《中華人民共和國土地管理法》規定，農村宅基地屬於農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才能享有宅基地使用權；農村村民只能擁有壹處宅基地；農村村民出售或出租房屋後，不予批準申請宅基地。
從上述規定來看，雖然法律並未禁止農村村民出售或出租宅基地上建造的房屋，但出售房屋的主體是有限制的。農村房屋的出賣人壹般是農村集體經濟組織的村民，但是對於買受人來說有兩種情況:壹種是集體經濟組織內部的成員，壹種是集體經濟組織外部的成員。
1.集體經濟組織內部成員分為三種具體情況:壹是有自己的宅基地，符合國家宅基地標準；二是有宅基地，但尚未達到國家規定的標準；三是已入駐集體經濟組織，但尚未分到宅基地。按照壹個村民只能擁有壹處宅基地的規定，已經擁有壹處宅基地且符合國家標準的村民是不可能再申請宅基地的。上述第二種情況，村民申請超過國家標準的第二處宅基地，不應批準。至於第三種情況，可以依法申請建設用地。
2.如果是集體經濟組織以外的成員，會有兩種情況:(1)城鎮居民。根據國務院辦公廳1999發布的《關於加強土地流轉管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定，農民的房屋不得向城鎮居民出售，也不得允許城鎮居民占用農民集體土地建房，有關部門不得為違法建設和購買的房屋發放土地使用證和房產證。(2)集體經濟組織以外的農戶。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用本組織的宅基地。因此，集體經濟組織以外的農民不是農村房屋的合法購買者。
總之，農村房屋銷售必須謹慎。對於非本村集體組織成員之間的房屋買賣合同糾紛，如果打官司，法院可以認定無效。
買房後擅自改建是違法的。
案例:同村村民劉某買下尹某的房子後，嫌院內牛棚太小，便將原有的圍墻拆掉，用磚瓦重新修建，將牛棚延伸至院外。鄉國土規劃所的工作人員找到劉，告訴他自己建的牛棚超出了批準的宅基地範圍，還沒有申請，要求他拆除院外多余的建築。
聲明:農民在自己的房子裏進行裝修施工似乎很正常，大多數農民也認為這不需要任何手續。但國家有相應規定:農民需要提前向國土規劃部門申請，在原有宅基地上重建建築設施。取得批準後，應當在規劃許可的範圍內進行建設，不得超過原有宅基地的面積。超出規劃或者原有宅基地部分屬於違法建設，有關部門有權責令當事人自行拆除。(作者單位:河南省桐柏縣人民法院)
1，農村房屋買賣是否合法。現有的所有關於房屋買賣的法律、法規、規章都只適用於城市，基本沒有專門針對農村房屋買賣的法律、法規、規章，只能根據相關法律法規尋找依據。根據2007年6月65438+10月1日起施行的《物權法》第壹百五十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第六十二條第四款規定“農村村民出售、出租房屋後申請宅基地的，不予批準”。《土地管理法》第六十二條第壹款規定:“農村村民只能擁有壹處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”可見，法律並沒有禁止農村房屋的買賣和租賃。
同時，根據《民法通則》第七十五條第壹款的規定，房屋屬於公民個人財產的範疇，公民合法的私有財產不受侵犯。《憲法》第十三條第壹款和第二款也強調，國家依照法律保護公民的私有財產權和繼承權。根據《民法通則》第71條規定:“公民個人(包括農民)既然有受法律保護的財產所有權，自然就有依法占有、使用、收益和處分自己財產的權利。懲罰包括出售、互惠、給予等。”由此可見，農村村民有權出售他們在農村的房產。
