從物業管理權利人和實施人的角度界定了物業管理模式的概念，總結了工業園區常見的物業管理模式，分析比較了各種模式的內涵和優缺點。該圖細分了委托管理模式的主要類型:完全授權的統壹管理模式、代理的監督模式和平行委托管理模式；揭示了工業園區物業管理模式選擇的典型實例。目的是促進行業對物業管理模式的認可和優化，促進工業園區物業管理效率的提升。
關鍵詞:工業園區，物業管理，模式
中國圖書館分類號:F290
文件識別碼:b
文章編號:1001—9138—(2012)06—0045—52。
工業園主要有兩種類型:多用戶工業園和單用戶工業園。多用戶工業園區通常由地方政府或投資集團大規模開發，然後租給不同地區和單位的許多公司或企業。單用戶工業園區往往是由壹個大型企業或企業集團獨立開發，全部或大部分供內部使用。整體來看，他們之間的物業服務需求明顯不同於壹對多(壹個物業服務企業(以下簡稱物業服務公司)對多個園區用戶企業)和壹對壹(物業服務只針對單個業主單位)的需求。無論什麽樣的工業園區，都需要選擇合適的物業管理模式來提高工業園區的服務效率，保證其正常高效的運行。
1，工業園區物業管理模式的界定與劃分
“模式”壹般是指某件事或某項工作的標準形式，是其他人可以“處理”解決類似問題的壹系列方法和方案。討論工業園區的物業管理模式，首先需要澄清和界定壹些概念。壹是從權利和實施(責任)主體的角度界定差異化管理模式。從這個角度看，工業園區物業管理主要有三種模式:自建、自管、合作管理和委托管理。其中，建設單位(業主單位)為了使管理服務更有保障或更具品牌影響力，有時會聘請國內或海外知名企業作為顧問進行協助，稱為顧問管理模式:另壹種物業管理模式從管理服務的方式或手段的角度來劃分，如封閉式管理和開放式管理模式。智能網絡管理模式、酒店式管理模式、管家式物業管理模式、壹站式管理模式等。還有從不同的物業服務費計算方式劃分的模式:主要有合同制模式和獎勵制模式；還有從商業利潤來源、組織性質、治理模式等多個角度劃分的其他物業管理模式。本文著重從物業管理權利主體和經營實施主體(責任)的角度探討物業管理模式。從這個意義上說，不同的物業管理參與者組合構成了不同的物業管理模式。本文重點研究委托管理模式的不同細分形式。另外，為了避免將問題引得過於復雜，本文沒有從物業管理服務主體與物業管理主體是否分離的角度來區分物業管理模式。
2.各種主要模式的內涵和優缺點分析。
2.1自建、自管、合作管理和委托管理模式
2.1.1自建自管
自建自管，即建設單位(業主單位)直接管理自己投資建設的物業，有設立子公司、項目部或管理中心(後期根據法律要求必須轉為獨立法人資格的公司)等不同形式。這種模式的優點是上下級溝通方便，上級單位可以直接指揮下級部門或公司，具體的管理服務單位可以根據上級的意圖直接進行物業管理操作，上級的意圖可以得到更好的貫徹。同時，管理服務所需的各種資源更容易得到建設單位的支持，工作計劃更容易得到批準和實施。施工單位不會受制於專業公司，可以省去必須支付給專業公司的報酬或利潤。但其缺點是:自身隊伍可能不達標，管理服務效果差，成本高；建設單位及其下屬單位需要承擔所有管理責任和風險；企業內部人事關系復雜，員工容易比較主業人員的工資待遇，難以協調管理，不容易追究管理責任，也不利於企業專註主業。這種模式要求建設單位有較強的物業管理經驗，儲備足夠的專業管理人才。壹般工業園區不具備自主管理條件。
2.1.2合作管理
合作管理是指建設單位(業主單位)與專業物業公司合作的項目的物業管理。常見的合作形式是雙方* * *共同出資成立項目管理公司，通常由建設單位派出總經理和操作人員，專業公司派出骨幹專業管理人員承擔項目管理服務任務。在管理服務的過程中，專業公司對施工單位的人員進行輔導和培訓，後期施工單位隨著經驗的積累會逐漸獨立。這種模式適用於建設單位有富余人員需要安置，願意介入物業管理行業的情況。這種管理模式的好處是可以共同利用雙方的資源。對於施工單位來說，不僅可以分流壹部分員工，還可以鍛煉隊伍，培養人才，積累經驗。對於物業公司來說，獲取管理項目和擴大經營範圍更加方便。缺點是企業不同，文化不同，工作習慣不同，員工之間溝通協調渠道不暢，容易產生利益糾紛，責任不清。
