的不落實，完全由具體經辦人掌控”。
“由於我行個人房貸占比不到1%，且大頭是消費貸款，所以壹直嚴格執行房產封底後才放貸的政策。即使監管部門不在下面，很多銀行也是按照這個來執行的，這和重點無關。”寧波銀行壹位工作人員告訴鳳凰周刊地產，“未來的大趨勢是不斷嚴格，原本額度就很緊張”。
業內人士表示，在以往的房產銷售中，只要開發商拿到預售證，與購房者簽訂買賣合同，收入證明、戶口本等個人證件齊全，銀行最快壹個月就能放款。此時它只是將購房合同抵押給銀行，以後房產證出了再用房產證將購房合同變更給銀行。如果貸款封頂，“期房”就變成了“現房”。
對於購房者來說，這種操作有效規避了未完成業務和跑路的風險。比如購房者在買房時已經付了首付，在等待銀行貸款的過程中，如果在建工程爛尾，也可以讓購房者避免更大的損失。
但對於開發商和相關部門來說，房屋主體結構封頂後發放貸款是不可避免的，會對開發商的資金鏈產生影響。據悉，從開工到封頂的建設周期約為壹年半，“封頂放款”的政策會導致企業的回款周期延長。
貴州某開發商負責人告訴鳳凰周刊房產，貴州此前規定，多層建築完成投資25%以上就可以辦理預售證，但可以內部經營。壹是有的申報資料涉嫌造假，有的直接通過PS照片或其他被盜用的照片私下與相關部門溝通。如果妳想找茬，即使妳符合所有要求，也可能拿不到預售證，申請不到貸款。
不斷加強的宏觀調控，使開發商的資金鏈變得日益脆弱。如果開發商在房屋主體封頂後才能拿到銀行貸款，以壹棟20層的高層建築為例，有實力的開發商最快也要7天才能建好壹層，20層就需要140多天，這還不包括天氣、政策等不可抗拒的因素。
按照目前首套房30%的首付來算，也就是說開發商至少要熬半年才能拿回剩下的70%，這對於壹些開發商的資金鏈來說又是壹大考驗。
壹位地產商告訴鳳凰周刊地產，開發商基本都是“壹個撬十個”，用九個鍋蓋十個鍋。正常情況下，壹億元可以啟動壹百億的房地產項目。秘密之壹是施工單位墊付資金；二是開發商盡快拿到預售證，迅速把錢賣回來，迅速買塊地。如果開發下壹個項目，開發者的開發速度就得慢下來。
某銀行個貸部負責人表示，開發商沒有規則提前放貸也是壹個原因。放款是個人按揭購房全過程中的壹個環節。房地產項目拿到預售證三天內就得開盤。壹開盤，購房者就會有按揭貸款的需求。而且在買賣合同中，壹般都明確規定，簽約後7天內，購房者必須將相關資料提交給貸款銀行，45天內，余款必須打入開發商賬戶。如果銀行不放貸，購房者就會焦慮。另壹方面，很多項目的開發貸和個人房貸是同壹家銀行。提前放款會促進開發商的銷售，有助於償還開發貸款。
樓房封頂後放貸對購房者、銀行、開發商會有什麽影響？
“目前，最先受到影響的項目是那些甚至根本不在地下的項目，這些項目風險最大，也最容易被發現。”壹位銀行業內人士認為，對於購房者來說，政策推遲了還貸時間，可以多存點錢提前還款，短期內是有利的；對銀行來說，它降低了貸款風險。
廣東佛山某新盤銷售人員向鳳凰周刊地產表示，整體來看，預售制度沒有改變，房企可以繼續銷售期房，但購房者的還款周期和房企銷售的還款進度會進壹步放緩，開發商拿地也會受到壹定影響。他認為，開發商可能會面臨壹定的資金壓力。
在采訪中，壹些開發商認為，限制貸款和收回銷售款也是可以預見的，王美仍然可以解渴。更何況這是壹定的事情，對於壹些實力雄厚的開發商來說應該還是買得起的。而且在目前的房地產市場上，建築公司先行賠付的現象也很普遍，所以很多人認為貸款封頂的影響並沒有想象中的那麽嚴重。
此外，據壹位銀行人士透露，雖然銀行已經執行了這壹政策，但很多開發商已經和銀行簽訂了另壹份協議。在樓盤封頂之前，如果購房者付不起月供，房地產公司會負責還款，這樣開發商拿到預售證後就可以從銀行拿到房貸了。
鳳凰周刊房產了解到，深圳、重慶、貴陽等地的部分投資客，因為各種政策的疊加，正在不斷拋售手中的房子。“貴陽的房價沒有漲，但是因為疫情等原因，房租下降了。少數外國投資者正在低價出售他們的房子。”壹位中介說。
據悉，早在2006年10年末，北京銀監局就緊急叫停了無封頂樓的按揭貸款業務。政策實施半個月後，現房銷售沒有預期的活躍，反而略有下降。
“我在2020年6月+10月065438向銀行提交了個人房貸的相關申請材料。後來被要求增加個人流量，重新提交個人征信報告。直到2021，1的6月份，客戶經理說材料已經批下來了，進入待貸階段，還說年前應該批下來了，但是貨款還沒下。廣東某樓盤購房者肖先生很困惑。