2.城鎮居民能否購買農村住房。國務院辦公廳1999發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款“農村房屋不得向城鎮居民出售，也不得允許城鎮居民在農民集體土地上建房，有關部門不得違法為自建和購買的房屋頒發土地使用證和房產證”，2004年6月5438+065438+10月， 《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》規定，“嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建設的房屋發放土地使用證”。 在這些規定中，似乎可以看到城鎮居民不能購買農村房屋。但根據《土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設；但符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等原因依法轉讓土地使用權的除外。“農村村民住宅所在的宅基地，只要沒有其他違法情況，本來就是建設用地。房屋買賣是主體的變更，不影響集體土地使用的整體規劃。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋(壹)》(法釋[1999]第19號)“合同法實施後，人民法院確認合同無效，以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。因此，筆者認為，上述《通知》不應作為認定農村房屋買賣合同效力的依據。
1992年7月9日，最高人民法院在《關於範淮訴郭明華房屋買賣糾紛壹案請示報告的批復》中，確認了宅基地上的房屋轉讓原則。批復內容如下:“房屋買賣是重大法律行為，農村房屋買賣還應當具備簽訂書面合同、居間證明、按照約定支付房款、管理房屋的要件；需要辦理契稅或過戶手續的，依法辦理手續後，交易方可認定有效。
最高人民法院從未在公報案例中公布過宅基地上房屋禁止轉讓的案例。因此，筆者認為，為了激活農村房地產市場，在農村房屋買賣中不應該對購買者進行限制。因為如果只是在符合其集體中宅基地使用權分配條件的農民之間流轉，並不能形成有效的市場，體現房屋的實際價值，反而會損害出賣人和農民的利益。
3.如何分隔前提？“前提壹致”原則要求土地使用權與地上房屋等建築物的所有權壹並轉讓和抵押。其立法主要體現在《中華人民共和國城市房地產管理法》第31條:“房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”既然農村的房子可以買賣，那麽土地呢？農村土地所有權是集體的，不允許買賣，宅基地所有權是集體的，不允許轉讓。根據《物權法》第壹百五十二條規定:“宅基地使用權人依法享有對集體所有的土地的占有和使用的權利，依法享有使用該土地建造房屋及其附屬設施的權利。”宅基地使用權是集體經濟組織給予其成員的福利，目的是為其成員建房提供權利基礎。這樣，如何實現不動產的分離似乎成了壹個難題。在人們的心目中，似乎土地總是和房子走在壹起的。既然房子賣了，宅基地能賣嗎？其實在法律範圍內，“土地”和“房屋”是可以分別歸屬的。根據土地租賃的概念，我們可以將其與宅基地的租賃聯系起來，這樣就可以明確區分宅基地的所有權、使用權和租賃權，通過宅基地所有權人與購房人簽訂宅基地租賃協議，從而實現房屋與財產的分離。宅基地使用權享有宅基地租金的收益，租金的數額可由雙方協商確定。協商不成的，可以請求人民法院裁定。
筆者認為，由於房屋是具有特定含義的不動產，宅基地租賃的租賃期限不應受《合同法》第214條租賃期限不得超過20年的限制，而應以宅基地上房屋的物理狀態為限。當房屋倒塌或房屋的新主人通過重建、建造、改變結構等方式對房屋進行實質性建造時。，應當認為地上物滅失，宅基地使用權存在的原因已經消失，宅基地租賃權已經消失。宅基地的所有權人可以依據對物的請求權，請求占有人返還宅基地。
4.沒有房產證如何確認合同效力？根據國務院辦公廳1999發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款“農村房屋不得向城鎮居民出售，也不得允許城鎮居民在農民集體土地上建房，有關部門不得違法為所建、所購房屋頒發土地使用證和房產證”。因此，很多農房無法取得相應的產權證，給農房買賣帶來障礙，導致“黑市”交易，也容易埋下產權糾紛的隱患。
筆者認為，未辦理房屋買賣過戶手續不影響合同效力。農村房屋買賣後是否辦理過戶審批手續，不是房屋買賣合同的生效要件，因此未辦理過戶登記手續不影響買賣合同的效力。根據我國《合同法》第四十四條規定:“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，從其規定。”因此，根據該規定，需要辦理審批登記手續的合同，必須以法律或者行政法規為依據，不能以地方性法規作為認定合同需要依法登記才能生效的依據。未辦理轉移登記手續，即房屋買賣合同未履行，不影響合同效力。