2.1.3委托管理
委托管理是指建設單位委托專業物業公司或機電、保潔、綠化等專業公司從事項目管理，包括全權委托(物業公司可以承擔整體管理服務，也可以分包)、委托代理監理(不同的工作委托給不同的專業公司，專業公司的選擇和監理由建設單位負責)、兼業委托(壹些重大的物業管理工作，例如，房屋管理、設備設施管理、秩序維護、停車場管理、保潔綠化管理、客戶服務等)。都委托給物業管理公司(部分項目物業管理公司可以分包)，特種設備維護等核心業務委托給專業公司)。這種模式的優點是委托方可以專註於主營業務，廣泛選擇社會上優秀的物業公司或專業公司承擔項目管理服務，充分發揮社會化專業分工的優勢，權責明確，專業管理服務強，適用範圍廣，效率高，風險主要由專業公司承擔，監管相對容易。其缺點是需要支付專業管理服務的額外費用。此外，建設單位可能會受到專業公司的信息封鎖，難以了解項目運營的真實成本和情況，合同到期後更換服務商時容易出現交接問題。
2.2封閉式和開放式管理模式
2.2.1封閉管理
封閉式管理的特點是整個物業是壹個封閉的系統，物業的出入口有專門的保安人員把守，業主和使用人有特別通行證，外來人員必須征得業主和使用人的同意並辦理登記手續後才能進入。該方法適用於壹些重點部門如政府機關、部隊或別墅、高檔寫字樓、高檔工業園區等業主和使用人對安全有特殊要求的高檔物業或物業管理。它的優點是嚴密的安全，保證安全和秩序，業主和用戶可以放心。其缺點是安全方面從業人員多，人力成本占比較大，有時會給業主、使用人、參觀者帶來不便，產生限制感和不尊重感，引發糾紛。
開放式管理
開放式管理模式，不僅業主和使用人進出物業無需辦理特別通行證，外來人員只要著裝整潔，舉止正常，也可以自由出入。這種方法適用於壹些公共商業建築、不具備圍護條件的住宅小區、工業園區、大學園區等。實行完全開放式物業管理的物業並不多，壹些公共商業建築在非辦公時間也采取封閉式管理，以保證業主和使用人的財產安全。與封閉式管理相比，開放式管理不會影響人員進出的速度，給人壹種自由感和親和力，不需要占用大量人力，但容易導致秩序失控和安全事故。
2.3合同制和獎勵制管理模式
2.3.1合同生產模式
合同制是指業主向物業公司繳納固定的物業服務費，盈虧由物業公司享有或承擔的方式。承包責任制會因為所有的費用而激發物業管理公司的節約意識。妳存得越多，剩余的利潤就越多。但正因為如此，在合同期內可能會出現物業管理公司不應該維修或省錢的問題，導致壹些設施設備得不到及時維護，小故障積累成大問題，小修變成大修(大修可以動用專項維修資金或備用金)，甚至發生事故。克服的辦法就是制定詳細的合同和工作要求，有嚴格的監督控制體系。
2.3.2薪酬體系模式
約滿酬金制是指從預收的物業服務資金中，按照約定的比例或金額向物業公司支付約滿酬金，其余用於物業服務合同約定的費用，余額或不足部分由業主享有或承擔的物業服務計費方式。與合同制不同，實行薪酬制的物業公司不會有太多節約的沖動，反而可能會制定計劃，大手大腳花錢。因為工作越多，花錢越多，得到的報酬也就越多(報酬往往是按照總支出的壹定比例支付的)。解決的辦法是限制物業管理公司嚴格按照實際需要制定支出計劃，並及時向業主公布資金使用情況和年度預決算，接受業主的檢查和監督，還可以實行固定收費合同，遏制服務企業花錢的沖動。
無論是合同制還是薪酬制，如果雙方都誠信守約，執行效果相差不大。但是有兩個明顯的區別:
第壹，根據《物業服務收費管理辦法》規定，合同制模式下的物業服務費用應向國家繳納，約滿酬金制下的物業服務費用無需向國家繳納。
第二，合同制下，法律法規沒有規定物業公司要向業主公布成本和支出，而獎勵制下，法律法規明確規定服務企業每年至少要向業主公布壹次服務支出。
所以目前大部分服務企業選擇合同制(薪酬制度是否真的可以免稅，還要稅務機關在執行過程中認可)。
3.委托管理模式的細分與選擇
科學的管理模式是質量和效率的保證。如何選擇，應由業主根據物業的規模、自身能力、物業公司資質、資源、專業公司資質、管理服務需求等因素綜合考慮，從物業管理服務效率和效益最大化的角度出發。委托專業公司管理物業是現代社會分工的必然產物，是國內外物業管理的主流趨勢，也是大多數工業園區物業管理模式的必然選擇。根據工業園區的具體規模、項目構成和管理服務的不同，委托管理模式可進壹步細分為以下類型。