事實上，從整體來看，個人住房貸款額度正在逐步收緊。
早在去年9月，人民銀行就已經對2019年70個大中城市新發放的個人住房貸款(含住房公積金貸款)的借款人和商業銀行進行了摸底調查。當時央行表示，此次調查主要是為了加強房地產市場監測，深入了解居民購房和貸款行為特點，以及商業銀行貸款審核的條件和流程，準確把握貸款風險情況。
時至年底，中國人民銀行會同中國銀行業監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，設定了抵押貸款“房地產貸款”和“個人住房貸款”兩條紅線，分別於2021、1執行。
將銀行分為五個檔次，設立鮮明的“兩條紅線”指標，從銀行端限制個人和企業的房地產貸款比例。從行業資金的供求關系出發，可以優化金融資源配置，加強金融對實體經濟的支持。
這壹政策讓很多“踩線”的銀行減少了個人住房貸款額度。郭盛證券的研究報告顯示，根據2020年中報披露的統計數據，有13家銀行不同程度“踩線”。另有專業人士根據早前銀行財報公布的數據進行計算，發現大型國有銀行和股份制商業銀行中有4家不同程度超標，部分銀行兩條紅線均超標。
以招商銀行為例，根據2020年中期業績數據，假設4年內達到監管要求，2021年新零售按揭貸款規模將降至756億元，較去年水平下降約1268億元；企業房地產貸款新增投資規模將降至348億元，比去年減少約560億元。
《通知》下發後，#多家銀行被曝暫停房貸#的話題直接沖上微博熱搜。
進入2021年後，上海、廣州、深圳多家銀行額度明顯收緊。壹位銀行人士表示，“過去銀行貸款是按季度安排，逐步按月控制。今年改成了按月。再加上監管窗口的引導，監管更加嚴格，額度明顯緊張。”
根據壹項官方調查，自今年10月初以來，廣州各大商業銀行的個人住房貸款利率已經上調。大部分商業銀行首檔利率在五年期貸款市場牌價基礎上上調55個基點至5.20%(LPR)；第二套利率在五年期LPR的基礎上提高了75個基點，至5.40%。這與之前四大行上調的房貸利率壹致。
根據融360大數據研究院對全國41重點城市674家銀行分支機構房貸利率監測數據，2021(數據監測期為2021 10月20日-2021 2月18)全國首套房貸款平均。二套房貸平均利率5.56%，環比上漲3BP。
據介紹，自6月5438+10月以來，由於兩條紅線的出臺，成都多家銀行房貸額度相對緊張，有的短時間內清空了月供額度，有的直接暫停了二手房個人房貸，包括建設銀行、交通銀行、興業銀行。
房地產分析師張大偉指出，此輪調控政策是自上而下的，是住建部監管下的升級，有利於抑制當前熱點城市的虛火，避免市場短期失控。控制資金無序進入房地產是關鍵。
另有業內人士認為，“按照目前的政策環境，為了快速回籠資金，3月份市場上可能會出現壹次性付款或高比例首付客戶的優惠。”
去年底的中央經濟工作會議和近期的政府工作報告再次重申了“房住不炒”的導向。而且很多地方對轄內商業銀行房地產政策執行情況和自查情況進行了專項檢查，及時采取了監管措施。
65438 10月29日，上海銀保監局下發的通知顯示，要求轄內商業銀行對2020年6月以來發放的消費貸款、經營貸款和個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局提交自查整改報告。
第二天，北京銀保監局做出了類似的聲明，並要求銀行立即整改發現的問題，並加強內部問責。
值得壹提的是，去年中國建設銀行太原分行因違反審慎經營規則，違規向購買主體結構未封頂房屋的個人放貸，被罰款35萬元，另有兩張30萬元的罰單分別指向中信銀行太原分行和招商銀行太原分行，罪名是“發放未網簽合同、未封頂房產的個人住房抵押貸款”。
法律依據:
山西銀保監局關於進壹步規範個人住房抵押貸款管理的通知第壹條銀行業金融機構只能向購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
第二條銀行業金融機構在辦理個人住房貸款業務時，應當以房地產管理部門備案的網簽合同和售房單位詢價結果為審核依據，以網簽合同價格和房屋評估價格中的最低值為計算基數確定貸款金額。