在我院審理的諸多涉及農民權益的財產類型案件中，農村房屋買賣糾紛所占比例最大。但是，由於現有的房屋買賣法律規定雜亂，特別是農村房屋買賣合同效力的規定較多，司法實踐中法官對法律的理解和適用不壹，同案不同判的情況時有發生。為此，我院組織相關人員對農村房屋買賣糾紛進行了分析。通過分析，我們發現對涉及農村房屋買賣合同效力的認定有三種意見:
1，對房屋無處分權人簽訂的房屋買賣合同的理解比較壹致。房屋所有人拒絕追認無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同的，房屋買賣合同無效，雙方返還房屋及價款。
2.未辦理所有權轉移登記是否影響房屋買賣合同的效力，判決書中有兩種觀點:壹種觀點認為，變更登記和轉移應當是房屋買賣的生效要件，未辦理房屋登記的房屋買賣合同無效。另壹種觀點認為，雙方出於真實意思而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方都具有法律約束力。當事人應當按照約定履行義務，不得擅自變更或者解除合同。
3.農村房屋出售給城鎮居民的房屋買賣合同是否有效，存在較大分歧。壹種觀點認為，違反法律、行政法規強制性規定的合同應當無效。另壹種觀點認為，雙方出於真實意思而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方都具有法律約束力。當事人應當按照約定履行義務，不得擅自變更或者解除合同。
同案不同判的現象不僅不能解決糾紛，還損害了司法部門的權威，產生了很大的負面影響。為了統壹執法標準，減少同案不同判的現象，針對上述三個問題，我院經研究分析認為:
1.無權處分他人房屋的人訂立的房屋買賣合同，權利人不追認的，無效。只有財產所有人和有權處分財產的人才能處分財產。
2.房屋轉移登記不是房屋買賣合同的生效要件。理由如下:第壹，從登記制度的目的來看，登記的作用在於公示，即讓全世界都知道這項權利的存在。登記是房屋所有權的變更，不是房屋買賣合同。二、從登記的法律性質看，轉移登記是房屋買賣合同效力的內容之壹，不應與房屋買賣合同的生效要件相混淆。總之，登記是土地使用權轉讓的重要要件，而不是房屋買賣合同的重要要件。不辦理轉移登記的效果是房屋所有權不發生變更，但不影響房屋買賣合同的效力。
3.農村房屋向城鎮居民出售的房屋買賣合同有效。理由如下:第壹，《合同法》將合同無效的標準限定為違反法律、行政法規。農村房屋出售給城鎮居民的房屋買賣合同的判決依據是國務院辦公廳發布的《關於加強土地乙類轉讓禁止炒地的通知》，而非國務院。因此，該文件不是行政法規，不能作為合同無效的依據。二是土地管理法規定的土地使用權不得用於非農業建設。其立法意圖是維持農業用地數量，保證農民生存和糧食供應。宅基地本來就是建設用地，其主體的變化不會導致農用地的減少。因此，該條不適用於宅基地，作為認定農村房屋向城鎮居民出售的房屋買賣合同無效的依據，也有違立法本意。第三，從所有權法律保護的基本精神來看，限制農民買賣房屋不是維護農民利益，而是侵害農民權利。眾所周知，所有權的四大權力:占有、使用、收益、處分中，最核心的權力是處分權，處分權是所有權的象征。如果限制農村房屋的處置權，完全違背了我國保護農民利益的國策。另壹方面，合同法的基本精神是合同自由，它包括合同訂立的自由、合同內容的自由和合同客體的自由。限制農民向城市居民出售房屋，也有違契約自由的基本精神。第四，中國新通過的農村承包管理法也體現了同樣的精神。該法第三十二條規定，“通過家庭承包取得的土地承包經營權，可以依法通過轉包、出租、互換、安裝或者其他方式轉讓。”該條原則上賦予了農民對其承包土地經營權的處分權。
法律體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主權，認為農民可以從自身利益最大化的角度合理處分自己的財產，這是立法精神的壹大進步。既然作為農民生計基礎的農業承包地都可以流轉，那麽對於農村宅基地也應該做出同樣的理解。
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