3.1全權統壹管理模式
在這種模式下，業主將工業園區的所有物業管理事務委托給專業物業公司，由專業物業公司直接管理所有項目或將部分管理服務分包給專業公司，物業公司直接對專業公司進行監管，如圖1所示。
在這種模式下，業主與物業公司簽訂總承包合同，要求物業公司具備較強的綜合管理服務能力，熟悉如何選擇和聘請專業分包商進行監理。需要註意的是，壹個分包商不僅僅對應壹個項目，也可能是壹個項目組。這種模式適用於園區物業管理事務不太復雜，業主對物業管理事務不熟悉或無暇顧及的情況。
3.2代理監管模式
即業主委托授權的物業管理公司代為分包所有工程，選擇分包商並監督其工作，委托管理服務合同由業主直接與專業分包商簽訂。物管公司只負責監管，沒有操作層。是純管理公司，扮演物業服務代理、集成商、監督者的角色。這在國外是壹種主要的做法，但在國內受限於物業公司和專業公司的能力和專業性，實際的例子並不多。這種情況如圖2所示。
3.3平行委托管理模式
即業主將主要的物業管理服務項目委托給物業公司進行統壹的專業管理(部分項目可以由物業公司進行分包)，將壹些物業公司不擅長的重要項目委托給專業公司由業主直接監管。這種情況如圖3所示。
4.委托管理模式應用案例
以下是我們為某通信總部產業園設計的委托物業管理模式。園區物業有很多專業的通訊設施，食堂餐飲的提供和管理也納入園區管理。由於物業管理公司不擅長食堂餐飲和具體通訊設施的管理和監督，業主在長期實戰中積累了聘請和監督通訊代理公司的經驗，所以在園區物業管理模式的選擇上，我們首選了平行委托管理模式，其實際管理模式如圖4所示。
在這個具體管理案例中，園區業主聘請了壹級資質的物業管理公司實施大部分項目物業管理服務，園區內的主要物業服務，如物業本身的小修、常規設施設備的維護、壹般客戶服務(服務受理、投訴受理、樓層接待、會議服務、來訪接待等。)、秩序維護、公寓服務，均由壹級資質物業管理公司下屬的服務中心直接實施。壹些專業化的物業管理服務(如房屋大修、電梯維修、消防設施大修、部分設備大修、保潔、綠化、郵件收發、商品采購、洗衣等。)都是由物業公司外包給專業公司實施，物業公司指導服務中心進行監管。非物業公司擅長的項目(通訊及相關電力設備維護、餐飲服務等。)由業主直接發包給專業公司直接監管，物業公司配合。由於通信及相關電力設備關系到網絡安全，影響較大，物業公司不擅長管理，業主也有長期的監理合作經驗，所以直接承包監理比較好。
提供和管理食堂餐飲的專業性是壹般物業公司所不具備的，專業的餐飲公司可以保證管理服務的質量。圖4中，物業管理委員會由業主代表、園區普通用戶、物業公司、服務中心組成。其目的是及時溝通協商物業管理服務，及時提出改進物業管理服務的意見和建議，監督管理服務提供者提供合格的物業管理服務，督促業主提供必要的工作支持和配合。
5.結論
物業管理模式涉及物業服務參與者的組合形式、服務實施方式以及相應的程序和合同安排。在形式上，是物業管理任務的合同分配模式。本質上是物業管理的具體運營權和相關責任的轉移(也意味著風險的轉移)。是在現階段(社會分工、業主和專業企業技術水平、資質狀況、物業規模和服務復雜程度、法律法規背景)為提高物業管理服務效率而選擇的專業分工和合作形式。優化物業管理模式不僅有利於物業本身的增值和保值，還能提高物業的整體運營效率(為業主和客戶雙方創造價值)。本文討論的委托管理模式在大多數情況下也適用於大型公共和商業項目的物業管理。
參考資料:
1.邱·。如何做好科技產業園的物業管理服務？中國物業管理. 2007.7
2.朱俊春李。集成商模式:引領物業服務企業未來商業模式。城市發展(物業管理). 2010.3
3.陳新正。薪酬制度與合同制的比較分析。城市發展(物業管理). 2008.8
4.張壹民。物業管理模式已經進入變革和創新的時代。中國物業管理. 2010.4
基金項目:
本文是廣州市屬高校社科項目(08B076)的研究成果。
關於作者:
陳德浩，廣州大學商學院工程管理系教授、碩士生導師，主要從事房地產與物業管理研究。